경매시 각종 물권 분석하는 방법 2(전세권,근저당권,유치권)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

지난시간에 경매시 소유권, 점유권, 지상권, 지역권에 대한 물권 분석하는 방법에 대하여 알아보았습니다.

경매시 물권분석은 굉장히 중요하기 때문에 잘 알아두어야 한다고 이야기 했는데 이번시간에도 나머지 물권인 전세권, 근저당권, 유치권에 대하여 물권분석하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

 

경매시 각종 물권 분석하는 방법 1.(소유권, 점유권, 지상권, 지역권)

실질적으로 지난시간보다 이번시간의 전세권, 근저당권, 유치권에 대한 물권분석이 더 중요한것은 경매에 조금이라도 관심이 있으신 분들이면 잘 알고 있을 것입니다.

이번시간의 전세권, 근저당권, 유치권에 대하여는 꼭 알아두어야 경매참여시 많은 수익을 낼수 있기 때문에 잘 읽어두시기 바라겠습니다.

 

1. 전세권 분석.

 

전세권이란 임대인과 물권인 전세권계약을 하여 소유자의 동의를 얻어 등기부에 권리를 등재하며, 계약기간동안 사용, 수익하는 권리입니다.

경매에 있어서 전세권이 문제가 되는 경우는 전세권은 용익물권적 성격과 담보물권성격을 같이 가지고 있기 때문입니다.

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물에 대하여 경매를 청구할 수 있으나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 부분에 대하여는 우선변제권은 별도로 하고 경매 신청권은 없습니다.

 

따라서 건물 일부에 대한 전세권의 경우에는 그 부분만 분리시켜 경매신청이 곤란한 경우에는 전세금 반환청구소송을 통한 집행권원을 받은 후 건물 전체에 대하여 강제경매를 실행하는 방법밖에는 없습니다.

 

1) 인수되는 전세권.

말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권이 경매절차상에서 최초 매각기일이전까지 채권계산서를 제출하지 않으면 낙찰자의 부담으로 전가될수도 있습니다.

 

2) 소멸되는 전세권.

 

①말소기준권리 이후에 설정된 전세권.

말소기준권리인 근저당권 등보다 나중에 전세권이 설정되었다면 경매절차에서 무조건 소멸하게 됩니다.

이것은 전세권보다 먼저 설정된 말소기준권리가 배당받고 소멸하면, 후순위 전세권은 선순위 말소기준권리와 함께 소멸하는 것입니다.

 

② 말소기준권리 이전에 설정된 전세권.

말소기준권리인 근저당권 등보다 전에 설정한 선순위전세권은 최초매각기일이전가지 채권계산서를 제출하면 배당받고 소멸하게 됩니다.

 

③ 선순위 전세권자가 경매신청을 하였을 경우.

선순위 전세권이 임의경매신청을 하였다면 전세권 이후의 권리들은 경매로 모두 소멸합니다.

이때 전세권에 의한 임의경매를 신청하였다는 것은 집합건물 등에 있어 건물전부에 전세권이 설정된 경우에 한정 된것이며, 단독주택 등에서 건물일부에 설정된 전세권은 전세권 그 자체만으로 경매를 신청할 수 업소, 소유자를 상대로 전세금반환청구소송에 의한 집행권원으로 주택전부를 강제경매 신청하여 건물 낙찰금액에서 우선변제를 받을 뿐입니다.

이러한 후자인 경우에는 전세권은 말소기준권리에 해당되지 않습니다.

 

3) 전세권의 배당범위.

 

집합건물이 아닌 단독주택 등에 전세권이 설정되었다면 전세권의 효력은 건물부분에만 미쳐 건물 낙찰금액에서만 우선변제를 받을 수 있으나, 아파트 등 집합건물의 전유부분에 설정된 전세권의 경우 전세권은 전유부분의 종 된 권리인 대지권에까지 그 효력이 미쳐 대지 및 건물 경매대금 전부에 대하여 우선변제권을 가지게 됩니다.(대법원 2002년 6월 14일, 2001다 68389판결, 배당이익)

 

2. (근)저당권 분석.

 

저당권은 우선변제 받는 담보물권이라는 것에 대하여 질권과 공통점이 있으나 저당권설정자가 목적물을 계속점유하기 때문에 유치적 효력을 갖지 않고 우선변제적 효력만 인정된다는 장점이 있기 때문에 채권담보 목적으로 (근)저당권이 널리 이용되고 있습니다.

 

저당권은 질권과 더불어 원칙적으로 당사자 간의 계약에 의해 성립하는 약정담보물권이며, 예외적으로 법률상 당연히 성립하는 법정저당권도 있습니다.(민법 제649조)

저당권은 양도나 처분이 자유로우며, 질권설정도 가능합니다.

부동산등기부에 최선순위로 설정된 (근)저당권은 경매에 있어 말소기준권리로서의 역할을 하며, 말소기준권리가 되는 (근)저당권 설정 일자에 따라 소액임차인의 최우선배당 시 최우선변제금이 달라지게 됩니다.

 

또한 말소기준권리인 (근)저당권이 설정된 후의 권리나 대항력을 갖춘 주택임차인은 낙찰로 그 권리가 소멸되나, 말소기준권리 (근)저당권보다 먼저 설정된 일정한 권리들은 낙찰로 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수하게 되는 것도 알아두어야 합니다.

 

1) 최선순위 근저당의 채권액이 없는 경우.

