임대한 집에 비만오면 물이 세는데 집주인이 수리를 안해줘요. 어떻게 해야 하나요?

 

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

민법 제623조에 의하면 임대차 계약을 하고 나면 임대인은 임대한 목적물을 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있습니다.

또한 임대인은 목적물에 대한 수선의무를 부담해야 합니다.

그렇기 때문에 임차인은 수리할곳이 생기면 임대인에게 이야기를 해야 하고, 임차인은 직접 수리업체에 연락해서 고치고 비용을 청구할수 있습니다.

이를 필요비라고 하는데 임대목적몰에 대한 사용, 수익에 필요한 상태로 보존하기 위해 지출한 비용을 말하는 것입니다.

 

* 필요비와 유익비에 대하여

 

그런데 임대인은 바쁘다는 이유로, 귀찮다는 이유로, 혹은 임차인의 실수라는 이유로 임대차한 목적물의 수리를 미루는 경우가 있습니다.

이럴경우 어떻게 해야 할까요?

이번시간에는 이런문제들에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

 

 

 

1. 임대차한 주택에 비가 새서 임대인에게 수리 요구를 했는데, 수리를 안해주면 월세를 깎을수 있을까요?

네 가능합니다.

임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물의 사용에 불편을 느끼거나, 전혀 사용할수 없는 경우에 임차인은 차임전부 혹은 일부의 지급을 거절할수 있습니다.

비가와 누수현상으로 인하여 부분적으로 사용이 어렵거나, 전체를 사용할수 없다면 사용할수 없는 한도 내에서 차임의 지급을 거절할수 있습니다.

다만 아주 사소한 누수현상이라서 목적물 사용에 아무런 지장이 없다면 차임지급을 거절할수 없습니다.

 

2. 수리를 해주지 않아서 피해를 보았을 경우 임대차계약을 해지할수도 있나요?

네 가능합니다.

민법 제625조에 따르면 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인은 이로 인하여 임차의 목적을 달성할수 없기 때문에 계약을 해지할수 있습니다.

만약 수리를 해주지 않아서 수리할 부분이 커지고, 목적물을 사용할수 없는 상태가 되어도 임대차계약을 해지할수 있습니다.

이는 임대인의 의무가 이행불능이 되었기 때문이며, 이런경우 임차인은 손해배상을 받을수도 있으며, 손해배상의 범위는 다른 임대차계약을 맺고 다른 목적물을 구하기 위하여 통상적으로 지출한 비용(숙박비, 이사비용 등)을 청구할수 있습니다.

 

 

 

 

 

3. 임대차계약을 할때 "수리비용은 임차인이 지출하고 임대이에게 청구하지 않는다"라는 특약을 넣었다면 어떻게 해야 하나요?

계약서상 작성한 특약은 유효할수 있습니다.

민법 제623조에서 임대인의 수선의무를 규정한 민법 제623조는 강행규정을 열거한 제652조에서 준용하고 있지 않으므로 임의규정입니다.

그렇기 때문에 계약서상 수선의무면제특약 내지 필요비상환청구권 포기 특약을 작성하였다면, 이는 유효한 특약으로 임차인은 임대인에게 청구할수 없습니다.

하지만 수리비용의 정도가 임대한 주택에서 살수 없을 정도로 큰 공사를 해야 한다면 특약이 유효하지 않습니다.

대법원 94다 34692의 판례에 따르면 대수선, 기본적 설비부누의 교체 등과 대규모의 수선은 임대인이 수선비용을 부담해야 합니다.

 

이번시간에는 임대한 주택에 하자가 생겼을 때 어떻게 해야 하는지에 대하여 한번 알아보았습니다.

수선부분에 대하여는 임대인과 임차인의 견해가 상반되기 때문에 다툼이 많이 일어나는 일중에 하나입니다.

서로가 조금씩만 배려하고 기분좋은 임대차관계가 되었으면 좋겠습니다.

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