원상복구하기 전에는 보증금을 돌려줄수 없다고 하는데, 원상복구의 범위는 어디까지인가요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

임대차기간이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고, 동시에 임대인은 보증금을 돌려주며 계약의 종료가 됩니다.

그런데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 이유는 몇가지가 있겠지만, 흔하게 일어나는 일중에 하나가 바로 원상복구의 문제입니다.

 

임차인은 처음과 별로 다를것이 없는것 같은데, 임대인은 임대한 주택이 많이 훼손되었으니 처음 들어왔을때 처럼 원상복구를 하지 않으면 보증금을 돌려주지 않는다고 합니다.

이럴때 어떻게 해야 할까요?

원상복구의 범위는 어디까지일까요?

 

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)을 보면 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다"라고 정의가 되어있습니다.

여기서 말하는 원상회복, 즉 원상복구란 처음의 상태로 되돌려 놓는것을 의미합니다.

 

상식적으로 임차인의 실수나 고의, 혹은 부주의로 인하여 임대한 주택이 훼손되었다면 원상복구를 하는 것은 당연합니다.

하지만 원상복구라 임대차계약 당시 상태 그대로를 의미하는 것은 아닙니다.

우리 법에서는 선관주의 의무와 임차인의 사용, 수익권을 보장하고 있기 때문입니다.

선관주의 의무란 민법 제374조(특정물인도채무자의 선관의무)에 "특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다"라고 보시면 됩니다.

 

이때 말하는 선량한 관리자의 주의란 남의것이지만, 내것처럼 사용한다라고 보시면 될것입니다.

즉 남의 물건이라고 험하게 사용하는 것이 아니라 마치 내것처럼 사용한다는 것입니다.

그렇기 때문에 선량한 관리자로서 주의를 기울이고 용도에 맞게 사용 후 반환하였다면 원상회복의무를 다한 것으로 판단하는 것입니다.

 

 

 

 

판례에 따르면 "원상으로 회복한다 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용해 그렇게 될것인 상태라면 사용을 개시할 당시보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 된다"라는 대법원 판례가 있습니다.(대법 2006가합 62053).

임차인의 실수나 고의 혹은 부주의로 인하여 일부러 흠을 내지 않는 한 시간이 지남에 따라 손상되거나 마모된 부분에 대하여는 원상복구를 할 필요가 없다는 것입니다.

 

하지만 임대차계약시 특약으로 정한 것이 있고, 그에 따른 훼손이 발생되었다면 임차인은 원상복구의 의무가 있습니다.

통상적으로 시계를 걸거나 하기 위해서 소량의 못을 박은 경우라면 원상복구 문제가 발생되지 않을수 있지만, 특약에 "벽에 못을 박을 경우 원상복구를 한다"라는 특약을 명시하였다면 원상복구를 해야 한다는 것입니다.

 

그리고 기본적으로 임대차계약서에 특약을 적지 않았다고 하여도 원상복구를 해야 하는 경우가 있습니다.

1. 임차인의 고의나 부주의로 인하여 주택의 가치가 떨어질만한 행위를 한경우.

2. 악취로 인하여 시설물 교체가 필요한 경우.

3. 애완동물로 인하여 벽지나 장판이 훼손 혹은 변색되었을 경우.

4. 지나친 못으로 인하여 벽이 훼손되었을 경우.

5. 흡연으로 인하여 도배나 장판이 변색되고 냄새가 심하게 날 경우.

 

 

 

 

물론 위와 같은 경우들도 사람마다 느끼는 정도가 다르기 때문에 약간 애매모호한 부분이 있을수 있습니다.

특히나 벽에 못을 박는 경우 사람에 따라 하나를 박아도 지나친 못질이 될수 있고, 여러개를 박아도 아무 문제가 없을수도 있기 때문입니다.

또한 냄새같은 경우도 상당히 주관적이기 때문에 다툼의 원인이 되는 것중에 하나입니다.

 

임차인은 보증금을 돌려받아야 하는 입장으로 임대인의 요구를 들어주는 경우가 많습니다.

하지만 임대인의 요구가 너무 과하다면 전문가의 도움을 받아 보는 것도 좋습니다.

 

이번시간에는 임대차계약 종료시 원상복구문제에 대하여 한번 알아보았습니다.

원상복구의 문제를 조금이라도 신경쓰지 않기 위해서는 이사를 가면 망가지거나 깨진부분, 수리할 부분이 있다면 사진을 찍어두어 보관을 하고, 바로 임대인에게 알려 임차인의 책임이 아닌 것을 고지하여야 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.