 

부동산등기사항증명서에 최선순위로 근저당권이 설정되어 있다면, 그 후의 모든 권리는 경매로 소멸하는 것이 원칙인데, 부동산 등기사항증명서상의 최선순위에 근저당권은 설정되었으나 채무자가 채무변제를 하고 근저당권 말소비용을 내지 않던지, 말소를 안한 경우는 효력이 없는 형식상의 근저당권이 되어 낙찰자가 경매에 실패하는 경우가 종조 있습니다.

 

따라서 이러한 실패를 방지하기 위해서는 근저당권자의 채권액이 얼마 있는지 여부를 조사하여야 하는데, 근저당권자가 채권계산서를 제출하였는지 여부와 제출하지 않았다면 직접 근저당권자에게 채권액을 확인해야 할 필요가 있습니다.

 

2) 근저당권 설정 후 증액된 보증금액의 인수문제.

 

근저당권 이전에 전입신고 한 임차인이 근저당권 이후에 보증금을 증액한 경우 낙찰자가 임차인에 대하여 부담해야 할 부분은 근저당권 설정 전의 임차보증금액에 한합니다.(대법원 1990년 8월24일 판결, 90다카11377, 건물명도)

이런경우 근저당권 설정 후에 증액된 임차보증금까지 낙찰자가 부담하여야 한다고 한다면 낙찰자는 임차인에 대한 증액된 부담금만큼 감안하여 입찰금액을 낮게 책정해야 할 것이고, 그렇다면 결국 근저당권자가 손해를 입을 수 있기 때문에 낙찰자에게 대항할수 있는 임차보증금액은 말소기준권리 이전의 금액으로 정한 것입니다.

 

3) 1순위 근저당권이 낙찰대금납부 전에 말소되는 경우.

 

민사집행법 제135조에 의하면 경매사건에 있어서 낙찰자가 소유권을 취득한 시기는 대금을 완납한 날부터입니다.

그런데 어떤 경매물건에 말소기준권리인 A라는 근저당설정이 있고, 다음에 B라는 주택임차인이 있으며, 그다음 C라는근저당권이 다시 있다고 가정했을때, 경매가 진행된다면 주택임차인 입장에서 자기 보증금 방어차원에서 낙찰자가 낙찰금액을 납부하기 이전에 근저당권자의 채권액을 변제하는 방법으로 말소시키면, 낙찰자는 낭패를 볼수 밖에 없습니다.

즉 위 같은 상황에서 주택임차인은 배당절차에서 자기의 보증금을 전액 회수하지 못한다면 소액인 선순위 근저당권을 말소시켜 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있다는 것을 아아야 합니다.

 

3. 유치권 분석.

 

민법 제320조 제1항에 의하면 유치권이란 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생된 채권이 있을 경우 그 채권을 변제 받을 때까지 물건 등을 유치할수 있는 권리입니다.

유치권은 우선변제권은 없으나 유치권의 목적물이 경매 또는 강제집행되더라도 유치권자는 낙찰자에게 유치권에 기한 채권을 변제 받을 때가지 목적물의 인도를 거절할수 있어 사실상 우선변제권이 있는 것으로 보아야 합니다.

 

유치권의 성립유건으로 첫째는 유치권에 목적물의 내용을 보면, 유치권은 법정담보물권으로서 그 목적물이 될수 있는 것은 동산, 부동산, 유가증권이며, 유치권은 그 목적물을 점유하면 발생되고, 특히 부동산 유치권의 경우 등기를 요하지 않습니다.(부동산등기법 제2조)

 

둘째, 유치권에 기한 채권이 유치권의 목적물과 관련하여 발생되어야 합니다(민법 제320조 제1항)

즉 물건과 관련하여 발생된 채권이 아니면 유치권이 성립되지 않는다는 것입니다.

 

셋째, 채권이 발생시기를 보면, 물건에 대하여 채권이 그 목적물을 점유하기 전에 발생하였더라도 나중에 목적물을 점유하면 유치권은 성립됩니다.

따라서 점유하던 중 또는 점유와 동시에 채권이 발생되어야만 하는 것은 아닙니다.

 

넷째, 유치권자는 타인의 물건을 점유하여야 하며, 점유는 계속되어야 하는데, 점유는 직접점유이든 간접점유이든 간에 상관없으나, 만약 점유를 상실하면 유치권은 소멸하게 됩니다.(민법 제328조)

 

다섯째, 유치권자의 점유가 불법행위에 기인해서는 안됩니다.

이는 불법행위에 의해 점유를 한 자에 대하여 까지도 유치권을 인정해 주면 그 채권을 보호해 줄 필요가 없기 때문인데, 예를 들어 타인의 물건을 훔친 자가 그 물건을 수리하였더라도 수리비 채권에 대한 유치권이 성립되지 않는 것입니다.

 

마지막으로 유치권자의 의무를 보면 유치권자는 채권을 회수하기 위해 유치목적물을 점유하고 채무자로부터 채권을 회수하면 유치목적물을 채무자에게 반환해 주어야 하기 때문에 유치권자는 선량한 관리자의 주의로서 유치물을 점유해야 합니다.(민법 제324조 제1항).

또한 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙 없이 유치물을 사용, 임대 또는 담보제공을 할수 없으나, 유치물의 보존행위는 채무자 등의 승낙 없이 할수 있습니다.

 

이번시간에는 경매시에 전세권, 근저당권, 유치권에 대한 물권분석에 대하여 알아보았습니다.

직접 경매에 참여하여 물권분석을 하다보면 정말 다양한 경우들이 나오게 됩니다.

이럴경우 정확한 분석을 하지 못하면 경매로 인하여 손해를 보는 경우도 많이 보았습니다.

물권분석에 대하여는 정확하게 알고 경매에 참여하시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.