경매가 궁금하세요? 경매 용어부터 알고 시작하세요.

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

제가 하는 일이 부동산과 부동산컨설팅에 관련된 일을 하다보니 부동산에 관련된 질문들을 많이 하십니다.

제가 아는 어떻게 알았는지 저는 전화번호를 오픈한적도 없는데 전화가 와서 상담을 하는 경우들도 많습니다.

 

상담내용은 부동산에 관련된 질문들이 주를 이루지만 경매에 대하여도 상담을 하시는 분들이 생각보다 많습니다.

하지만 경매는 제 분야가 아니라 가볍게 물권분석정도만 해주는 수준에서 마무리되는 경우가 많습니다.

경매에 관한 질문들을 받을때마다 경매에 대하여도 공부를 해야 하겠다고 생각하는데, 그게 쉽지 않네요.

 

그래서 이번시간에는 저도 경매에 대하여 조금더 공부를 할까하는 마음에 경매용어에 대하여 한번 알아보겠습니다.

기본이 되는 경매용어들이기 때문에 경매에 관심이 있으신 분들이라면 잘 기억해 두시면 좋을듯합니다.

그럼 시작해 보겠습니다.

 

1. 경매의 종류.

경매는 국가기관이 주체가 되는 공경매와 일반개인이 주체가 되는 사경매로 나누어집니다.

우리가 일반적으로 이야기 하는 경매라고 하는 것은 채권자나 담보권자가 자신의 금전채권 확보를 위해 채무자의 부동산을 법원에 경매 신청하여 그 대금으로 채권회수를 하는 법원경매를 말하는 것입니다.

 

2. 경매.

돈을 빌린 채무자가 약속한 변제일까지 지불하지 못할경우 채권자가 법원에 의뢰하여 진행하는 것을 경매라고 합니다.

가장 높은 가격을 부른 사람에게 낙찰이 되며, 경매 참여자가 없거나 유찰이 될경우 2회차부터는 최초 입찰가의 20%씩 낮아지게 됩니다.

 

3. 공매.

세금이나 국가에 추징금과 같이 국가에 납부해야 할 세금을 납부하지 않은 사람의 부동산을 압류해 재산을 경매에 부치는 것을 말하는 것입니다.

공매는 국세징수법에 의해 진행되며 인터넷을 통해 입찰이 가능합니다.

또한 잔금을 모두 납부하지 않아도 부동산에 대한 소유권 이전이 가능하다는 특징이 있습니다.

 

 

 

 

4. 경매와 공매의 공통점 및 차이점.

경매와 공매의 공통점은 모두 입찰경쟁을 통해 가장 높은 가격을 제시한 입찰자에게 매각된다는 것과 매각 당일 매수자가 나오지 않으면 가격을 낮춰 유찰되고 둘다 채권 회수를 위한 강제집행이 있다는 것입니다.

경매와 공매의 차이점은 부동산 경매의 경우 법원에서 경매를 집행하고 공매는 한국자산관리공사에서 집행한다는 것이며, 유찰되면 경매는 감정가의 20%, 공매는 10%씩 내려갑니다.

 

5. 강제경매.

집행권원(승소판결문, 각종조서 등)을 기초로 하여 채무자의 일반재산에 대한 집행이며, 예견되지 않은 경매로 인적책임 성격의 경매입니다.

 

6. 임의 경매.

집행권원을 필요로 하지 않으며 저당권, 전세권 등 담보권실행을 의미하며 특정재산에 대한 집행이고 예견된 경매이며 물적책임 성격의 경매입니다.

 

7. 가등기.

본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기이며, 가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급됩니다.

 

8. 각하.

소송법상 당사자의 소송상 신청이 부적법하여 배척하는 재판.

 

9. 감정인.

소송에서 법원의 명령에 따라 특별한 지식, 경험에 속하는 법칙이나 사실을 적용하여 도출한 판단을 법원에 보고하는 사람으로 선서없이 보고된 것은 법적효력이 없으며 거짓 보고는 법률에 의하여 처벌을 받습니다.

 

10. 감정평가액.

집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 결정합니다.

매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 감정평가서를 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치합니다.

 

11. 선순위 가처분.

1순위  저당 또는 압류등기보다 앞서 있는 가처분등기는 압류 또는 저당권에 대항할수 있으므로 경매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않습니다.

 

12. 기입등기.

새로운 등기원인이 발생한 경우 그 등기원인에 입각하여 새로운 사항을 등기부에 기재하는 등기를 말하는 것입니다.

예를들어 건물을 신축하거나 매매, 증여에 의해 소유주가 변경된 경우 행하는 소유권 이전등기등입니다.

 

13. 담보물권.

채권담보를 위해 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상 유치권, 질권, 저당권이 있습니다.

 

14. 대항력.

임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할수 있는 권리로 양수인(낙찰자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

 

 

 

 

15. 공탁.

채무자가 변제의 목적물을 채권자를 위해 공탁소에 맡기고 채권자의 협력이 없더라도 채무를 면하는 제도로 채무자를 보호하기 위한 제도입니다.

 

16. 권리관계.

사람과 사람간에 있어 법률상의 의무를 강제할 수 있는 관계를 말합니다.

 

17. 금전집행.

금전채권의 확보를 위해 채무자 소유의 부동산에 대해 진행하는 강제집행을 말합니다.

 

18. 기각.

민사소송법상 원고의 주장 자체에 정당성이 없거나 옳고 그름을 가릴 필요가 없을때 내리는 결정의 형식을 말합니다.

