임대차계약서상 임차인의 원상복구 어디까지 해야 할까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

임대차계약서를 작성할 때 계약서에 "임대차기간이 종료되면 임차인은 원상복구를 하고, 임대인은 보증금을 돌려준다"라는 비슷한 문구들이 나와있습니다.

이때 말하는 원상복구라는 것 때문에 임대인과 임차인의 다툼이 생각보다 많이 있습니다.

 

임대인이 생각하는 원상복구와 임차인이 생각하는 원상복구의 차이가 있기 때문입니다.

이번 시간에는 원상복구의 범위에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

가장 흔하게 발생하고 있는 원상복구의 문제는 도배와 장판 문제입니다.

도배 같은 경우 시간의 경과에 따라 색이 변색이 됩니다.

임대인은 처음들어왔을때처럼 깨끗하게 도배를 하고 나가라고 하고, 임차인은 자연스러운 현상이기 때문에 할 수 없다고 다투는데 법원의 판단은 다음과 같습니다.

 

시간의 경과로 인한 도배나 장판의 마모는 자연스러운 현상이기 때문에 임차인은 원상복구의 의무가 없으나, 임차인의 실수로 인하여 낙서를 하거나, 장판이 파손되었다면 임차인이 원상복구를 하여야 한다고 판단하고 있습니다.

요즘에는 집안에서 담배를 피우는 사람이 많지 않지만 혹시 집안에서 흡연을 하여 벽지가 변색되거나 냄새가 난다면 이 또한 임차인의 원상복구의무에 해당한다고 합니다.

최근 애완동물로 인한 원상복구 문제도 많이 나오고 있는데, 애완동물에 의한 파손이 되었다면 원상복구를 해야 합니다.

 

벽에 못을 박는 경우는 어떻게 해야 할까요?

일상생활을 하기 위한 못박기는 어느 정도 허용을 해줍니다.

즉 시계나 달력같이 꼭 필요한 물건을 걸기 위한 못박기는 어느 정도 허용을 하지만, 과다한 못박기나, 벽걸이 티브이를 설치하기 위한 못박기, 인테리어를 하기 위한 못박기 등은 원상복구의 의무가 있는 것으로 판단하고 있습니다.

 

도배, 장판과 더불어 많은 다툼이 있는 부분이 보일러 수리 문제입니다.

보일러가 고장난 경우 임대인은 임차인이 사용하다 고장이 났기 때문에 직접 수리를 하라고 하고, 임차인은 보일러는 임대인이 수리를 해주어야 한다고 주장하기 때문이니다.

결론부터 말하자면, 임차인의 과실이 없을 경우라면 보일러는 임대인이 수리를 해주는 것이 맞습니다.

 

임차인은 임대인이 소유한 목적물을 빌려서 사용하는 것이므로 물건을 온전하게 유지할 의무는 임대인에게 있는 것입니다.

그렇기 때문에 임대차계약서에 임차인의 원상복구 조건이 있다고 하더라도, 임차인의 과실로 고장이 난것이 아니라면 임대인이 수리를 해야 합니다.

 

과실의 입증 역시 외관상 문제가 없다면 일반적으로 임대인이 수리를 해야 하고, 보일러가 외부에 있어 추위에 고장이 날수 있는 환경이라면 원칙적으로 임대인이 조치를 해야 합니다.

하지만, 임대차계약서 특약에 임차인이 동파방지 의무에 대한 내용을 기재하였다면 예외가 될 수 있습니다.

 

임대차계약서 상에는 분명히 임차인에게 원상복구의 의무가 있다고 명시되어 있습니다.

하지만 임차인의 원상복구 범위는 고의나 자의로 인한 개조, 수선, 리모델링에 대한 부분이지, 일상생활을 하다 자연 마모가 된 부분가지는 해당이 되는 것은 아닙니다.

 

임대인의 부당한 원상복구 요구라면 임차인은 이를 거부할 수 있고, 만약 보증금 중 일정 부분을 원상복구 비용을 주지 않는다면 법원에 미반환 임대차보증금 반환청구를 하겠다고 하고, 이때 내용증명에 소송비용과 손해배상에 대한 부분도 언급을 하면 대부분의 임대인들은 합의를 하게 됩니다.

 

그래도 임대인이 합의를 하지 않는다면 법원에 소액심판 또는 지급명령에 관한 소를 제기하면 되는데, 소액심판이나 지급명령은 일반적인 소송보다 빠르게 진행되고 비용 또한 저렴하고, 신청절차도 비교적 간단하게 할 수 있습니다.

 

임대인 입장에서는 임차인의 고의에 의한 파손이 확실하다면 사진이나 영상으로 증거를 확보하고, 그에 따른 원상복구가 완료될 때까지 임차인에게 주장하면 됩니다.

단 임차인의 과실이 확실할 때입니다.

 

이번시간에는 임차인의 원상복구범위에 대하여 한번 알아보았습니다.

임대인과 임차인은 서로 공생을 하는 관계라는 것을 잊지 마시고 서로가 서로를 조금만 배려하면 많은 문제들이 해결될것 같습니다.

읽어주셔서 감사합니다.