임야 구입시 반드시 알아야 하는 보전산지와 준보전산지(feat : 보전산지와 준보전산지에서 할수 있는 행위들)

보전산지와 준보전산지

 

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

토지투자라고 하면 농지(전, 답, 과수원)과 임야를 생각하게 됩니다.

투자가 아닌 직접 개발을 하거나, 활용을 하기 위해서도 농지와 임야는 가장 인기 있는 토지입니다.

그이유는 다른 대지에 비해서 가격이 저렴하고 활용할수 있는 범위가 다양하기 때문입니다.

 

토지투자에 대하여 잘 모르거나 초보이신분들은 농지를 많이 선택하시고, 어느정도 토지 투자를 해본분들이라면 임야에 많은 관심이 있습니다.

임야는 농지에 비해서 가격적인 매리트가 있기 때문일것입니다.

즉 적은 돈으로 큰 토지를 구할수 있기 때문이기도 하고 잘만 구입하면 많은 투자 수익을 낼수 있기 때문입니다.

 

그래서 이번시간에는 임야를 구입하려고 하는 분들이나 임야 투자에 관심이 있다면 꼭 알아두어야 하는 것들에 대하여 한번 알아볼까 합니다.

적어도 임야를 구입하려고 한다면 이정도는 반드시 알고 있어야 후회를 안할수 있는 것들에 대하여 알아보겠습니다.

 

우리나라는 국토의 약 65%정도가 산지일 정도로 산악국가에서 살고 있는 것입니다.

아무리 도시시설이 잘되어 있는 서울에 산다고 해도 조금만 고개를 돌려보면 북한산, 남산등등 크고 작은 산들이 보일것입니다.

고속도로나 서울 외곽으로 조금만 벗어나도 사방에 산들이 펼쳐져 있습니다.

 

이렇게 우리주위에 산(임야)가 많다보니 임야의 활용할수 있는 방법들에 대하여 궁금해 하기 시작했고, 그로 인하여 많은 개발이 이루어 지고 있습니다.

임야는 산지의 다른 명칭으로 지목상의 이름입니다.

 

잘못알고 있는 것중에 하나가 나무가 많이 있는 곳을 임야라고 생각할수도 있지만, 농지에도 관리를 안하면 나무가 많이 자랄수 있고, 임야처럼 보일수도 있다는 것입니다.

 

* 지목은 전인데 관리를 안해서 나무가 너무많을때는 어떻게 해야 하나요?

임야에 대하여 잘 모를경우 그냥 다같은 임야지 뭐가 다른가 하고 생각할수 있지만, 그렇지 않습니다.

 

임야의 종류
보전산지	공익용산지 : 전 국토의 약26%차지, 공익을 위해 보전을 위주로 한 임야,개발규제 심함
	임업용산지 : 전국토의 약51%차지, 임업을 위해서만 사용가능, 개발규제 심함.
준보전산지	전 국토의 약23%, 개발가능

 

임야는 크게 보전산지와 준보전산지로 나눌수 있는데, 말 그대로 보전산지는 농림지역으로 편입되어 있는 경우가 많고, 개인이 개발을 하기에는 상당함 제약이 있습니다.

보전산지중 공익용산지에서 할수 있는 행위들은 도로, 철도, 항만, 발전 등 국가행정이나 군사 목적으로 사용가능하며, 개인이 전원주택 등으로는 개발자체가 안된다고 보시면 됩니다.

또한 임업용 산지에는 농림어업인이 임업경영, 버섯재배, 약초재배 등을 위하여 농어업인 주택정도만 건축이 가능합니다.

 

임야를 잘모르는 분들에게 기획부동산이나 임야의 주인, 부동산업자들이 하는 말이 있습니다.

임야도 농림지역이고, 보전산지라고 해도 개인이 자기 송유의 임야에 농림어업의 경영을 위해 실제 거주할 목적으로 660㎡(200평)미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설의 개발이 가능하다는 법률조항이 있기 때문에 구입하여 집을 지을수 있다고 하는 것입니다.

 

물론 법률에 나와있기는 하지만, 특히 조심해야 하는 사항입니다.

농림지역 임야는 오래된 현지 농업인, 임업인이라고 해도 집 건축을 위한 자격조건을 갖춰 산지전용허가를 얻기가 매우 까다롭습니다.

그렇기 때문에 보전산지에 매입은 조심해야 하는 것입니다.

 

준보전산지는 관리지역으로 편입되어 있어, 개발할수 있는 가능성이 보전산지에 비해 상당히 높습니다.

준보전산지에서 할수 있는 행위들은 전원주택, 펜션, 숙박업소등 다양한 용도로 개발 가능하기 때문에 반드시 임야선택시에는 준보전산지를 선택해야 하는 이유입니다.

 

준보전산지가 개발이 쉽다고 해서 임야를 볼때 단순하게 준보전산지만 선택하면 안되는 이유가 또 있습니다.

우리나라에 있는 어느 임야든지 경사도가 있기 마련인데, 아무리 준보전산지라고 해도 경사도가 너무 높으면 개발 허가가 안나옵니다.

보통 임야의 경사도가 25도를 넘어가면 개발허가를 받을수 없습니다.

다만 이는 지자체별로 조금씩 다르기 때문에 미리 확인을 하는 것도 좋습니다.

 

농지나 임야를 대지로 바꿔서 건축이 가능한건 많은 분들이 알고 있는데, 그러면 보전산지를 준보전산지로 바꿀수는 없을까요?

물론 가능은 하지만 어렵다는것을 알아두어야 합니다.

보전산지(임업용산지, 공익용산지)를 준보전선지로 바꾸는 것은 산진관리법 제6조에 의거하여 산림청에서 보전산지 해제관련 절차를 거쳐 시행하는 것으로 일종의 용도지역 변경이라고 할수 있습니다.

 

개인이 보전산지를 준보전산지로 변경하기 위해서는 산지관리법상 용도지역 변경을 신청하고 산림청의 검토에 따라 변경 결정하는 절차를 밟아야 합니다.

그러면 산림청은 산지관리법 절차에 따라 매 5년마다 보전관리 해제 요건에 적합한지 주기적으로 산지특성평가를 실시하고, 산지구분도를 작성하여 그에 따라 산지구분을 재조정하며 이 과정에서 적합하다 판정이 나오면 보전산지가 해제되는 것입니다.

 

농지나 임야를 대지로 변경하는 것은 지목변경으로 토지의 소유자라면 누구나 할수 있지만, 임야의 보전산지를 준보전산지로 변경하는 것은 용도지역의 변경으로 보셔야 하는 것입니다.

하지만 임야라는 것이 5년후에 산지 상태와 산지이용현황 및 주변환경이 크게 달라지지 않는 한 보전산지에서 준보전산지로 바뀔가능성은 상당히 낮다는 것을 알고 있어야 합니다.

보전산지는 개발이 어려운 산지인데, 개발이 안되면 그대로 있을 것이고, 그러면 5년후라고 변화가 생길까요?

 

이번시간에는 임야에 대하여 한번 알아보았습니다.

임야를 구입하거나 투자할때는 꼭 준보전산지라는 것만 기억하고 있어도 임야 구입시 절반은 성공하시는 것입니다.

다른건 다잊어도 임야는 준보전산지라는 것만 기억하시면 될것 같습니다.

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