유치권이란 무엇인가요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

부동산에 관심이 있는 분들이라면 '유치권'이란 말을 들어보셨을 것입니다.

부동산에 관심이 별로 없는 분들도 길을 가다보면 건물에 '유치권행사중'이라고 쓰여있는 현수막을 보셨거나 건물에 유치권이란 말이 쓰여져 있는 것을 본적이 있을 것입니다.

 

과연 유치권이란 무엇일까요?

어떤 권리이길래 건물에 그렇게 요란하게 붙여놓고 시위같은 것을 하는 것인지 이번시간에 한번 알아보겟습니다.

 

 

유치권의 정의부터 알아보겟습니다.

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴채권을 가지는 경우, 그 채권의 변제를 받을때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할수 있는 권리입니다.(민법 제320조제1항)

권리자가 임대인의 임대물에 대한 필요비를 상환받을 때까지 임대물을 그대로 가지고 있을수 있는 권리이며, 유치권은 등기부상 공시되지 않습니다.

 

유치권은 타인의 물건을 점유하고 있어야 생기는 권리이기 때문에 성립요건이 있어야 합니다.

유치권의 성립요건은 아래와 같습니다.

 

1. 해당 채권이 목적물에 관하여 생긴 것이어야 합니다.

2. 유치권자는 타인의 목적물을 계속적으로 유치(점유)하고 있어야 합니다.

유치권자가 일시적으로 점유를 침탈당하여 상실하였다가 후에 다시 점유를 회수한 경우에는 유치권이 유지되며(민법 제192조 제2항, 민법 204조 제1항) 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여, 담보제공을 하지 못합니다.

이를 위반했을 경우 유치권소멸청구가 가능합니다.(민법 제324조 제3항)

3. 해당채권이 변제기가 도래한 것이어야 합니다.

4 채무자와 유치권자 사이에 유치권발생을 배제하는 특약이 없어야 합니다.

 

유치권을 이해할때 가장 중요한 것중에 하나가 바로 유치권주장이 가능한 경우와 불가능한 경우를 정확하게 알고 있는 것입니다.

 

유치권주장이 가능한 경우는 아래와 같습니다.

1. 공사대금.

2. 필요비와 유익비 - 필요비는 임차물의 보존에 관하여 필요한 비용이고, 유익비는 임차물의 개량하는 비용을 의미합니다.

다만 상가를 임차한 임차인이 자신의 영업을 위하여 지출한 비용, 즉 간판, 인테리어, 특수장치, 내부구조변경, 조명, 난방등에 사용된 비용은 유익비에 해당하지 않는다는 판결이 있습니다.(대법원 1968. 12. 17.68다1923; 대법원1994.9.30.94다20389; 대법원1991.10.9.91다8029)

3. 채무불이행으로 인한 손해배상청구권.

 

이번에는 유치권주장이 불가능한 경우입니다.

1. 권리금반환청구권.

2. 토징미차인의 경우 부속건물매수청구권 - 토지임차인은 임차지상에 해놓은 시설물에 대한 매수청구권과 보증금반환 청구권으로서 임대인에게 임차물인 토지에 대한 유치권을 주장할수 없습니다(대법원1977.12.13.77다115; 대법원 1960.9.29,4292민상229,카6342)

3. 임차인의 보증금반환청구권.

4. 원상복구의 약정이 있는 경우.

5. 미등기건물의 양수인의 점유가 불법인 경우 - 부동산의 점유가 벌법행위로 인하여 시작되었을 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다(댑버원 1976.5.25.76다482; 대법원 1975.2.10.73다746)

6. 명도하기로 약정한 경우.

 

유치권이란 결국 임차인 혹은 공사업자등이 돈을 받지 못해서 임차했던 건물이나, 공사했던 건물을 유치(점유)하고 있다고 보면 될것입니다.

다만 무조건적인 점유가 아니라 유치권의 성립되는 요건에 해당하여야 한다는 것입니다.

이제 길가다가 유치권이란 말을 보시면 '아 저 건물은 돈을 못받은 사람이 건물을 점유하고 있는 것구나'하고 생각하시면 될것같습니다.

읽어주셔서 감사합니다.