 

19. 기간입찰.

입찰기간은 1주일 사이에서 한달 사이로 정하고 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주일 안의 날로정합니다.

 

20. 매각기일.

경매법원이 목적부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시간, 매각할 장소 등과 함께 매각기일 14일 이전에 법원 게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할수 있습니다.

 

 

 

 

21. 매수보증금.

경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저 매각가격의 1/10에 해당하는 보증금을 입찰표와 함께 집행관에게 제출해야 합니다.

경매 종결시 집행관은 최고가매수 신고인이나 차순위매수 신고인 이외의 매수 신고인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 합니다.

최고가 매수인이 대금지급기한내에 매각대금을 납부하면 차순위매수 신고인의 보증금을 반환하게 되고 만약 최고가 매수인이 납부하지 않으면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함합니다.

차순위매수 신고인에 대해 낙찰허가 여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위매수 신고인이 매각대금을 납부하지 않으면 이 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 됩니다.

 

22. 부동산 인도명령.

낙찰자는 낙찰대금 전액을 납부한 후에는 채무자에게 직접 자기에게 낙찰부동산을 인도할 것을 요구할수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 않을 때는 낙찰자가 대금을 납부한 후 6월내에 집행법원의 집행관으로 하여금 낙찰부동산을 강제로 낙찰자에게 인도하게 하는내용을 인도명령을 신청할수 있습니다.

 

23. 상계.

현금을 납주하지 않고 채권자가 받아야 할 채권액과 매각대금을 같은 금액만큼 서로 맞바꾸는 것으로 채권자인 동시에 매수인인 경우 매각대금의 특별한 지급방법입니다.

 

24. 소유권이전등기촉탁.

낙찰인이 대금을 완납하면 낙찰부동산의 소유권을 취득하므로 집행법원은 낙찰인이 등기비용을 부담하고 등기촉탁 신청을 하면 집행법원은 낙찰인을 위해 소유권이전등기나 낙찰인이 인수하지 않는 각종 등기의 말소를 등기 공무원에게 촉탁하는 절차입니다.

 

25. 유찰.

매각기일의 매각불능을 유찰이라고 하는데, 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 못하고 무효가 된 경우인데 유찰되면 통상 최저 매각금액의 20% 더 저감한 가격으로 다음 매각기일에 다시 매각을 실시하게 됩니다.

 

26. 토지별도등기.

토지에 건물과 다른 등기내용이 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는데, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고, 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기전 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 "토지에 별도의 등기가 있다"는 표시를 하기 위한 등기를 말하는 것입니다.

 

27. 타경.

경매사건에 붙이는 고유기호를 말하는 것으로 2021타경 1234567같은 기호입니다.

 

28. 매각.

민사집행법에서 말하는 경매를 의미합니다.

 

29. 입찰.

공매, 경매에 응하는 행위를 말하는 것입니다.

 

30. 낙찰.

공매, 경매에서 가장 높은 가격을 적어 구매확정이 되는 것을 말하는 것입니다.

 

31. 경락.

매각에 의해 매수인(낙찰인)이 그 목적물인 동산 또는 부동산의 소유권을 취득하는 것을 말합니다.

 

 

 

 

32. 현황조사보고서.

법원은 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차보증금의 액수, 기타현황에 관하여 조사할 것을 명하는데 현황조사보고서는 집행관이 그 조사내용을 집행법원에 보고하기 위해 작성하는 문서입니다.

 

33. 최저 공,경매가.

응찰자들이 응찰가액을 산정할때 기준이 되는 금액으로 최저 공, 경매가 이상으로만 입찰에 참여할수 있는 금액입니다.

 

34. 취하.

채무자가 채무를 변제해 채권자가 법원 경매신청 의사를 철회하는 것을 말하며, 철회는 경매개시결정에서 경락인이 대금을 납부할 때까지 가능하며 경매 이후 취하는 최고가 매수인의 동의가 있어야 합니다.

 

35. 변경.

경매를 적법하게 진행시킬 수 없는 상황일때 경매법원이 경매기일을 변경하는 것으로 최저입찰가격의 변동은 없습니다.

 

36. 낙찰(불)허가 결정.

최고가매수인이 결정된 뒤 담당재판부가 경매진행과정의 전 과정이 적접하게 진행되었는가를 검토하여 1주일 뒤 낙찰허가 또는 불허가를 결정합니다.

만약 불허가 결정이 나면 불허가 결정에 대해 이의 를 제기할수 있으며 불허가 결정이 확정되면 1주일 후 입찰보증금을 최고가매수인에게 반환해야 합니다.

 

 

 

 

37. 대위변제.

이해관계인이 채무자를 대신해 자신보다 선순위 권리의 채무를 변제 말소하고 자신이 권리자가 되는 것을 말합니다.

 

38. 배당.

경매되는 부동산의 대금으로 채권자의 채권을 모두 만족시킬수 없는 경우 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나눠주는 것을 말하며, 배당요구는 배당종기일가지 배당을 요구해야 하며 기간을 넘긴 경우에는 배당을 받을수 없으며, 한번 요구한 배당요구는 철회할수 없습니다.

 

이번시간에는 경매나 공매에서 많이 사용되고 있는 단어들에 대하여 한번알아보았습니다.

아는 단어들도 있고 처음들어보는 단어들도 있을것입니다.

좀더 자세하게 알고 싶은 용어들은 검색을 통해서 확인하시면 될것같습니다.

경매에 대하여 최소한 이정도 용어들은 알고있어야 할것같아서 정리 해 보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.