임야를 전으로 지목변경하여 사용하는 방법은?

 

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

많은 분들이 임야, 즉 산을 구입하여 농지로 사용하려면 어떻게해야 하는지에 대하여 문의가 많이옵니다.

농지(전, 답, 과수원)보다 임야가 상대적으로 가격이 저렴하고, 경사도가 높지 않은 임야에서는 농사를 짓기도 그리 어렵지 않다고 생각하기 때문입니다.

 

저렴한 임야를 구입하여 농사를 짓다가 나중에 집도 짓고 싶은데 그럴러면 어떻게 해야 할까요?

그러기 위해서는 어떤 임야를 구입해야 할까요?

이번시간에는 임야를 구입하여 농지로 활용하는 방법에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

임야를 구입하여 농지로 변경하기 위해서는 보전산지나 준보전산지 크게 문제가 될것은 없습니다.

임야중 보전산지 같은 경우 개발을 하기가 상당히 까다로운것은 알고 있지만, 보전산지도 허가조건만 맞는다면 개간허가를 받아서 농지로 변경하여 사용을 할수 있고, 농지로 변경이 되었다면 나중에 건축도 가능하기 때문에 보전산지도도 좋은 투자처가 될수 있습니다.

 

 

준보전산지에 비해서 보전산지는 가격이 더욱 저렴하기 때문에 이또한 좋은 기회가 될수 있지만, 농지로 전용을 받았다고 해서 나중에 건축이 100% 되는 것은 아니기 때문에 이또한 정확하게 확인을 해봐야 하는 것입니다.

만약 임야를 개간허가 받아 농지로 사용하닥 건축이 가능하다고 하면 보전산지는 정말 좋은 투자처가 될수 있는 것입니다.

 

임야를 농지로 개간허가를 받아야 이유를 말씀드리겠습니다.

가장 중요한 이유가 바로 세금면제를 받을수 있다는 것입니다.

임야를 개발하여 건축을 위해서는 대체산림자원조성비라는 세금을 납부해야합니다만, 임야를 농지로 전환할때는 이 대체산림자원조성비가 면제됩니다.

 

 

 

대체산림자원조성비라는 것에 대하여 한번 알아보겠습니다.

산지관리법 제19조에 따르면 산지전용허가를 받으려는자, 산지일시사용허가를 받으려는자, 또는 다른 법률에 따라 산지전용허가 또는 산지일시사용허가가 의제되거나 배제되는 행정처분을 받으려는 자는 대체산림자원조성비를 납부하여 한다고 나옵니다.

 

즉 임야를 사용하는 만큼 임야가 줄어들기 때문에 내야하는 세금입니다.

대체산림자원조성비는 전용면적 X (단위면적당 금액 + 개별공시지가의 10/1000)으로 계산하며, 만약 개별공시지가가 5만원인 준보전산지 임야 1,000㎡(약302평)의 대체산림자원조성비는 무려 7,360,000원이 됩니다.

 

대체산림자원조성비는 농지전용에 비해서는 저렴하지만 그렇게 적지 않은 금액입니다.

이렇게 임야를 개발하기 위해서는 대체산림자원조성비를 납부해야 하지만, 개발목적에 따라서 산림청장등은 대체산림자원조성비를 감면해줄수 있다는 규정이 있습니다.

 

 

산지관리법 시행령 제23조 제1항관련에 따르면 "농어촌정비법, 제2조 제4호에 따른 농어촌정비사업을 위한 시설"(농어촌정비법 제94조에 따른 한계농지등 정비지구에 같은 법 제92조 각 호의 어느 하나에 따른 시설을 설치하는 경우에는 수도권정비계획법 제2조제1호 또는 지방자치법 제2조제1항제1호에 따른 수도권 또는 광역시에 속하지 아니하는 읍, 면지역에 설히하는 경우만 해당).에 해당하면 보전산지와 준보전산지에 상관없이 100% 감면을 받을수 있다고 나와있습니다.

즉 임야를 개간목적으로 개발하면 대체산림자원조성비를 100% 감면받을수 있다는 이야입니다.

 

임야를 개간하여 농지로 지목변경을 하면 반드시 알아두어야 하는 것이 있습니다.

임야를 개간하여 농지로 지목변경이 되었따면 개간후 5년간은 개간 목적외 다른 용도로 개발이 불가능하다는 것입니다.

즉 5년간은 농지의 용도로만 활용을 하여야 하고, 건축은 불가능하다는 것입니다.

개간후 5년이 지나야 주택을 지어도되고, 분할하여 택지개발도 가능하다는 것입니다.

물론 허가조건이 맞아야 가능한건 당연하고요.

 

 

 

5년이라는 시간이 필요하지만, 대체산림자원조성비도 면제받을수 있고, 임야에서 농지로 지목변경에 따른 토지가격 상승도 노릴수 있는 방법입니다.

당장 임야를 구입하여 집을 지을계획이 없고 나중에 집을 지을 계획이 있다면 알고 있으면 좋은 정보입니다.

 

이번시간에는 임야를 구입하여 농지로 사용하는 방법에 대하여 알아보았습니다.

임야를 소유하고 있다고 해서 허가없이 나무를 벌목하고 농사를 지으면 관련법상 처벌을 받게 됩니다.

하지만 이런 개간허가에 대하여 알고 있다면 여러가지 혜택을 받을수 있기 때문에 잘 알고 계시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.