임대인과 임차인중 도배나 장판은 누가 해야 할까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

임대차 계약을 하고 이사를 가기전에 집안에 도배나 장판의 상태가 좋지 않다면 과연 누가 해야 할까요?

보통 많이 알고 있는 것이 전세 계약은 임차인이 부담해야 하고, 월세 계약은 임대인이 부담하는 것으로 많이들 알고 있습니다.

과연 이게 정답일까요?

 

하지만 월세 계약을 하는데 임대인이 못해주겠다고 하면 어떻게 해야 할까요?

전세인데 임차인이 무조건 임대인에게 해달라고 하면 임대인은 해주어야 할까요?

이번시간에는 이런 문제들에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

전세계약이냐 월세 계약이냐에 따라서 임대인이 해줄수도 임차인이 해야 될수도 있지만 이는 일반적인 관례상 그렇다는 것입니다.

만약 이렇게 관례상 해결해야 하는 문제들이 해결이 안된다면 법적으로 누구의 책임인가를 따져 봐야 합니다.

 

우선 민법623조에 따르면 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"라는 내용이 있습니다.

즉 벽지나 장판이 사용할수 없는 상태라면 임대인이 임차인이 사용, 수익에 필요한 상태를 유지해주기 위해서 도배, 장판을 해주어야 할 의무가 있다는 것입니다.

 

2012년 대법원 판례를 보면 "임대하기로 한 집에 생긴 파손 또는 장애가 사소하지 않고 계약 목적에 따라 임차인이 사용할수 없는 상태라면 임대인이 수선의무를 부담해야 한다"라고 하였기 때문에 임대인이 끝까지 도배나 장판을 수선의무를 지지 않겠다고 하면 임차인은 임대인을 상대로 "의무 불이행"을 이유로 임대차 계약에 따른 계약해지와 손해배상 청구를 할 수도 있습니다.

 

 

 

 

전세 계약일 경우 무조건 임차인이 도배, 장판을 해야 할까요?

통상적으로 우리는 전세 계약시에는 임차인이 도배나 장판을 해야 한다고 알고 있지만, 법률상으로 따져보면 임대인이 전세든, 월세든 다 해주어야 하는 것이 맞습니다.

 

민법 309조에 따르면 "전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 한다"라고 나와 있기 때문입니다.

여기서 말하는 전세권자는 단순히 전세 임대차 계약을 맺은 임차인이 아니라 전세권 등기까지 한 자를 뜻하는 말인데, 법적으로 따져보면 전세권자는 수리나 수선을 해야 할 의무가 있지만, 그렇지 않은 임차인은 법률적으로 도배, 장판을 해야 하는 의무가 없다고 보는 것이 일반적인 해석입니다.

 

결론을 내려보자면 법률적으로는 월세든, 전세든 임대인이 해주는 것이 맞는것이지만, 전세권 등기를 한 전세권자라면 전세 임차인이 하는 것이 맞는 것입니다.

이해가 되시나요?

 

 

 

 

그렇다면 우리가 이야기하는 반전세는 임대인과 임차인중 누가 도배나 장판을 해야 할까요?

이때도 법률적으로는 임대인이 도배, 장판을 해주는 것이 맞고, 만약 전세권 등기를 하였다면 임차인이 하는 것이 맞습니다.

 

그런데 이렇게 임대인이 무조건 해야 한다면 임대인 입장에서는 조금 억울할수도 있을 것입니다.

객관적으로 판단해서 도배나 장판의 사용에 무리가 없는데도 불구하고 새것으로 해달라고 하는 임차인들이 나올수 있기 때문입니다.

이때는 임차인 도배, 장판을 사용, 수익에 문제가 없을 정도라면 임대인 입장에서는 해줄 의무는 없습니다.

 

민법 623조와 309조는 강행규적(당사자의 의사와 상관없이 강제 적용하는 규정)이 아니라 임의규정(당사자의 의사표시가 있으면 그 의사를 먼저 적용하고, 그 외 경우에는 법에 규정된 내용을 적용하는 규정)이기 때문입니다.

그렇기 때문에 임대인과 임차인의 합의가 중요한것입니다.

 

그러면 세입자가 사는 동안 도배, 장판을 훼손했을 경우에는 어떻게 해야 할까요?

이때는 임차인은 훼손부분을 원상복구하거나, 보상해야 할 책임이 있습니다.

민법 374조에 따르면 "임차인은 선량한 관리자로서 주의를 다해 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료시 임대차 목적물을 원상회복할 의무"가 있기 때문입니다.

 

 

 

 

 

그렇다고 해서 임차인은 무조건 적인 보상을 하는 것은 아닙니다.

임차인의 고의에 의하여 훼손된 경우에만 해당이 됩니다.

즉 가구를 이동하다가 장판이 찢어지거나, 애완동물에 대소변에 의한 변색, 비올때 창문을 열어두어서 비로 인하여 곰팡이가 발생하는등 임차인의 고의가 있어야 됩니다.

하지만 자연 변색에 의한 통상적인 손모(자연적으로 닳아 없어지는 경우)는 대법원 판례에 따라 원상회복 의무가 없습니다.

 

정리해보자면 관례상으로는 월세는 임대인이, 전세는 임차인이 한다고 하지만, 도배 장판이 심한 훼손으로 인하여 임차인이 사용하는데 어려움이 있다면 임대인이 해주는 것이 맞습니다.

다만 전세권을 등기한 임차인은 직접 도배나 장판을 해야 할 의무도 있다는 것 알아두시면 좋을듯합니다.

 

생각보다 도배, 장판에 대한 문제들이 많이 일어나고 있습니다.

이런 문제들을 해결하기 위해서는 임대할 주택을 방문했을때 문제가 있는지를 꼼꼼히 확인하고 살펴보는 것이 중요하며, 계약서 작성시 특약을 통해서 임대인과 조율을 해두면 좋습니다.

읽어주셔서 감사합니다.