물권이란 무엇이며 물권의 종류는 무엇이 있을까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

부동산 경매를 진행할때 중요한것이 바로 권리분석이라고 이야기 했습니다.

권리분석이 무엇인지는 기존에 썼던 글들을 참고하시면 도움이 될것입니다.

권리분석이란 무엇이며, 권리분석을 위하여 봐야 하는 서류는?

부동산 경매시 권리분석을 하기위해서 확인해야 하는 서류들

그런데 권리분석을 하다보면 어려운것중 하나가 바로 물권과 채권에 대하여 정확한 이해를 하지 못할 경우입니다.

특히 부동산 경매시 물권에 대한 정확한 이해가 있어야 권리분석을 할때 좀더 정확하게 분석을 할수 있는데, 물권을 잘 모르기 때문에 권리분석에 실패해 수익을 내지 못하는 경우들도 많이 생기게 되는 것입니다.

 

그래서 물권이란 무엇이며, 물권의 종류에 대하여 좀더 자세하게 설명을 해드리겠습니다.

잘알아두시기 바라겠습니다.

먼저 물권이란 무엇인지 부터 알아보겠습니다.

물권이란 부동산을 직접적이고 배타적으로 지배하여 이익을 얻는 권리를 물권이라고 하고, 이러한 물권은 임의로 만들지 못하며 법으로 만들어져 있는데, 이를 물권법정주의라고 합니다.

 

물권은 사용, 수익하기 위한 물권인 용익물권과 담보제공을 위한 물권으로 담보 물권으로 나눌수 있으며, 그 이외도 민법 이외의 법률로 인정하는 물권으로 상법상의 물권과 특별법상의 물권으로 나누며, 경매에 있어서 권리분석에 중요시 되는 법정지상권과 분묘기지권 등으로 분류시키는 관습법상의 물권도 있습니다.

 

물권은 경매를 진행할때 특히 조심해야 하며, 물권 중에서도 경매에 관련된 지상권, 법정지상권, 전세권, 저당권과 유치권은 정확하게 알고 넘어가야 하는 부분입니다.

 

그러면 물권의 종류에 대하여도 한번 알아보겠습니다.

 

1. 물권의 종류 : 소유권.

소유권이란 소유자가 법률의 범위내에서 사용, 수익, 처분 할수 있는 가장 완전한 권리입니다.

법률의 범위 내에서 사용이라 함은 그 용도에 따라 쓰는 것이고, 수익은 그 물건으로부터 생겨나는 과실을 갖는 것이며, 처분은 물건을 다른 사람에게 대여하거나, 팔수 있다는 것으로 소유권은 사유재산 제도의 기본이며, 각종 제한물권의 근간이 되는 것이 바로 소유권입니다.

 

2. 물권의 종류 : 점유권.

점유권은 소유권과는 관계없이 물건을 사실상 갖고 있으면서 지배하고 있는 경우의 권리를 말하는 것인데, 예를들어 소매치기가 다른 사람의 지갑을 훔쳤다면 지갑이라는 물건을 사실상 지배하고 있는 소매치기는 법률적으로는 처벌의 대상이 되지만, 사실 상 지갑의 현재 점유자는 소매치기가 되는 것을 점유권이라고 하는 것입니다.

 

3. 물권의 종류 : 지상권.

용익물건에는 지상권, 지역권, 전세권이 있으며 이들은 부동산만을 그 대상으로 합니다.

지상권은 타인 소유의 토지위에 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용, 수익할 수 있는 권리를 말하는 것입니다.(민법 제279조)

지상권의 존속기간은 민법에서는 지상권을 보호하기 위해 최단존속기간만을 제한하고 있으며, 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때는 30년, 이외의 건물소유을 목적으로 하는 때는 15년, 건물 이외의 공작물 소유를 목적으로 하는 때는 5년으로 정하여 있습니다.

다만 설정 행위로 이 보다 짧은 기간을 정한 때는 민법 제280조 2항에 의해 최단기간까지 연장합니다.

 

4. 물권의 종류 : 지역권.

