임대인이 변경되었다고 임차인은 마음대로 계약해지를 요구할수 있을까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

가끔 뉴스를 보면 임대인이 변경되어서 세입자를 강제로 내보는 뉴스를 보신 적이 있을 것입니다.

지금이야 임대차보호법이 많이 강화되어 예전같지는 않지만, 예전에는 울며 겨자 먹기 식으로 임차인들이 내쫓기는 경우가 많았습니다.

 

새로운 임대인은 본인이 장사를 한다고 하거나, 터무니없는 임대로 인상을 요구하며 임차인과의 마찰이 많았는데 이번 시간에는 반대의 경우에 대하여 한번 알아보겠습니다.

즉 임대인이 변경되었다는 이유로 임차인은 계약을 해지할 수 있을까 하는 문제입니다.

 

일반인들은 이런 경우를 잘 모르거나 많이 보지는 않을 것입니다.

하지만 실무를 하다 보면 보게 되는 경우들이라 알아두면 좋을 듯하여 한번 이야기를 해볼까 합니다.

알아두시면 나쁠 것은 없을 것 같습니다.

 

먼저 실제 예를 가지고 한번 설명해 보겠습니다.

 

매도인 A와 매수인 B는 상가건물에  7억원에 대한 매매계약서를 작성했습니다.

현재 이 상가에는 임차인 C가 보증금 2억에 월400만원에 계약을 하고 영업을 하고 있으며 계약 만료일까지는 아직 1년 정도가 남아있는 상태입니다.

그런데 잔금이 끝나고 매수인 B는 이제 임대인이 변경되었으니 본인의 통장으로 임대료를 입금하라는 이야기를 하자, 임차인 C는 임대차 계약해지를 요구하였습니다.

매수인은 아직 임대차기간이 남아있기 때문에 나가려면 같은 조건의 새로운 임차인을 구해오라고 하였지만, 임차인은 보증금을 돌려주지 않으면 법대로 하겠다고 하였습니다.

주변 부동산에 문의를 해보니 요즘은 경기가 좋지 않아서 동일 조건으로는 임차인을 구하기 쉽지 않다고 합니다.

이럴 경우 새로운 임차인을 구하여 임대차를 승계시킬 책임이 누구에게 있느냐에 대하여 매도인 A와 매수인 B는 서로 미루고 있습니다.

매수인은 임대차 상태를 그대로 인수하였으므로 해지에 대한 책임은 매도인에게 있다고 주장하고, 매도인은 잔금일 이후 일어난 문제이기 때문에 매수인의 책임이라고 주장하고 있습니다.

매매계약서를 작성할 때는 "보증금은 승계하여 잔금 시 공제한다"라고만 명시되어 있는데 과연 누가 책임을 져야 할까요?

 

여러분의 생각은 어떠신가요?

매도인과 매수인중 누가 책임을 져야 한다고 생각하세요?

먼저 문제에 대한 판례부터 알아보겠습니다.

 

임차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는.....임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차임이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.(대법원 1998.9.2 98마100 결정)

 

무슨말인지 이해하셨나요?

풀어서 이야기하자면 임차인은 새로운 임대인과의 기존 임대차 계약을 해지할 수도 있고, 계속 이어갈 수도 있다는 의미입니다.

임대차보호법 자체가 임차인을 보호하기 위한 법인기 때문에 임차인이 본인에게 유리한 선택을 할 수 있게 한다는 것이 판례의 입장입니다.

 

매도인과 매수인의 매매계약서상에 임대차 승계 특약은 매도인과 매수인 당사자들의 계약이지, 임차인은 그 특약과는 별개라는 것입니다.

그렇기 때문에 우리 법은 임차인에게 임대차계약의 승계에 대한 거부할 수 있는 선택을 준 것입니다.

 

하지만 이때 또 하나 알아두어야 할 것이 있습니다.

임차인이 승계 거부를 할 수 있는 것이 항상 유지되는 것은 아니라는 것입니다.

임차인은 임차권이 양도된 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에(통상 1개월 정도) 이의를 제기해야 임대차계약의 해지를 요청할 수 있는 것이며, 이의 제기 기간이 지나면 승계 거부권은 상실된다는 판례도 있다는 것입니다.(대법원 2002.9.4 선고 2001다64615 판결)

 

그러면 이런 문제가 발생되지 않게 하려면 어떻게 해야 할까요?

계약을 진행전에 기존의 임차인들에게 확인서를 받아두는 것이 중요합니다.

즉 임대인 변경에 대한 내용을 사전 고지하고 임대차를 계속 유지할것인가에 대한 확인서(임대차 승계 확인서)를 받아둔다면 해결할 수 있습니다.

 

이번 시간에는 임대인의 변경에 따른 임차인의 계약해지에 대하여 알아보았습니다.

생각보다 잘 모르시는 분들이 많아서 매수인 분들이 당황하는 경우가 생기는 것 같아서 한번 이야기해보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.