계약서에 강제명도에 대한 동의가 있으면 임차인을 강제로 내보낼수 있을까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

임대차관계에서 임대인과 임차인은 서로의 입장차이로 걱정하는 것이 있습니다.

임차인의 걱정은 보증금을 돌려받지 못하는 것을 걱정하고, 임대인은 월세를 제때 내지 못하는 경우를 걱정하게 됩니다.

그래서 임차인들은 보증금 확보를 위하여 전입신고 와 확정일자, 또는 보증보험등과 같은 보증금을 지키기 위해서 노력을 합니다.

 

그런데 임대인 입장에서는 어떻게 해야 할까요?

임대차계약서를 작성할때 2기분이상의 월세를 안낼경우 계약해지를 한다는 조항이 있기는 하지만 계약해지를 위해서는 명도소송을 거쳐야 하기 때문에 오랜 시간이 걸립니다.

 

명도소송은 시간적으 오래걸리기도 하지만 임차인과 임대인이 얼굴을 붉힐수 밖에 없는 경우가 생길수 있습니다.

그런 경우를 대비해서 임대인은 계약서를 작성할때 "2개월 이상 연체하면 강제명도에 동의한다"라는 특약을 넣어 임차인을 소송절차없이 내보낼수 있다는 특약을 작성할때가 있습니다.

 

그러면 과연 이런 특약을 계약서에 추가했다고 해서 임대인은 명도소송없이 임차인을 내보낼수 있을까요?

특약 조항이 있다고 해도 임대인은 소송절차를 거쳐야 임차인을 내보낼수 있습니다.

많은 임대인들로부터 듣는 질문중 하나인데, 속썩이는 임차인을 꼭 명도소송을 거쳐서 내보내야 하는지? 임차인이 강제명도에 이의를 제기하지 않는다는 특약을 기재하면 되는 것 아닌지에 대하여 궁금해 합니다.

명도소송이란 무엇이며, 명도소송하는 방법과 명도소송 비용은?

먼저 대법원 판례를 보겠습니다.

강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효라고 할것이다.(대법원 2005.3.10 선고 2004도341 판결)

 

특약에 작성한 "강제명도에 동의한다"라는 특약을 "제소전화해"로 잘못 이해하는 경우가 있기 때문에 이런 문제가 발생하는 것입니다.

제소전화해라고 해도 역시 소송절차로서, 다른 점은 분쟁이 발생하기 전에 미리 법원에 간다는 것입니다.

임대인과 임차인이 판사 앞에서 "이러이러한 분쟁이 발생하면 이렇게 처리하기로 합의한다"라고 약속하는 것입니다.

이것은 판결과 같은 효력을 가지게 됩니다.

 

그러나 위에 작성한 특약은 제소전화해가 아니라 단지 계약서상에 들어가는 특약일뿐입니다.

그렇기 때문에 강제성을 가질수 없는것이 됩니다.

그렇다면 만약 강제집행에 동의한다는 내용으로 공증을 받으면 효력이 있을까요?

공증을 받아도 역시 판결을 받은 후 강제집행을 할수 있습니다.

민법상 '화해'도 역시 계약의 일종으로 보기 때문입니다.

 

이번시간에는 계약서 작성시 특약에 대하여 알아보았습니다.

특약으로 작성된것들은 효력이 있는 경우도 있지만, 위와 같이 효력이 없을수도 있습니다.

그렇기 때문에 계약서 작성시에는 신중하게 해야 하는 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.