물권우선주의란 무엇이며, 각종 권리간의 순위에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

지난시간에 물권이란 무엇이며 물권의 종류에 대하여 알아보았습니다.

물권을 정확하게 알고 있어야 경매를 진행할때 권리분석을 잘할수 있습니다.

 

물권이란 무엇이며 물권의 종류는 무엇이 있을까요?

권리분석을 할때 중요한 것이 바로 각종 권리간의 순위를 파악하는 것입니다.

경매로 나온물건들을 보면 수많은 권리관계가 복잡하게 되어있는 경우들이 많기 때문에 권리분석과 더불어 권리간의 순서를 파악하는 것도 중요합니다.

 

이번시간에는 권리분석을 할때 권리간의 순위에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

이 부분도 상당히 중요한 부분이기 때문에 경매에 관심이 있는 분들이라면 반드시 알아두어야 할것입니다.

 

각종 권리간의 순위를 알아보기 전에 먼저 알아두어야 하는 것이 있습니다.

바로 "물권우선주의"라는 것입니다.

물권우선주의란 물권과 채권의 권리 간에 다툼이 있으면 우리 민법은 물권우선주의를 택하고 있는데, 이는 동일한 물건 위에 물권과 채권이 성립된 경우 물권이 채권에 우선하는 것을 물권우선주의라고 하는 것입니다.

 

예를 들어 일반 매매로 인하여 소유자가 변동이 있을 시 전 소유자와 임대차 계약을 체결한 임차인은 새로운 소유자에 대하여 보증금 반환을 요청하지 못하는데, 이는 물권우선주의에 의한 임대차계약이 채권으로서 소유권변동인 물권에 대항할 수 없기 때문입니다.

경매 물건에 있어 주택이외의 건물임차인 즉 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못하는 건물임차인은 낙찰자가 신경 쓰지 않아도 되는 것이 바로 물권우선주의 때문입니다.

 

그러면 권리분석시 권리간의 순위에 대하여 알아보겠습니다.

물권 상호간의 순위는 먼저 성립된 물권이 선순위 권리를 갖는데, 물권이나 물권화가 된 권리의 선, 후는 그 권리의 공시일을 기준으로 하여 판단하여야 합니다.

 

1. 물권의 경우 권리간의 순위.

물권간의 순위는 등기소에 접수된 등기 접수일을 기준으로 합니다.

등기소에 근저당권을 설정할 때 등기사항증명서에 원인일과 접수일이 표시되는데, 원인일이란 채권자와 채무자가 근저당권 설정계약을 체결한 날짜를 의미하며, 이를 등기소에 접수한 날을 접수일이라고 하며, 이 둘중 권리의 공시효력 발생일은 접수일자에 의한 순위번호의 권리간 선후를 따지게 됩니다.

 

2. 대항력이 있는 임차인일 경우의 권리간의 순위.

주택임차인은 등기사항증명서에 제한물권이 없는 상태에서 주민등록 및 주택인도일 다음날 오전 0시부터 제3자에게 임차권을 대항할수 있는 힘, 즉 대항력이 생기게 됩니다.

예를 들어 근저당권설정일과 임차인의 대항력 발생일과 같은 날짜일 대 만약 경매가 되었다면 낙찰자는 근저당권 설정자에 대항할수 있습니다.

이러한 이유는 설정일자와 대항력 발생일은 같은 날짜이지만, 설정권리는 공무원이 근무시간인 오전9시부터발생되나, 대항력 효력발생일은 대항력 발생일 오전0시부터이기 때문에 시간상 9시간을 앞서는 것을 알수 있습니다.

 

3. 확정일자의 경우 권리간의 순위.

확정일자에 의한 우선변제권은 주민등록 신고와 함께 주택의 입주를 하거나, 확정일자를 받은 날 중 둘 중 늦은 날을 기준으로 합니다.

여기에서 중요한 것은 대항요건을 갖추지 않은 상태에서 확정일자를 먼저 받아 놓으면 확정일자에 의한 우선변제권 효력은 발생되지 않는다것을 주의 할 필요가 있습니다.

따라서 주택임차인에게 있어서 가장 중요한 것은 대항요건을 갖춘 상태에서 확정일자를 받아 놓아야 후순위 권리자에 대하여 우선변제권이 발생된다는 것입니다.

 

4. 등기사항증명서의 경우 권리간의 순위.

부동산 등기사항증명서 같은 날짜에 권리들이 설정되었을 경우 순위는 같은 구에 서는 순위번호에 의하고 다른구에서는 접수번호에 따르게 됩니다.

즉 갑구와 을구인 경우 접수번호에 따른 순위를 결정하는데 갑구 가압류가 을구에 있는 근저당권보다 먼저 설정되었을 때 근저당권은 선순위 가압류에 대하여 우선변제권을 주장할수 없어, 동순위로 채권액에 대한 안분배당을 받게 됩니다.

그와 반대로 근저당권의 접수번호가 가압류보다 앞서있다면, 근저당권이 선순위 권리에 해당되어 후순위 가압류를 제치고 우선배당을 받은 후 잔여배당액이 있을 경우에 가압류권자가 배당받게 되며, 만약 잔여배당이 없다면 소멸하고 없어지게 됩니다.

 

5. 채권의 권리간의 순위.

채권의 경우 물권과 달리 상대에 대한 청구권이기 때문에 설정된 선후를 떠나 동등한지위를 가지게 되며, 우선변제권은 없으며, 채권자 평등주의에 의한 일반채권자들의 지위는 동등하다고 볼수 있습니다.

 

이번시간에는 물권우선주의와 권리간의 순위에 대하여 알아보았습니다.

이해가 되셨나요?

경매에 참여를 한다면 권리분석을 위해서 반드시 알아두어야 하는 기본적인 내용들입니다.

처음접하는 분들에게는 조금 어려울수 있지만 몇번만 읽어보고 이해를 하면 그리 어렵지 않은 내용들 입니다.

읽어주셔서 감사합니다.