땅을 사시나요? 토지 매매시 반드시 확인해야 하는 서류들

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

토지에 관심있는 분들이 참 많습니다.

그런데 토지라는 것이 어렵다고 생각하여 무엇을 먼저 해야 할지 몰라 고민인분들이 있습니다.

토지를 구입할때는 토지의 위치나 모양도 중요하지만 해당 토지가 어떤 상태인지 확인을 하는 것도 중요합니다.

부동산공부, 즉 해당 토지에 대한 서류들을 확인해봐야 하는 것입니다.

 

그러면 마음에 드는 토지가 있다면 어떤 서류를 확인해 봐야 할까요?

공인중개사 사무소를 통하여 거래를 한다면 기본적인 서류들을 확인해줄것입니다.

하지만 직거래를 하거나 먼저 서류를 확인해 봐야 하는 것이 좋기 때문에, 직접 서류를 검토해 보는 것이 좋습니다.

 

이번시간에는 토지거래시 확인해 봐야 하는 서류들에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

 

1. 토지 거래전 확인해 봐야 하는 서류 : 토지(임야)대장.

토지대장은 토지의 주소, 지번, 지목(변경의 여부)면적, 소유권의 변동사항등을 확인할수 있는 가장 기본적인 서류입니다.

그리고 토지의 등급과 개별공시지가도 확인할수 있으며, 해당 토지가 여려명이 소유하고 있다면, 공유자 명단도 확인할수 있습니다.

토지대장을 볼때 주의깊게 봐야 하는 것이 있는데, 바로 지번, 면적, 지목등은 특히 주의깊게 봐야 합니다.

만약 토지대장에 나와있는 면적이나 지목이 등기부등본과 다를경우 토지대장이 우선하기 때문입니다.

즉 토지대장에 면적이 100㎡로 나오는데 등기부등본에는 90㎡라고 나와있다면, 토지대장에 있는 면적이 우선되어 100㎡가 되는 것입니다.

토지대장은 무료로 정부24사이트 에서 발급받을수 있습니다.

 

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2. 토지 거래전 확인해 봐야 하는 서류 : 지적도(임야도).

지적도에서는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계, 도면등을 확인할수 있습니다.

지적도가 중요한 이유는 현장답사를 할때 꼭 필요하기 때문입니다.

토지의 모양과 도로, 인접토지와의 경계등을 확인할수 있기 때문에 지적도는 현장답사시 꼭 가지고 가서 확인을 하는 것이 좋습니다.

또한 지적도상의 도로와 접해있어야 원칙적으로 개발행위가 가능하기 때문에 지적도상 도로의 유무도 확인을 해야 합니다.

지적도상에는 하천이나 구거가 표시되어 있지만, 하천의 범람이나 구거를 다른용도로 사용하는등 현장에 가보면 지적도상 많이 다른경우가 있습니다.

이런것을 확인하기 위해서 꼭 지적도를 확인해야 합니다.

지적도 역시 정부24에서 무료로 발급받을수 있습니다.

 

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3. 토지 거래전 확인해야 하는 서류 : 토지이용계획확인원.

토지이용계획확인원는 토지의 현재 상태와 활용가능성 여부 및 규제사항등 토지의 이용에 관한 모든것을 볼수 있는 중요한 서류입니다.

토지 소재지 주소와 지번, 지목, 면적 등의 기본적인 사항과 함께 도시관리계획상 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획 여부 등을 표시해 두었기 때문에 토지를 어떤 용도로 사용할수 있고, 어떤 규제를 받고 있는지도 알수 있습니다.

토지이용계획확인원도 무료로 발급받을수 있는 서류입니다.

 

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4. 토지 거래전 확인해야 하는 서류 : 등기부등본.

등기부등본은 토지의 소유권과 그외의 권리관계, 토지 소유자를 확인할수 있는 서류입니다.

만약 토지위에 건물이 있다면 건물의 등기부등본도 별도로 존재하기 때문에 이것도 확인을 해야 합니다.

토지가 마음에 들어 거래를 하기로 했다면 등기부등본상의 명의자와 실제 계약자를 신분증을 통해서 꼭 확인을 해야 하고 만약 대리인과 거래를 하게 될경우라면 위임장도 정확한지 확인을 해야 합니다.

등기부등본을 확인해야 하는 이유는 소유자와 다른 법정 권리관계를 확인할수 있기 때문입니다.

저당권, 가압류, 가처분, 가등기, 경매, 대출등 권리관계에 대한 내용도 기재가 되어있기 때문에 확인이 필요합니다.

또한 토지위에 있는 건물이 다른 사람의 소유일때는 법정지상권문제나 기타 점유, 임차, 유지할수 있는 점유권, 임차권, 유치권등에 대하여는 등기부등본에 기재가 되어있지 않은 경우가 있기 때문에 주의해야 합니다.

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 700원으로 발급받을수 있습니다.

 

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5. 토지 거래전 확인해야 하는 서류 : 건축물대장.

토지위에 건축물이 있는 경우에는 반드시 건축물 대장을 확인해서 소유자와 , 평수, 구조등을 확인하여 정상적인 건물인지, 무허가 건물인지등을 확인해야 합니다.

건축물이 사용할수 없을 정도로 폐가라고 하여도 다른 사람의 소유라면 지상권의 문제가 있을수 있습니다.

또한 토지의소유자와 건물의 소유자가 다를경우 마음대로 철거를 할수도 없고, 새로 건물을 지을수도 없는 사태가 발생할수 있습니다.

토지위에 건물이 없다고 해도 만약 건축물대장에 건물이 남아있다면 문제가 생길수도 있으니 건축물대장을 발급받아서 확인을 하는 것이 좋을듯 합니다.

건축물대장도 정부24사이트에서 무료로 발급받을수 있습니다.

 

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토지 거래전에 위 5가지 서류를 확인하면 적어도 내가 사려고 하는 토지의 중요한 부분들은 거의 알수 있을것입니다.

대부분 무료로 발급도 가능하고 비용이 들어도 아주 소액이면 되기 때문에 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

그외에 몇가지 서류들이 더 필요하지만, 이정도만 정확하게 확인을 하여도 어느정도는 잘못된 토지를 구입하는것을 막을수 있을 것 같아서 한번 작성해 보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.