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경매이야기

부동산 경매시 권리분석과 물건분석중 어느것이 중요할까요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

부동산 경매 시 반드시 필요한 것이 바로 "권리분석"과 "물건분석"입니다.

경매 진행 시 권리분석과 물건분석 중 어느 것을 더 중요하게 생각해야 하는지에 대하여는 경매를 하는 분들마다 조금의 차이는 있지만, 보통 권리분석 먼저 시작하는 경우가 많습니다.

쉽게 이야기해서 권리분석을 먼저 하고 나서 물건분석을 한다는 의미입니다.

경매가 진행되는 물건의 권리분석은 누구나 쉽게 확인할 수 있으며, 그에 따라 권리상 하자가 있는 물건가 특별매각조건 등 권리상 위험한 물건을 일반인이라도 쉽게 권리분석을 통해서 파악하고 경매에 참여할 수 있습니다.

 

그런데 물건분석은 어떨까요?

아마도 경매 참여하는 분들의 많은 분들이 권리분석을 한 후 크게 문제가 없다고 생각하면 경매 참여를 하여 낙찰을 받으려고 하는데, 물건분석이 덜된 상태에서 경매 참여를 하고 낙찰을 받으면 추후에 많은 문제가 생길 수 있다는 것을 알아야 합니다.

 

경매 고수일수록 권리분석도 꼼꼼히 하지만, 물건분석을 더욱 신중하게 한다는 것을 아시나요?

경매 부동산의 하자를 막기 위해서 권리분석보다 물건분석이 더 중요한 이유입니다.

경매를 진행할 때 기본적으로 더 중요한 것은 물건분석이라고 생각합니다.

 

 

권리분석은 등기부등본 또는 세입자 관계상 인수해야 할 권리를 보고 등기부등본상의 문제나 세입자 관계를 낙찰 후 해결하면 되는 문제이기 때문에 매각 서류를 통해 낙찰자가 인수해야 하는 금액과 배당 여부를 따져봐서 경매물건에 대한 판단을 할 수 있습니다.

 

하지만 물건분석은 실제 경매 물건을 직접 보고 판단하여야 하는 작업 중 하나라서 더욱 중요합니다.

보통 경매로 나올 정도의 부동산이라면 법원에서 강제로 매각되는 경우이기 때문에 부동산의 상태가 좋지 않은 경우가 많습니다.

기존의 소유자는 경매가 진행될 정도로 힘들기 때문에 관리를 잘하고 있지는 않을 것입니다.

그렇기 때문에 건물의 내부나 외부의 훼손도가 심할 수도 있고, 건축법상 하자(불법)등을 해결해야 할수도 있습니다.

 

권리분석 시에 보았던 감정평가서에 나온 사진을 통하여는 정확한 경계를 파악하기 어렵기 때문에 다른 사람의 토지와 경계문제가 발생할 수도 있고, 그로 인해 다른 사람의 토지를 경매 물건으로 판단하여 경매에 참여했다가 낙찰받아 보니 다른 경우인 경우도 있습니다.

그렇기 때문에 물건분석이란 경매 대상의 정확한 위치부터 찾아서 입찰 목록을 확인해 봐야 합니다.

 

물건분석을 하다 보면 하자 있는 경매 물건을 많이 보게 됩니다.

등기부상 소유주와 대장상의 개별 부동산 소유주는 일치하지만 간혹 건축은 완공했어도 지자체에서 사용승인 신고를 하지 않아 무허가나 불법 중개 축 부동산으로 남아있는 경우도 있으며, 이런 부동산을 낙찰받게 되면 소유권을 이전하는 데는 문제가 없지만 무허가 주택 소유자로서 체납금과 이행강제금 등 과태료를 납부해야 하는 경우가 발생합니다.

 

경매를 통하여 아파트를 낙찰받으려는 분들이 정말 많습니다.

아파트를 낙찰받으려고 할 때도 물건분석은 반드시 필요합니다.

기본적인 권리분석 외에도 대지권, 장부와 실제 표시와의 불일치 여부, 토지별도등기와 연체 관리비등을 별도로 확인해야 합니다.

대지지분과 단지 규모, 임대가 비율, 지역 냉난방비 수준, 거주환경의 쾌적성과 주차공간 등을 미리 확인해서 아파트의 가치를 파악한 후 경매에 참가해야 합니다.

 

 

물건분석을 잘하기 위해서는 입찰 전에 해당 부동산을 여러 번 찾아보는 것이 좋습니다.

현장 방문 시 해야 하는 것 중에 가장 중요하게 파악해야 하는 것이 바로 정확한 시세 파악입니다.

경매 실패의 원인 중 하나가 바로 잘못된 시세 파악인데, 호가나 감정가를 시세로 착각 하는 경우가 많습니다.

정확한 시세 파악을 해야 경매로 인한 피해를 줄일수 있는 것입니다.

 

정확한 시세파악을 위해서는 주변 유사 매물과 비교해 보는 것입니다.

이때도 하나의 물건과 비교하는 것이 아니라 여러 개의 유사매물과 비교를 하여야 하는데, 급매로 나온 매물일경우 시세와는 가격차이가 있기 때문에 여러개의 매물과 비교를 해봐야 하는 것입니다.

또는 주변의 오래된 공인중개사 사무소나 관련기관을 통하여 시세를 파악하는 방법도 사용하면 도움을 받을 수 있습니다.

 

이번 시간에는 경매 참여 시 권리분석과 물건분석에 대하여 알아보았습니다.

개인적으로는  권리분석도 중요하지만 물건분석이 더욱 중요하다고 봅니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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