경매시 권리분석 방법(가압류, 가등기)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니 퍼니'입니다.

 

부동산 경매 시에 물권 분석하는 방법에 대하여 지난 시간에 이야기를 했습니다.

경매시 각종 물권 분석하는 방법 1.(소유권, 점유권, 지상권, 지역권)

경매시 각종 물권 분석하는 방법 2(전세권,근저당권,유치권)

부동산 물권에는 소유권, 점유권, 지상권, 지역권, 전세권, 근저당권, 유치권, 질권이 있다고 했습니다.

이번 시간에는 물권은 아니지만 반드시 확인해야 하는 것이 있습니다.

바로 가압류와 가등기에 대한 권리분석입니다.

 

아마도 경매에 나오는 많은 물건들이 가압류나 가등기에 관련된 물건들이 많기 때문에 이 부분도 잘 알고 있어야 하는 부분입니다.

그럼 시작해 보겠습니다.

 

1. 가압류 분석.

 

가압류는 채권자가 채무자에 대하여 채권확보를 하기 위한 조치로서 가압류는 채권에 불과하고 채권자 평등주의에 의해 물권과는 다르게 제삼자에 대하여 우선변제권을 주장할 수 없습니다.

즉 금전 등으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 동결시켜 채무자로부터 해당 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 제한하는 것입니다.

 

가압류 분석을 하기 위해서는 제일 중요하게 봐야 하는 것들이 다음과 같습니다.

첫째, 가압류가 누구를 대상으로 하고 있는가?

즉 현소자와 전 소유자 중 전자와 후자에 따라 분석이 달라질 수 있기 때문입니다.

둘째, 가압류가 말소기준 권리인지 아닌지를 분석해야 합니다.

말소기준 권리에 따라 배당의 방법이 확연하게 달라질 수 있기 때문입니다.

셋째, 가압류의 효력이 상존하고 있는지, 아니면 형식적 가압류로 남아 있는지를 분석할 필요가 있습니다.

 

1) 가압류권자의 지위.

가압류권자에게는 집행 법원에서 배당금액을 공탁합니다.

경매개시 결정 등기 전에 설정된 가압류권자는 배당신청을 하지 않더라도 배당을 받을 수 있으나 경매개시결정등기 후에 설정된 가압류권자는 등기부등본을 첨부하여 배당요구 종기까지 배당요구를 하여야 합니다.

 

2) 1순위 가압류와 다른 권리 간의 관계.

물권과 채권이 충동하면 물권 우선주의에 따라 당연히 물권이 채권을 이기게 되나, 예를 들어 가압류가 1순위이고 근저당권이 2순위일 때 분석은 가압류는 채권이고, 근저당권은 물권으로서 충돌하게 된다며, 이때는 동순위의 지위를 갖게 되는데, 그 이유는 가압류는 채권으로서 채권자 평등주의에 의해 우선변제권은 없으며, 근저당권은 물권이기는 하지만 우선변제권은 후순위 권리자들에만 주장할 수 있습니다.

따라서 근저당권보다 앞선 가압류에 대하여 우선변제권을 주장할 수 없어 선가 압류와 후 근저당은 서로에 대하여 우선변제권을 주장할 수 없게 되고, 따라서 동순위의 지위를 지니게 되는 것입니다.

 

2. 가등기 분석.

 

가등기는 가등기담보권을 공시하는 효력이 있으나 채권에 관한 내용과 가등기가 담보가등기인지, 보전 가등기인지 여부가 등기부상에 공시되지 않아 제3자는 가등기담보권의 범위를 알 수 없어 목적 부동산의 담보가치의 하락이 있을 수 있습니다.

 

경매 실무에서는 등기부상에 가등기가 있는 경우에 법원은 경매개시 결정과 동시에 가등기권자에게 가등기의 내용 즉, 담보가등기인지 아니면 소유권 이전청구권 보전자등기인지 통상 7일 이내에 신고하게 하고 신고기간 내에 신고가 없으면 소유권이전청구권 보전 가등기로 취급하게 됩니다.

 

또한 담보가등기인 경우 경매에 있어 저당권으로 보게 되므로 담보가등기는 말소기준 권리가 되고 그 성립 시기와 상관없이 경매가 진행되고 배당에 있어 효력 발생의 순위에 따라 배당을 받고 무조건 소멸하게 됩니다.

그러나 법원의 가등기 내용에 대한 최고가 있었음에도 불구하고 채권 계산서를 첫 매각기일 이전까지 제출하지 않은 선순위가 있다면 이는 담보가등기가 아닌 소유권 이전청구권 보전 가등기로 보는 것이 보통의 예이며, 이런 경우 선순위 보전 가등기가 있는 물건을 낙찰받았다면 매수자가 인수하기 때문에 주의를 해야 합니다.

 

이번 시간에는 부동산 경매 시 가압류와 가등기가 설정된 물건에 대한 분석방법에 대하여 알아보았습니다.

물론 진짜 현장 물건들을 분석하다 보면 말도 안 되는 이상한 경우들이 많이 있습니다.

경매는 어떻게 해당 물건을 분석하느냐에 따라 결과가 달라지기 때문에 철저한 분석만이 수익과 연결된다는 것을 항상 기억하시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.