도로와 건축의 관계 및 맹지에 집짓는 방법과 현황도로와 건축의 관계

도로와 건축

 

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

토지에 대하여 이야기할때 가장 먼저 확인해야 하는 것중에 하나가 바로 도로입니다.

토지를 구입하는 이유가 여러가지가 있지만, 토지를 활용하기 위해서는 반드시 도로가 있어야 합니다.

특히 건축을 위해서 토지를 구입하는 경우라면 반드시 도로와 접해있어야 건축이 가능하기 때문입니다.

 

건축법 제44조에 의해서 건축물의 짓기위해서는 도로와 대지가 2m이상 접해 있어야 건축가능허가가 나옵니다.

건축법에서 말하는 도로는 자동차의 통행이 가능한 너비4m이상을 길을 말하며, 도시계획사의 도로와 실제로 활용되고 있는 현황도로의 경우에도 일정한 요건을 갖출 경우에는 도로라고 인정을 해줍니다.

 

이번시간에는 도로와 건축의 문제를 한번 알아보겠습니다.

혹시라도 토지를 구입하여 건축을 생각하고 있다면 반드시 알고 있어야 하는 중요한 내용입니다.

 

 

 

 

 

 

건축법에는 도로의 형상이나 건물의 규모 및 용도에 따라 도로의 폭이 다르게 규정되어 있으므로 주의해야 합니다.

 

구분	건물의 연면적	도로너비	도로에 접한 기리	단서
원칙	2,000㎡미만	4m이상	2m이상	자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외
	2,000㎡이상	6m이상	4m이상
예외 (대지가 도로에 접하지 않아도 되는 경우)	1. 당해 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우. 2. 건축물의 주변에 광장, 공원, 유원지, 기타 관계법령에 의하여 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지가 있는 경우로서 허가권자가 인정하는 경우

위표를 보시면 쉽게 이해가 가실수 있는데 건축을 위해서는 건축하려는 건축물의 연면적이 2,000㎡미만이라면 도로와 2m만 접해있어도 가능하지만, 건축물의 연면적이 2,000㎡이상의 건축물이라면 6m 이상의 도로와 4m이상접해있어야건축이가능한것입니다.

 

 

또한 막다른 도로의 폭을 그 길이에 따라 일정 너비 이상 확보하도록 하게 되어 있습니다.

즉 막다른 도로의 길이가 10m 미만이라면 도로의 너비는 2m, 10~35m미만 일경우에는 3m, 35m이상일 경우에는 6m(도시계획구역이 아닌 읍, 면 지역에서는 4m)로 확보하게 정해져 있는데, 이는 소방활동과 피난에 주목적이 있습니다.

 

 

맹지라는 것은 토지와 도로가 접해있는 부분이 없는 토지를 이야기 하는 것입니다.

그렇기 때문에 맹지는 도로를 개설하지 않는 한 건축허가를 받을수 없기 때문에 맹지에 건물을 짓기위해서는 주변토지를 매입하여 도로로 사용하거나, 다른 토지의 소유자에게 토지사용승낙서를 받아야만 건축허가를 받을수 있습니다.

 

토지사용승낙서를 받아서 건축물을 완공하여 허가관청으로부터 건축물의 사용승인을 받게 되면 도로로 사용되고 있는 토지의 토지소유자라고 할지라도 그 길을 막을수 없습니다.

 

도로사용승낙에 대하여 한가지 더 알아두시면 좋은점은 A라는 토지에 건축허가를 받기위해서 B라는 사람의 토지에 사용승락을 받아서 시장, 군수가 도로로 인정한 부분을 이용하여 C가 다른 대지에 건축을 할경우 A의 동의가 필요한지? 아니면 도면상 표기만으로 가능할까요?

만약 시장, 군수, 구청장에게 건축허가 또는 신고시 지정한 도로도 건축법 제2조 제1항 제11호의 규정에 의한 도로에 해당하는 것이므로, 이에 접한 다른 대지에 건축시 그 도로 소유지나 이해관계인의 동의가 건축법상 다시 필요한 것은 아니라는 것입니다.

다만 그 사용, 수익에 관하여는 민법등 관련법령에 따라야 할 사항입니다.

 

 

 

 

 

 

도로의 문제중 많은 이야기가 있는 것중에 하나가 바로 현황도로를 가지고 건축을 할수 있다 없다 입니다.

현황도로란 지적도상에는 도로가 아니지만 오랜시간 도로로 이용되어온 사실상 도로를 말하는 것이며, 도로로의 기능상에는 문제가 없지만, 건축허가 측면에서는 문제가 될수 있는 도로입니다.

 

아직도 현황도로를 가지고 건축이 가능하다, 개발이 가능하다라고 이야기하는 분들이 많은데, 현황도로를 가지고 인허가를 받은 것은 상황에 따라 달라지고, 지자체에 따라서 달라지기 때문에 쉽게 된다 안된다를 이야기 하기 어렵습니다.

허가를 담당하는 관청이나 건축사무소에서도 사전 상담을 해보면 확실하게 답변을 주지 않는 경우가 많기 때문에 현황도로와 접해있는 경우라면 신중하게 접근해야 합니다.

 

현황도로를 도로로 인정해주는 경우는 복개된 하천이나 도량, 안전에 지장이 없는 제방도로, 공원계획에 따라 설치된 공원 안도로, 사실상 주민이 사용하고 있는 통로로서 같은 통로를 이용하여 건축허가(신고)된 사실이 있는 건축물의 진출입로, 사실상 도로서 새마을 사업 등으로 포장 또는 확장된 도로등입니다.

이런 현황도로일 경우 도로로 인정받는 경우가 있지만, 이또한 해당 지자체별로 다르게 판단을 하기 때문에 현황도로가 접한 토지는 반드시 확인을 하시는 것이 좋습니다.

 

이번시간에는 건축과 도로에 대하여 알아보았습니다.

토지와 도로는 아주 밀접한 관련이 있기 때문에 항상 주의깊게 확인이 필요합니다.

읽어주셔서 감사합니다.