용익물권 중 하나로서 타인의 토지를 자기 토지의 이익을 위해 이용하는 권리를 지역권이라고 합니다.

지역권이란 예를 들어 자기의 토지상에 통행로가 없을 경우 타인 토지상에 지역권을 설정하면 타인 토지의 일부를 사용할수 있는 권리를 말하는 것입니다.

그리고 편익을 제공 받는 토지를 요역지라고 하는데 요역지는 1필지의 토지여야 하며, 토지의 일부를 위한 지역권은 설정할수 없고, 이와 반대로 편익을 제공하는 토지를 승역지라고 하는데 승역지는 1필지의 토지일 필요는 없으며, 일부위에도 지역권이 성립할수 있습니다.

 

5. 물권의 종류 : 전세권.

용익물권 중 하나인 전세권은 임대인과 물권인 전세권계약을 체결하고, 소유자의 동의를 받아 전세권설정을 등기부에 권리를 등재하여 계약기간 동안 사용, 수익을 하는 권리입니다.

전세권에는 물권적 전세권과 채권적 전세가 있는데, 주택임대차보호법상의 규정들은 주거용 건물, 즉 주택의 전부 또는 일부의 전세에 준용되는 것이 채권적 전세입니다.

 

그리고 물권적 전세권의 존속기간은 기간을 정하는 경우와 정하지 않는 경우로 구분할수 있는데, 설정기간을 정하는 경우 전세권의 존속기간은 당사자가 임의로 정할수 있으나, 10년을 넘지 못합니다.

당사자 간의 약정기간이 10년을 넘을 때는 이를 10년으로 단축하며, 반대로 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년미만으로 정할때는 1년으로 합니다.

 

6. 물권의 종류 : 저당권.

저당권은 담보물권 중 하나의 권리로 채권자는 채무자에게 금전에 대여관계를 만들면서 채권을 담보하기 위한 수단으로 채무자나 보증인 소유의 부동산등기부에 차입금액의 내용을 기재하는 것을 말하며, 대여금을 향후 지정한 날짜에 상환하지 못할경우 설정된 부동산을 강제경매 절차를 통해 대여금을 상환 받을 수 있는 권리를 확보하는 행위를 말하는 것입니다.

 

저당권은 양도나 처분이 자유로우며, 질권 설정도 가능하고, 우선변제 받는 담보물권이라는 점에서 질권과 공통의 성질을 가지나, 저당권설정자가 목적물을 계속 점유하기 때문에 유치적 효력을 갖지 않고 우선변제권 효력만 인정한다는 점이 장점이라고 할수 있습니다.

 

7. 물권의 종류 : 유치권.

유치권이란 특정 물건에 대하여 생긴 채권을 변제받을 때가지 물건을 점유만 하면 생기는 권리로서 유치권은 물건임에도 등기를 요하지 않습니다.

예를 들면 건축업자가 자기 자금으로 건축하고 건물을 완공하였지만, 건축비를 받지 못한 상태에서 건물을 점유하면 채권확보가 생기는 권리라 말할 수 있으며 담보물건 중 하나입니다.

 

8. 물권의 종류 : 질권.

질권은 담보물권 중 하나로서 부동산등기부에는 기재되지 않는지만, 돈을 빌려 주면서 돈과 상응되는 물건을 담보로 잡아 두었다가 향후 돈을 갚지 않았을 경우 담보로 잡아 둔 물건을 처분하여 회수하는 권리라고 볼수 있으며, 쉽게 생각해서 전당포라고 이해하시면 쉬울것입니다.

 

이번시간에는 물권의 종류에 대하여 알아보았습니다.

부동산에는 이런 물권에 대한 관계가 복잡하게 얽혀 있기 때문에 권리분석할때 어려운 것입니다.

특히나 경매에 관련되서는 지상권, 전세권, 저당권, 유치권등 이런 문제들을 정확하게 분석해야 좋은 결과가 나올수 있기 때문에 물권에 대하여는 정확하게 알아두셔야 할것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.