토지 구입전에 반드시 확인해야 하는 서류들

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

많은 분들이 처음 토지를 구입할 때 무엇을 확인해야 하는지 잘 모르고 계십니다.

주변에서 개발가능성이 있다는 이야기를 듣거나, 혹은 주변 환경이 마음에 들어서, 농사를 짓기 위한 토지, 전원주택을 짓기 위해서 구입하는 토지 등 토지를 구입하는 이유는 다양합니다.

 

그런데 공인중개사를 통하여 구입하거나 토지에 대하여 도움을 받을 곳이 있는 분들이라면 몰라도 직거래를 할 때는 직접 확인을 해야 하는 서류들이 많이 있습니다.

 

이번 시간에는 토지를 구입할 때 최소한 확인해야 하는 서류들에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

토지에 관심이 있는 분들이나, 앞으로 토지를 구입할 계획이 있는 분들이라면 반드시 알아두시기 바랍니다.

 

1. 토지이용계획확인서.

 

토지이음

토지이용계획확인서는 현재 토지의 상태와 활용 가능성 여부 및 규제사항 등 토지의 이용에 관한 모든 것을 한눈에 확인할 수 있는 서류입니다.

토지 소재지의 주소와 지번, 지목, 면적 등 기본적인 사항과 함께 도시관리계획상의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획 여부 등을 표시한 서류입니다.

 

토지이용계획확인서를 보면 토지를 어떤 용도로 사용할수 있고, 어떤 규제를 받고 있는지를 알수 있는 중요한 서류입니다.

토지이용계획확인서를 볼 때 용도지역을 주의깊게 봐야 합니다.

용도지역에 맞게 개발행위허가가 가능한것과 불가능한 것이 있기 때문에 주의 깊게 보고, 군사시설, 상수원보호시설, 문화재보호시설등이 있는지도 확인을 해봐야 합니다.

 

2. 토지(임야)대장.

 

정부서비스 | 정부24

토지(임야)대장은 토지의 주소와 지번, 지목(변경여부), 면적, 소유권의 변동사항 등을 확인할 수 있는 서류입니다.

또한 토지의 등급과 개별공시지가가 표시되어있으며, 명의자가 다수일 경우 공유자 명부가 첨부되어있습니다.

 

토지대장에서 주의깊게 봐야 하는 것은 지번과 지목, 면적입니다.

구입하려고 하는 토지의 면적과 지목이 등기부등본과 다르게 기재되어 있거나, 실제 토지의 면적이나 지목이 다를 경우 토지대장을 기준으로 하기 때문입니다.

 

3. 등기부등본.

 

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

등기부등본은 토지의 소유권과 그 외의 권리관계, 소유주를 확인할 수 있는 중요한 서류입니다.

토지에 건물이 있다면 건물의 등기부등본은 별도로 존재하기 때문에 같이 확인이 필요합니다.

토지를 거래할 때는 등기부등본상의 명의자와 실제 계약자를 신분증 등으로 반드시 확인을 하고, 만약 대리인이 나왔을 경우 위임장을 확인하고 잔금 지급과 소유권 이전 등기를 할 때도 주의하는 것이 좋습니다.

 

등기부등본에 나타나 있는 권리관계를 꼼꼼히 따져보아야 하는데, 경매, 저당권, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기와 같은 사항들이 설정돼 있는지도 확인해야 합니다.

등기부등본에는 기재되어 있지 않은 권리관계들도 있는데, 대표적으로 소유자에게 채권을 변제받을 때까지 점유, 임차, 유치할 수 있는 점유권, 임차권, 유치권, 그리고 분묘기지권이나 관습적으로 도로 등으로 사용하는 소유권 등 등기부등본상에 기재되지 않은 것들은 현장을 답사하여 확인을 해야 합니다.

 

4. 지적도.

 

정부서비스 | 정부24

지적도에는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계, 도면 등이 등록되어 있는데, 현장답사를 할 때 반드시 필요한 서류 중 하나입니다.

토지의 모양과 도로, 인접 토지와의 경계 등을 확인할 때 지적도가 중요하며, 지적도를 통해서 도로를 확인하는 것이 중요합니다.

지적도상 도로가 있어야 개발행위허가 등이 원칙적으로 가능하기 때문입니다.

 

지적도를 가지고 현장에 가보면 실제 하천이나 구거 옆에 있는 토지는 하천의 범람 등으로 인해 실제 지적도와 모양이 달라진 경우가 많기 때문에 주의 깊게 봐야 합니다.

그리고 지번에 '산'이 붙어 있으면 임야도를 발급받아서 확인해야 합니다.

 

5. 건축물대장.

 

정부서비스 | 정부24

토지를 구입하는데 왜 건축물대장을 확인해야 할까요?

시골 토지 같은 경우 무허가 건물들이 있는 경우가 많고, 혹은 멸실이 되었는지만, 건축물대장에는 남아있어 나중에 토지개발을 할 때 제약을 받는 경우가 생길 수 있기 때문입니다.

 

토지 위에 건축물이 있는 경우 토지 소유주와 건축물 소유주가 같은 사람인지 확인을 위해서 건축물대장 확인이 반드시 필요합니다.

토지소유주와 건축물 소유주가 다른 경우가 종종 있기 때문에 미리 분쟁을 막기 위해서입니다.

 

이번시간에는 토지구입전에 확인해야 하는 최소한의 서류들을 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.