세입자가 집을 수리했다면 수리비청구는??? 필요비와 유익비에 대하여

필요비와 유익비

 

부동산을 알기쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

집이라는 것이 살다보면 수리할곳이 생기게 마련입니다.

아무리 깨끗하게 사용하고, 조심해 사용한다고 하여도 소모품적인 개념도 있고, 시간이 지남에 따라서 수리를 요하는 것들이 생기게 마련입니다.

 

수리를 하다보면 비용이 발생되기 마련이고, 비용 때문에 임대인과 임차인이 얼굴을 붉히는 경우가 생길수 있습니다.

그래서 보통 작은 금액은 임차인이 수리를 하고, 금액이 큰 경우는 임대인이 내는 경우가 있는데, 이럴경우에도 어디까지가 작은 금액이고, 어디까지가 큰 금액인지에 대하여 다툼이 일어날수 있습니다.

 

 

하지만 금액적인것도 문제가 될수 있짐나 가장 중요한 것중에 하나가 고의성입니다.

보일러가 고장나면 임대인이 수리를 해주는 것이 맞지만 임차인의 실수나 고의로 보일러가 파손되었다면 임차인이 수리를 해야 합니다.

즉 노후되어 수리가 필요하다면 임대인이 수리를 해주는 것이 맞고 임차인의 실수로 수리를 해야 한다면 임차인이 부담을 해야 합니다.

 

하지만 이렇게 누구의 과실여부를 따지기 전에 민법에서는 임대인과 임차인에게 발생될수 있는 문제에 대하여 정의를 내려놓은 것이 있습니다.

민법 제626조(임차인의 상환청구권).

1. 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 대하여 그 상환을 청구할수 있다.

2. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가와 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.

이경우 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

또한 민법 제623조에서는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다라고 나와있습니다.

이 조항이 수리에 들어간 비용에 대하여 임대인이 임차인에게 지급하여한다는 내용일수 있습니다.

 

 

민법 제626조에서 중요하게 봐야 할것은 바로 필요비와 유익비라는 단어입니다.

처음들어보시는 분들도 있을수 있고, 아시는 분들도 있을수 있을 것입니다.

 

필요비란 임차인이 사용하는 점포 혹은 주택을 통상의 용도에 따라 사용하기 위하여 지출한 비용을 필요비라고 하는데, 필요비의 범위는 임대목적물의 용도에 따라 차이가 나게 됩니다.

예를 들어 낡은 전기배선, 도배, 장판, 수도, 보일러등의 수리비를 이야기 하는 것입니다.

 

필요비에 들어간 비용은 언제든지 임대인에게 청구할수 있고, 만약 임대차기간이 종료되어 임대목적물을 돌려준 경우라도 6개월 이내에 청구하면 받을수 있습니다.

필요비의 청구는 월세와 전세일때 조금은 달라질수 있습니다.

월세보다 전세일 경우에는 전세권자가 청구할수 있는 범위가 조금더 작게 됩니다.

 

 

유익비란 당장 필요한 수리가 필요비와는 다르게 건물의 가치를 높이는 수리비용이라고 생각하시면 됩니다.

쉽게 이야기 하자면 건물이 오래되어 화장실이 불편하여 리모델링을 하였거나, 인테리어를 하는 경우라고 생각하시면 될것입니다.

기존에 화장실을 사용하는데 문제는 없지만 깨끗하게 리모델링을 함으로써 건물의 가치가 상승하거나, 인테리어를 해서 건물의 가치가 올라가는 경우에 들어간 비용을 유익비라고 하는 것입니다.

이렇듯 건물의 가치가 올라가는데 사용된 것이라면 어느것이라도 유익비의 개념에 들어갈수 있습니다.

 

필요비는 수리후 바로 청구가 가능하지만, 임차인이 유익비를 지불한 경우 임대인은 임대차 계약이 종료된 후에 지출된 금액이 임대건물의 가치가 늘어난 만큼의 증가액 중 하나를 선택하여 임차인에게 지급하여야 합니다.

 

필요비나 유익비같은 경우 임차인이 지불하였을 경우 임대인은 그 시기가 다를뿐 임차인이게 돌려주어야 합니다.

그런데 필요비나 유익비를 돌려받지 못하는 경우도 있습니다.

바로 건물을 반환한 날로부터 6개월이 경과하였거나, 임대차계약서 작성시 특약으로 필요비와 유익비를 포기한 경우입니다.

 

 

보통 임대차계약서를 작성하다보면 특약사항이 아닌 내용중에 계약종료시 임차인은 원상복구의무를 규정하고 있는 내용이 있는데, 이는 임대인가 임차인사이에 유익비를 포기하는 약정으로 대법원의 판단이 있어, 임차인이 유익비를 청구할수 없고, 필요비만 청구할 수 있는 상황이 발생하기도 합니다.

 

그렇기 때문에 계약전에 필요비나 유익비가 많이 들어갈 것 같은 상황이라면 계약서 작성시 특약부분에 필요비나 유익비에 대하여 좀더 자세하게 명시하여 분쟁이 소지를 없애는 것이 좋습니다.

임차인 입장에서는 당연히 임대인이 돌려주겠지 하고 먼저 지불을 하지만, 임대인은 이럴경우 임차인의 책임으로 돌리는 경우가 있기 때문에 수리할 부분이 생기면 수리 전에 임대인과 이야기를 하고 수리업자를 부르거나 임대이에게 수리를 요구하며, 수리비용은 임대인이 직접 지불하는 것으로 하는 것이 좋을듯 합니다.

 

 

오늘은 임대인과 임차인의 문제중 가장 많이 발생되는 수리비용에 대하여 알아보았습니다.

전구를 갈거나 작은 소모품을 처리할때는 문제가 발생되지 않지만 금액이 커지면 문제가 많이 발생됩니다.

임대인과 임차인이 잘 상의해서 해결하는 방법을 찾는것이 좋을 듯합니다.

읽어주셔서 감사합니다.