권리분석이란 무엇이며, 권리분석을 위하여 봐야 하는 서류는?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

부동산 경매에 대하여 알려드리고 있는데, 부동산 경매에 대하여 이야기를 하다보면 가장 많이 듣는 말중에 하나가 바로 "권리분석"이라는 단어입니다.

권리분석을 잘해야 수익을 낼수 있다고 하는데 권리분석이란 무엇이며, 권리분석을 하기위해서는 어떤 서류들을 확인해야 할까요?

 

이번시간에는 권리분석에 대하여 한번 알아보겠습니다.

권리분석의 기본적 개념과 필요한 서류들을 알아보겠지만, 이외에도 직접 부동산 경매에 참여해 보면 다양한 변수들이 많이 나오게 됩니다.

그렇기 때문에 조금더 신중하게 권리분석을 하시기 바라겠습니다.

 

 

먼저 권리분석이란 무엇인지 기본개념부터 알아보겠습니다.

권리분석이란 부동산의 각종 공부를 중심으로 매각물건명세서와 감정평가서 및 현장조사서를 기초로 하여 이해관계인들이 탐문을 통하여 드러난 권리관계 뿐만 아니라 세입자, 채무자, 채권자들이 법적 대처 방법도 대비해야 하고, 법률적인 권리조사에만 한정될 것이 아니라 경매절차상에 일어날수 있는 모든 변수에 대하여 차분하고도 면밀한 검토를 함으로써 경매에 있어서 진정성 여부를 투자자 자신이 확인하는 것이라고 말할수 있습니다.

 

즉 권리분석을 분류하면 부동산상의 권리분석과 등기사항증명서상의 권리분석으로 세분하고, 부동산상의 권리분석은 임차인 분석을 위함이며, 등기사항증명서상의 권리분석은 권리에 하자에 대한 권리분석이라고 할수 있습니다.

부동산경매에 참여는 투자를 목적으로 하고 있기 때문에 수익성 없는 경매에 참여하는데 목적을 둔다는 것은 더더욱 필요 없는 시간을 낭비하는 것으로 화를 자초하는 일이며, 경매를 통하여 수익성에 대한 문제를 해결하기 위해서는 반드시 권리분석을 잘해야 한다는 것이 정답이라고 생각하시면 될것입니다.

 

그렇기 때문에 경매에 참여에 있어서 권리분석은 경매 투자자의 몫이며, 투자로 인한 이익과 손해는 투자자 본인의 책임이지 경매 법원의 책임이 아니라는 점에서 경매 투자자는 섬세하고 정확한 권리분석을 함으로써 경매 투자의 성공에 조금더 가까워질수 있는 것입니다.

 

그러면 권리분석은 어떻게 해야 할까요?

경매에 나온 물건에 대한 기본적인 권리분석은 등기사항증명서를 기초로 하여 권리분석을 시작하면 됩니다.

등기사항증명서에 기재되어 있는 각종 제한 사항이 매각으로 인하여 소멸될 것인지, 아니면 인수될 것인지를 판단하는 것이 가장 우선되어야 합니다.

 

그래서 권리분석에 대한 필요한 정보를 수집하는 방법은 그 대상이 되는 각종 정보의 종류에 따라서 다양하기 때문에 기타 공법상의 제한사항들을 알아보기 위해서는 등기사항증명서 이외에도 각종 부동산 공부를 찾아보고 분석을 해야 합니다.

 

부동산 경매 참여시 권리분석을 위하여 확인해야 하는 서류들.

 

1. 등기사항증명서.

부동산 등기사항증명서를 종류별로 보면 우선 집합건물의 등기사항증명서와 주택의 등기사항증명서 및 법인등기사항증명서로 나눌수 있습니다.

먼저 집합건물의 등기사항증명서는 표제부와 전유부분으로 나누어 지고, 단독주택 등의 등기사항증명서는 토지와 건물 등기부로 나누어 집니다.

 

이렇게 나누어 지는 이유는 우리 민법이 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보고 있기 때문인데, 만약 지상에 건축물이 없는 임야, 전, 답, 과수원등의 등기부는 토지 부분만 존재하고 건축물에 대한 것은 존재하지 않습니다.

 

* 표제부를 보는 방법.

표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 나타내며, 토지에는 지번, 지목, 지적등이, 건물에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있고, 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 함께 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 있습니다.

 

표제부를 볼때 주의할점은 소재, 지번, 건물명칭과 동호수 및 경매사건 부동산의 주소가 일치하는지를 확인하고 감정된 부동산의 면적을 확인해야 한다는 것입니다.

표제부란 기재되어 있지 않은 면적이 감정가격에 포함되어 있다면 제시 외 부분으로 평가되었는지 여부도 확인해야 할 필요가 있으며, 표제부에 나타나 있는 등본의 장수를 반드시 확인해야 합니다.

 

* 갑구를 보는 방법.

갑구에서는 소유권에 관한 각종 사항들을 알아볼수 있는데, 소유권에 대한 압류등기, 가압류등기, 가등기, 가처분등기, 환매등기, 경매개시결정등기 등이 주요 내용들입니다.

갑구에서는 등기사항증명서의 소유자와 경매부동산의 소유자가 일치하는지를 확인하고, 등기목적란에 임의경매신청 여부와 접수란의 접수일과 등기 원인란의 법원 경매개시결정일, 사건번호 그리고 권리자 및 기타 사항란에 경매신청자를 확인해야 합니다.

접수일 이후에 전입한 임차인은 임대차보호법의 대상도 될수 없고 인도명령만가지고도 명도신청을 할수 있는 실익이 있기 때문입니다.

 

* 을구를 보는 방법.

을구는 소유권 이외의 권리가 나타나는데, 근저당권, 지역권, 전세권, 지상권, 임차권등이 표시되어 있습니다.

을구에서 확인을 해야 하는 부분은 우선 최초 근저당 설정일입니다.

을구의 최초 근저당 설정 접수일과 현재 해당 부동산에 거주하는 임차인의 진입일과 비교해서 선순위 임차인이 존재하는지 꼭 확인해야 합니다.

 

그리고 최초로 설정된 근저당권의 설정금액도 확인해야 하는데 그 금액이 소액일경우, 대위변재 가능성도 고려해야 합니다.

이렇듯 권리분석을 하고 난 후 수익성 있는 물건이라고 판단되면, 입찰하기 전에 등기부상의 권리 및 부동산 현황을 법원입찰기록상의 권리자 및 입찰 대상과 일치하는지 대조, 확인하여 경매에 참가하여야 합니다.

 

이번시간에는 권리분석이란 무엇이며 권리분석을 할때 가장먼저 확인해야 하는 서류인 부동산 등기사항증명서에 대하여 알아보았습니다.

다음시간에는 부동산 등기사항증명서이외에 더 필요한 서류에 대하여 한번 알아보겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.