내땅이 맹지인데 갈수 있는 방법이 있나요? 주위토지통행권에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

토지에 대하여 문제가 발생될때 가장 많은 문제가 발생되는 것 중에 하나가 바로 도로문제입니다.

마음에 드는 토지가 있어서 현장에 가보니 차량도 이동이 가능하고, 불편함 없이 다닐수 있는 도로가 있어서 계약을 진행했는데, 알고 보니 사도여서 어느순간 해당 도로의 주인이 길을 막아버렸다는 이야기를 많이 들어보셨을 것입니다.

토지는 보이는 것이 다가 아닙니다.

보이지 않는 여러가지 문제들이 발생될수 있기 때문에 그런문제들까지 생각을 해가면서 구입해야 나중에 문제가 발생되지 않습니다.

특히 도로에 관련된 문제들은 특히나 심해서 확실하게 짚고 넘어가야 하는 것입니다.

기존에 많은 사람들이 다니던 도로가 주인이 바뀌거나, 주인의 마음이 바뀌어서 못다니게 한다면 당황할수 밖에 없는데, 이런 경우 어떻게 해야 할까요?

도로가 들어간 토지의 소유자는 자신의 재산을 마음대로 한다고 길을 막지만, 계속하여 농사짓고, 집으로 가던 길을 막아버리면 그 도로를 이용하던 사람들은 당장 불편을 호소할수 밖에 없습니다.

이런경우 민법에서는 '주위토지통행권'이라는 것으로 기존의 사도를 이용하던 사람들을 보호하고 있습니다.

사도가 포함된 도로의 주인이라고 해도 기존에 사용하던 도로를 마음대로 막을수 없게 사람들을 보호하는 것입니다.

그러면 주위토지통행권에 대하여 좀더 자세하게 알아보겠습니다.

민법 제218조에서는 다음과 같이 주위토지통행권에 대하여 정의하였습니다.

* 민법 제218조.

① 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지 소유자는 주의의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요한 때에는 그 주위의 토지를 통행할수 있고, 필요한 경우에는 통로를 개설할수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 바업을 선택하여야 한다.

② 전항의 통행권 자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.

위 민법 제218조의 주위토지통행권을 주장하기 위해서는 기존의 통로가 없는 경우에만 인정되면, 기존의 통로가 있는데도 불구하고 단지 더 편리하고 빠른통로를 원한다는 이유로는 주위토지통행권을 주장할수 없다는 것입니다.

예를들자면 기존의 A토지소유주는 조금 돌아서 기존진입로를 가지고 농사를 짓고 있는데, 돌아가는 불편함때문에, B의 토지 지주에게 새로운 진입로를 요구할수 없다는 것입니다.

만약 기존의 진입로가 없다면 요구할수 없지만 기존의 진입로로 충분히 농사를 지을수 있고, 본인의 편의를 위해서 주위토지통행권을 주장할수는 없다는 것입니다.

민법 218조 2항도 주목해야 합니다.

위와 같이 만약 기존의 진입로가 없다면 A토지의 주인은 B토지의 주인에게 주위토지통행권을 근거로 토지사용승락을 받아야 하는데, 이때는 그에 따른 사용료를 지불해야 한다는 것입니다.

사용료는 협의를 통하여 이루어져야 합니다.

그러면 다시 궁금해 지는것이 있는데, A토지까지 이동할수 있는 도로를 만든다면 누가 만들어야 할까요?

이때는 A가 만들어야 합니다.

주위토지통행권은 별도의 등기를 할필요가 없습니다.

단지 일정 통로를 통해서 길이 없는 토지까지 이동할수 있는 권리를 인정하는것이기 때문에, 통로를 개설하는 비용은 통행권자, 즉 그 길을 사용하는 사람이 내도록 되어 있습니다.

그러면 다시 궁금해 지는 것이 있을텐데, 통로의 크기는 어떻게 결정을 해야 할까요?

사람만 다닐수 있는 크기로 만들어야 할까요? 아니면 자동차도 다닐수 있는 크기로 만들어야 할까요?

이건 정해져 있는 것은 아닙니다.

다만 대법원 판례를 들어 한번 알아보겠습니다.

대법원 2006.6.3, 선고, 2005다70144, 판결

[전략] ... 어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용 관계, 부근의 지리 상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사항을 기초로 판단하여야 하며, 토지 이용방법에 따라서는 자동차 등이 통과할 수 있는 통로의 개설도 허용되지만 단지 토지이용의 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우까지 자동차의 통행을 허용할 것은 아니다.....

위 대법원 판례를 보면, 토지의 이용 방법이 어떠하느냐에 따라서 자동차가 다닐수도, 사람만 다닐수도 있지만, 이는 해당 토지의 소유주와 협의를 거쳐서 잘 타협을 보아야 하는 문제입니다.

무조건 자동차가 다닐수 있는 길을 요구해서도 안되지만, 만약 농사를 짓는 토지라면 농기구가 다닐수 있는 크기의 통로를 만들어 주어야 합니다.

이번시간에는 주위토지통행권에 대하여 한번 알아보았습니다.

정리하면 주위토지통행권은 길이 없는 맹지의 토지에 주위에 있는 토지소유자에게 일정부분 통로를 요구할수 있는 권리인데, 이때는 토지 소유자에게 최소한 피해가 가야하고, 그에 따른 보상을 해주어야 한다는 것을 알아두셔야 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.