지적도상에는 도로가 있는데 현장에는 도로가 없을때는 어떻게 해야 하나요? :: 써니퍼니의 부동산 이야기

지적도상에는 도로가 있는데 현장에는 도로가 없을때는 어떻게 해야 하나요?

Posted by sunnyfunny
2020. 12. 16. 11:58 부동산이야기
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


토지에 대한 상담을 하다보면 정말 이해할수 없는 토지에 대하여 물어보시는 분들이 있습니다.

해당 토지가 도로와 접해있지 않고, 산속에 있거나, 토지 사이에 모양도 이상하거나, 혹은 주변에 좋지 않은 시설들이 많은데도 이땅이 어떤가 하고 물어보십니다.


그러면 저는 반대로 질문을 합니다.

그땅을 왜 사려고 하시나요?

대부분의 답변이 가격이 싸서 생각중이라고 합니다.

토지의 가격이 싸다는 생각은 주변시세보다 저렴하다는 것인데 가격이 싸면 그 이유가 있는 것입니다.



저 같은 경우 토지상담이 들어오면 가장 먼저 보는 것이 관련서류를 찾아서 도로가 있는지를 확인합니다.

도로가 있다면 위성사진으로 한번보고 임장활동을 나갑니다.

사무실에서 아무리 서류만 검토한다고 해서 해당 토지를 알수는 없습니다.

반드시 현장에 가서 서류와 일치하는지를 확인해야 합니다.


시골 토지들은 지적도상에는 도로가 있지만 현장에 나가보면 도로가 없는경우도 많고, 지적도상 도로와 현황도로의 모양이 다른경우들도 많습니다.

토지에 개발행위를 하기위해서는 지적도상 도로가 있어야 합니다.

읍, 면단위에서는 간혹 현황도로만 가지고 건축허가를 내주는 경우도 있지만, 현황도로가 사도인경우에는 사용승락을 받거나, 별도의 문제가 발생할수 있습니다.


지적도상 도로와 현황도로의 정확한 개념을 먼저 알아보겠습니다.

지적도상 도로는 토지이용계획확인원을 보시면 지목이 도로로 되어 있는 토지입니다.

현황도로는 사실상 도로로 사용하고는 있지만 지적도상에 도로로 표시되어 있지 않은 토지입니다.



왜 토지를 볼때 도로가 중요한지 설명해 드리자면 토지를 사는 목적이 농사를 짓기위해서든 주택을 짓기위해서든 도로가 있어야 해당 토지까지 이동할수 있기 때문입니다.

현황도로만 있다면 농사를 짓거나 하는 것은 크게 문제가 없지만 만약 건축을 위해서라면 문제가 생기기 때문입니다.


건축법상 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로나 예정도로를 말하는 것입니다.

1. 도로는 사람과 자동차가 통행할수 있는 상태일것,

2. 도로 폭은 4m, 접도 부분(건물과 도로가 접한 부분)이 2m이상일것.

3. 건축 허가 시에 진입도로로 지정 공고된 도로일것.

4. 도로법, 사도법, 국토계획법 등에서 도로로 고시된 도로일것.

5. 도시계획예정 도로로도 가능.

건축을 위해서는 위의 5가지 조건중 하나를 만족해야 건축허가가 나옵니다.

다만 2번에서 4m이하인 경우에도 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하거나 막다른 도로등은 정해진 규정에 충족하면 건축법에 의한 도로로 인정될수도 있습니다.


그럼 처음 질문으로 들어가서 지적도상에는 도로가 있는데 현장에는 도로가 없다면 어떻게 해야 할까요?

건축법상 건축요건이 4m 이상의 도로이기 때문에 지적도상 도로일지라도 보행과 자동차 통행이 가능하도록 만들어야 합니다.

만일 그 도로가 국가나 지자체 소유의 공도라면 도시계획과나 건축과에 이야기를 해서 원상복구를 해야 합니다.



만약 지적도상의 도로를 다른 사람이 농지로 사용하면서 농작물을 심어놓았고, 옆으로 현황도로가 만들어져 있다면, 도로를 개설하려는 사람은 농작물 경작자에게 보상을 하던지, 추수가 끝날때까지 기다렸다가 도로로 만들어야 합니다.

농작물은 함부로 손을 댈수 없기 때문입니다.

만약 현황도로가 사도라면 해당 토지의 소유자에게 사용승락을 받아서 건축허가를 받는 방법도 있습니다.


지적도상 도로만 믿고 토지를 계약했다가 현장에 가보고 도로가 없는 황당한 경우를 많이 보았습니다.

특히 시골에는 그런 경우들이 참 많습니다.

그렇기 때문에 서류만으로 확인하지 마시고 반드시 현장을 방문하여 지적도상 도로와 현황도로가 일치하는지를 확인하시기 바랍니다.

특히나 경매로 토지를 볼경우 거리가 멀다보니 서류검토만으로 매수를 하려고 하시는 분들이 있는데 이는 잘못된 방법입니다.

반드시 현장에 가서 직접 눈으로 확인후 선택하시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.


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  1. 오늘도 좋은내용 읽으러 피드님 블로그 들렀다 갑니다!! 오늘도 정독하다 보니 천천히 보면서 할꺼 하고 가유 ㅎ
    • 매일 매일 감사합니다~~
      저도 답방갑니다.