경매시 각종 물권 분석하는 방법 1.(소유권, 점유권, 지상권, 지역권)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

부동산 경매에 대하여 계속하여 이야기 하고 있는데, 지난시간에는 부동산 경매시 물권에 대하여 알아보았습니다.

그리고 물권우선주의가 무엇인지, 권리간의 순위에 대하여도 알아보았습니다.

 

물권이란 무엇이며 물권의 종류는 무엇이 있을까요?

 

물권우선주의란 무엇이며, 각종 권리간의 순위에 대하여

부동산 경매에 참여하기 위해서는 물권에 대하여 정확하게 알아고 있어야 하며, 물권분석을 잘해야 한다고 계속하여 이야기 하였습니다.

이번시간에는 각종 물권에 따른 분석을 어떻게 해야 하는지에 대하여 한번 알아보겠습니다.

천천히 읽어보시고 위의 링크글들도 참고하여 보시면 많은 도움이 될것입니다.

 

 

1. 소유권 분석.

 

소유권은 해당 부동산을 전면적으로 차지해 자유롭게 사용, 수익, 처분할 수 있고, 점유를 하고 있지 않아도 권리행사를 할수 있는 전면적이고 탄력적인 물권으로 경매로 소유권을 취득하는 것은 매매 등 일반적인 형태로 소유권을 취득하는 것과는 상당한 차이가 있다고 볼수 있습니다.

 

이러한 차이는 채무자 겸 보증인으로서 채무변재를 하지 못해 경매가 진행되면, 소유자의 의사와는 상관없이 일방적 촉탁등기에 의하여 소유권은 이전되는 것이며, 명도과정이라는 많은 어려움에 봉착하기도 합니다.

그러나 소유자는 이해관계인으로 경매절차의 항고권과 이의 신청권을 갖고 잇으며, 소유자이면서 채무자인 경우 매수신청권을 갖지 못하지만, 물상보증긴 또는 제3취득자의 지위에 있게 되면 매수신청권과 대위변제권을 갖게 됩니다.

 

2. 점유권 분석.

 

점유권은 등기사항증명서나 각종 대장에 나타나 있지 않기 때문에 확인하기가 쉽지 않지만, 사실상 물건을 지배하여 발생되는 권리이므로 물건현장을 찾아가 직접 확인하는 것이 중요합니다.

경매 물건인 경우 경매개시 후 집행관이 작성한 현황조사보고서 및 물건명세서를 통해 이를 확인할수 있으며, 실제 부동산을 현실적 지배한 경우라도 그 자가 관리인의 친척 등이라면 점유자의 보조자로서의 지위를 가지므로 주의를 하여야 합니다.

 

또한 점유개시시점이 압류 후이면 인도명령대상이 되나 점유개시가 압류 이전이고, 본권을 가지고 매수인에게 대항 할 수 있다면 명도대상이 됩니다.

특히 점유는 승계가 가능하기 때문에 점유의 원인을 분석하여 전점유의 승계여부를 고려하여 기산점을 조사해야 합니다.

 

3. 지상권 분석.

 

지상권자는 토지의 소유자에 대하여 주장할 수 있는 강력한 힘이 있기 때문에 경매물건에 지상권이 설정되어 있으면 매수 여부를 신중하게 생각해봐야 합니다.

지상권자는 경매절차의 이해관계인으로서 지위를 갖게 되는데, 선순위의 지상권이면 지상권은 소멸되지 않고 존속하게 되어 매수인이 토지소유권을 매각으로 취득하였다 하더라도 토지의 용익권은 제한되게 됩니다.

 

또한 지상권의 소멸을 보면 지상권이 후순위인 경우 지상권은 소명되어 토지매수인에게 지상권을 가지고 대항할 수 없습니다.

결국 지상권자는 토지의 용익권을 상실하였으므로 지상물을 수거하고 토지의 점유를 매수인에게 이전하도록 하여야 합니다.

그리고 지상권에 설정된 저당권은 소멸되고, 지상권자가 토지를 임대하였을 경우 토지임대자의 경우도 소멸됩니다.

 

지상권은 소멸되지 않으며, 존속기간 만료 지료불납에 따른 소멸청구 등에 의해 지상권은 소멸되는데, 이 경우 지상권자는 지상물을 수거하고 토지의 점유이전을 하여 합니다.

 

4. 지역권 분석.

 

민법 제292조 1항에 따른 지역권설정계약은 등기에 의해 취득되는 것이 보통이나, 유언, 상속, 양도, 취득시효에 의해서도 취득이 가능합니다.

다만 지역권의 양도는 요역지의 소유권 또는 사용권의 이전을 수반해야만 가능하며, 적법하고 효력이 지속되는 지역권에 한해 부동산소유권의 점유취득시효 규정이 준용될수 있습니다.

 

지역권분석 중 지역권이 선순위권리인 경우에는 승역지 토지가 경매된 경우라도 소멸되지 않고 매수인은 지역권의 물적 제한을 인수하게 되는데, 지역권자는 이해관계인이며 제3자취득자로서의 법적 지위를 갖게 됩니다.

따라서 지역권자는 이의신청권, 항고권, 매수신청권, 대위변제권등을 갖게 됩니다.

그러므로 경매부동산에 있어 승역지의 경매시 승역지 위의 지역권의 소제 인수문제가 발생하지만, 요역지의 경매 시 지역권은 종된 권리로서 매수인이 당연히 취득하게 됩니다.

 

이번시간에는 부동산 경매시 소유권, 점유권, 지상권, 지역권에 대한 분석에 대하여 알아보았습니다.

다음시간는 전세권, 근저당권, 유치권에 대하여도 알아보겠습니다.

경매시 물권분석은 중요하기 때문에 잘 알고 계시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.