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토지이야기

농지란 무엇이며, 농지구입 요령과 농지구입시 주의사항

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농지 구입 요령

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

혹시 우리나라의 농지면적이 얼마나 되는지 아시나요?

159만 6천ha의 크기의 농지가 있는데, 대략 우리나라 크기의 20%정도라고 합니다.

생각했던것 보다 크지 않아서 놀라셨나요?

우리나라는 산이 많아서 농지가 그렇기 많지 않은 것 같습니다.

 

농지는 헌법에서 정한 경자유전의 원칙에 따라서 농사를 짓는 사람만 농지를 소유하고 있어야 하지만, 헌법보다 하위법인 농지법에서는 예외를 두고 있어, 도시에 거주하는 비농업인도 농지를 가질수 있고, 그 비중이 전체 농지의 약 60%이상을 소유하고 있다고 합니다.

 

 

 

 

 

 

어느순간부터 농지가 농사가 목적이 아닌 투자용으로 생각하는 분들이 많아졌는데, 아직 농지에 대한 정확한 개념없이 무작정 투자를 하다가는 실패를 할수도 있기 때문에 농지에 대하여 한번 설명해 보려고 합니다.

그렇게 어렵지 않은 내용이기 때문에 천천히 읽어보시면 이해하시기 쉬울듯 합니다.

그럼 시작해 보겠습니다.

 

먼저 농지란 무엇일까요?

농지란 지목이 전, 답, 과수원으로 되어 있는 토지와 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 3년이상 이용되는 토지를 말하는 것입니다.

이때 중요한 것이 지목이 전, 답, 과수원은 실제 농사를 짓고 있지 않다고 하여도 농지로 구분이 되지만, 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 지목도 3년 이상 계속하여 농사를 짓고 있다면 농지로 본다는 것입니다.

 

그러나 또 하나 알아두어야 할것이 있습니다.

바로 임야에 농사를 짓는 경우입니다.

지목이 임야인 토지에는 형질을 변경하지 않고 다년생 식물을 재배하더라도 농지로 보지 않는다는 것입니다.

만약 농지로 인정받아 농지전용을 하고 할때, 지목이 잡종지와 같이 다른 지목이더라도 사실상 농지(3년이상 농지로 사용)인 경우에는 농지에 해당되기 때문에 농지전용허가를 받아야 하고, 농지보전부담금 납부대상 토지라는 것도 알아두셔야 할것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

농지는 크게 농업진흥구지역과 농업진흥지역 밖의 토지로 구분을 합니다.

농업진흥지역은 과거에 절대농지라고 불리며, 농업의 원활한 보존과 관리를 위하여 국토이용계획에 관한 법류의 용도구역 지정 내 농림지역, 도시지역 내의 녹지지역이나 관리지역 등에 별도로 지정한 곳입니다.

농업진흥지역은 농업의 진흥을 도모하기 위하여 집단화되어 농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역에 해당합니다.

이는 특별법으로 지정된구역이기 때문에 행위 제한사항 이외에도 농지법 적용을 받아 우선적으로 행위 제한을 받습니다.

 

농업진흥지역 밖의 토지는 농업보호구역으로 준농림지라고 보시면 됩니다.

이 지역은 농업진흥지역보다 제약의 조금 덜한지역으로 근린생활시설도 일정부분이 허가가 가능한 지역입니다.

농업진흥지역이 농지로서 역할을 한다면 농업보호구역은 농업진흥지역을 보조하면서 다른행위들도 할수 있다고 보시면 됩니다.

 

만약 농업보호구역과 농업진흥구역에 겹쳐 있는 지역이 있다면 이때는 농업진흥구역의 면적이 330㎡이하이면 농업보호구역으로 적용하고, 한 필지의 토지 일부가 농업진흥구역 안과 밖에 걸쳐 있는 경우엔 330㎡이하일 경우밖의 규정을 적용합니다.

예를 들어 1,000㎡ 토지 중 농업진흥구역이 300㎡,농업보호구역이700㎡이면 농업보호구역을 적용하고, 농업진흥구역이 300㎡, 그밖의 지역이 700㎡이라면 그밖의 구역으로 적용합니다.

 

 

 

 

 

 

 

그러면 농지에 집을 지으려면 어떤 농지를 사야 할까요?

일단 농업진흥구역이나 농업보호구역, 어떤 농지에도 집을 지을수는 있습니다.

다만 조건이 있습니다.

농업진흥구역같은 경우 농업인에 한하여 집을 지을수 있습니다.

여기서 말하는 농업인이란 농사가 직업인 사람으로 농지원부를 발급받아서 직접 농사를 짓고 있는 사람입니다.

농업보호구역은 꼭 농업인이 아니여도 집을 지을수 있기 때문에 좀더 수월하게 집을 지을수 있는 것입니다.

 

농지는 관리지역에 포함되어 있는 농지도 많이 있습니다.

즉 생산관리, 보전관리, 계획관리이면서 농지인 경우입니다.

이런경우에는 농업보호구역보다도 더욱 간단하게 집을 지을수 있고, 계획관리지역같은 경우 건폐율이 40%로 다른 용도지역보다 조금 더 크게 집을 지을수 있는 장점도 가지고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

결론을 내보자면 농지를 구입할때는 농사를 지을것인지, 아니면 집을 지을것인지를 결정해야 합니다.

정말 농사만 짓기위함이라면 농업진흥구역도 크게 문제는 될것이 없습니다.

더욱이 농업인이 되면 혜택을 받을수 있는 부분도 많이 존재합니다.

하지만 농사를 짓는 농업인이 아니라면 최소한 농업보호구역, 또는 관리지역의 농지를 구입하시는게 좋을것입니다.

 

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