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부동산이야기

전원주택을 지을때 순서 및 절차와 주의할점은?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

많은 분들의 꿈 중에 하나가 바로 자기가 원하는 집을 짓는 것입니다.

그런데 막상 어디부터 시작을 해야 할지 모르는 경우가 많습니다.

집을 짓는다는 것이 쉽지 않은 일이고, 시간과 많은 비용이 들어가는 일이다 보니 고민만 하다가 끝나버리는 경우가 많습니다.

 

이번 시간에는 전원주택을 지을 때 어떤 순서대로 지어야 하는지에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

먼저 전원주택을 짓는 큰 틀을 이야기하자면, 토지매입 → 개발행위허가, 전용허가, 건축신고 → 착공신고 → 건축공사 → 준공 → 입주 순이라고 보시면 됩니다.

이런 과정을 좀 더 자세하게 알아보겠습니다.

 

집을 지을 수 있는 토지매입을 하는 방법은 이미 대지로 전환되어 있는 토지를 구입하는 것입니다.

대지로 전환되어 있다는 의미는 이미 농지나 산지였던 토지를 개발행위허가와 농지전용 또는 산지전용을 완료하여 바로 건축이 가능한 토지입니다.

 

지목이 대지인 토지는 바로 집을 지을수 있는 토지로, 기존에 집이 있던 토지였던 경우가 많습니다.

지목이 대지라고 해도 내 마음대로 집을 지을 수 있다는 의미는 아닙니다.

건축법에 따라 건축신고를 하거나 허가를 받아야 합니다.

 

 

 

 

그리고 대지로 전환은 되어있지 않지만, 개발행위허가나 농지전용, 산지전용을 받아놓은 토지를 구입할 수도 있습니다.

이런 토지의 특징은 전원주택을 단지로 짓거나, 소규모로 전원주택들을 지으면서 허가를 받아놓은 경우들입니다.

이런 토지를 구입할 때 주의할 점은 토지에 대한 허가를 받고 건축신고(허가), 착공신고까지 해놓았다면 그대로 집을 지으면 됩니다.

다만 소유권은 물론 허가권까지 양수해야 다시 허가를 받지 않는다는 것을 알아두셔야 합니다.

 

마지막으로 지목이 대지도 아니고 개발행위허가를 받지 않은 일반 농지나 산지를 구입하여 집을 짓는 방법도 있습니다.

이런 경우 대부분 농지(전, 답, 과수원)이나 산지를 구입하여 집을 짓는 경우가 해당됩니다.

위 두 가지 경우와는 다르게 이런 토지들은 개발행위허가와 농지전용, 산지전용 등을 받아야 하고 건축신고(허가)도 받아야 합니다.

 

집을 짓기 위해서 구입하는 토지이기 때문에 집을 지을 수 있는 토지인지 확인을 해봐야 하고, 도로가 확보되어있는지도 반드시 확인해야 합니다.

도로가 없다면 개발행위허가와 전용문제가 해결이 안될수 있기 때문에 중요한 문제이며, 다른 규제가 없는지도 확인을 한후 토지를 매입해야 합니다.

 

두 번째로 개발행위허가 및 산지전용허가신청을 할 때입니다.

기존의 대지나 허가가 완료된 토지를 구입한다면 신경쓸일이 아니지면 농지나 산지를 구입하였다면 전용허가를 받아야 건축이 가능합니다.

이럴경우 토목측량설계사무소에 의뢰를 해서 허가를 대행하게 할수 있습니다.

또하나 알아두셔야 할점은 농지(전, 답, 과수원)인 경우에는 내 소유가 아니여도 허가를 받을수 있지만, 산지인 경우에는 소유자가 아니면 허가 신청을 할수 없다는 것입니다.

 

세번째로 건축신고(허가)입니다.

집을 지을때 크기나 용도등에 따라서 신고를 해야 할때가 있고, 허가를 받아야 할때가 있습니다.

농촌지역에서는 200㎡미만의 주택은 건축신고로 가능합니다.

내가 원하는 모양대로 집을 설계할수는 있지만, 신고나 허가는 면허가 있어야 할수 있습니다.

그래서 건축사무소에 의뢰하여 진행하는 것입니다.

건축신고를 할때는 배치도, 평면도, 입면도, 단면도 등의 도면이 필요하고 내진설계구조도면도 첨부해야 합니다.

 

네번째로 허가완료 및 신고처리방법입니다.

개발행위허가와 농지전용 또는 산지전용, 건축신고(허가)가 접수되면 해당 부성의 담당공무원이 현장 방문 후 문제가 없으면 허가를 내주고 신고를 처리합니다.

만약 현장에 무허가 건물이나 불법건축물이 있다면 원상복구후 허가를 받아야 합니다.

허가가 나고 신고가 처리되면 등록세, 면허세등의 세금을 내고 농지는 농지전용부담금(공시지가의 30%), 산지는 대체산림조성비(매년 고시가)등의 부담금을 납부해야 합니다.

그후 허가증과 신고증을 교부받을수 있습니다.

 

 

 

 

다섯번째로 착공신고입니다.

허가와 신고를 마쳤으면 그 허가와 신고한 내용대로 공사를 하면 되는데, 이때는 반드시 착공신고를 해야 합니다.

착공신고를 할때는 현장관리인을 고용해야 합니다.

 

여섯번째로 건축공사입니다.

착공신고를 마쳤으면 신고하였던 도면대로 건축공사를 하면 됩니다.

그후 건축공사가 끝나면 준공검사를 받고, 건축물대장이 만들어지고 보존등기 후 취득세를 내면 입주를 할수 있는 것입니다.

 

위 방법이 가장 보편적인 전원주택을 짓는 방법입니다.

글로 보면 간단해 보이지만 건축을 하다보면 여러가지 변수들이 많이 존재하고, 그로 인하여 다시는 집을 짓지 않겠다는 분들이 나오게 됩니다.

실제로 현장에서 보면 집을 짓는다는 것이 10년은 늙을수 있다고 말하는 분들이 많습니다.

그만큼 신경써야 할것들이 많다는 뜻입니다.

 

이번시간에는 전원주택을 짓는 순서에 대하여 한번 알아보았습니다.

관심이 있으신 분들은 절차를 잘 알아두셨다가 집 짓는데 활용해 보시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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