공동명의 부동산을 한사람과 계약해도 될까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 "써니퍼니" 입니다.

 

과거에는 집을 살 때 명의를 보통 아버지나 남자의 명의로 하는 경우가 대부분이었습니다.

하지만 요즘에는 부부가 부동산을 구입할 경우 공동명의로 하는 경우가 굉장히 많아졌습니다.

남자와 여자가 동등한 관계가 된 것도 있고, 세금 문제에서도 약간은 혜택을 받을 수 있는 부분들이 있기 때문입니다.

 

보통 매수자가 부동산을 거래할 때는 먼저 해당 부동산을 보고 나서 마음에 들면 계약서를 작성하면서 계약금을 지불하고, 중도금, 잔금식으로 일을 마무리합니다.

이때 중도금은 지불하는 경우도 있고, 중도금을 생략하고 잔금 시 모두 주는 경우도 있습니다.

 

그러면 매도자는 반대로 부동산을 보여주고 계약서를 작성하면서 계약금을 받고, 중도금, 잔금을 받으면서 해당 부동산의 소유권을 넘겨주면서 마무리를 하게 됩니다.

 

이런 방식이 가장 일반적인 부동산 매매 방식입니다.

그런데 간혹 문제가 생기는 것들이 있으니 부동산의 명의가 공동명의일 때입니다.

공동명의란 민법상 공유를 뜻하는데, 공유란 하나의 물건이 지분에 의하여 다수의 소유로 되어 있는 공동소유의 형태를 말하는 것입니다.

 

 

 

 

각 공유자가 목적물에 대하여 가지는 소유의 비율을 지분이라고 하는데, 민법 제262조 제2항에서는 지분비율에 관한 특별한 정함이 없는 경우에는 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다고 되어 있으나, 부동산의 등기부등본을 보면 지분의 크기가 모두 명시되어 있습니다.

 

부부 공동명의로 되어 있는 아파트를 구입하려고 하는데 , 계약 당시 부인만 와서 계약을 진행하였습니다.

부인은 남편이 지방 출장 중이라 올 수가 없어, 인감도장, 인감증명서를 같이 가지고 와서 아무 문제가 없는 계약이라고 하여 믿고 진행하자고 합니다.

 

매수자는 부인의 말을 믿고 계약서를 작성하고, 계약금을 지불한 후 한 달 후 잔금 지급을 하기로 하였습니다.

그런데 얼마 후 남편에게 연락이 와서 자기는 동의를 하지 않았고, 부인 혼자 일을 진행한 것이기 때문에 이 계약은 무효라고 주장하고 있습니다.

이럴 때는 어떻게 해야 할까요?

 

민법 제264조에서는 "공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다"라는 규정이 있습니다.

즉 공동소유의 아파트를 처분, 변경하기 위해서는 부인은 남편의 동의가 있어야 하는데, 남편의 동의가 없기 때문에 부인 마음대로 처분할 수 없는 것입니다.

 

매수자 입장에서는 부인이 남편의 인감도장과 인감증명서를 가지고 나왔기 때문에 남편도 동의를 했다고 생각하고 계약을 진행하였는데, 남편 입장에서는 본인의 동의 없이 부인이 마음대로 인감도장과 인감증명서를 가지고 나갔다고 주장하기 때문에 어떻게 해야 할지 난감할 뿐입니다.

 

매수자는 계약이 유효하다고 주장하고, 남편은 계약이 무효라고 주장하는데 과연 어떤 것이 맞을까요?

일단 이 계약이 유효하게 되기 위해서는 남편의 대리권이 정당하게 부인에게 부여되었거나 대리권을 주었다고 믿었음을 정당화할 만한 객관적인 사정인 민법 제126조 표현대리가 성립되어야 합니다.

 

 

 

 

부인은 부부간의 "일상가사대리권"을 주장하고 있는데, 부동산 매매행위가 일상가사대리권에 해당되는지를 알아야 합니다.

민법 제827조에서 말하는 "일상의 가사"라 함은 부부가 공동생활을 영위하는데 필요한 통상의 사무를 말하는 것이어서 특별한 상정이 없는 한 부동산을 처분하는 행위는 일상의 가사에 속한다고 말할 수 없는 것이고, 처가 특별한 수권 없이 남편을 대리하여 위와 같은 행위를 하였을 경우에 그것이 민법 제126조 소정의 표현대리가 되려면 처에게 일상가사대리권이 있었다는 것만이 아니라 상대방이 처에게 남편이 그 행위에 관한 대리권의 권한을 주었다고 믿었음을 정당화할 만한 객관적인 사정이 있어야 한다"라는 판례가 있습니다.(대법 2008다 95861)

 

위와 같은 판례가 나오는 이유는 부부는 권리관계서류를 쉽게 입수할 수 있는 특수사정이 있으므로 부부간의 표현대리 해석을 엄격하게 해석하는 것입니다.

그렇기 때문에 위와 같이 부부 공동명의 부동산을 명의자 두 명이 아닌 한 사람과 계약을 진행하였다면 이 매매계약을 유효함을 주장할 수 없고, 위약금을 받을 수도 없습니다.

 

이렇게 되지 않으려면 매수자는 어떻게 계약을 진행했어야 할까요?

가장 먼저 인감도장과 인감증명서, 그리고 남편의 자필 서명이 있는 위임장을 확인했어야 합니다.

남편이 계약에 동의를 했다는 것을 증명하기 위해서는 자필 서명이 있는 위임장이 꼭 필요합니다.

최근의 부동산 계약은 위변조 및 도용의 위험이 있는 인감보다 자필서명을 더 중요시하는 분위기입니다.

그렇기 때문에 반드시 가장 정확하고 증거력이 있는 의사표현인 자필 서명이 있는 위임장이 중요한 것입니다.

 

만약 자필 서명이 있는 위임장이 없다면 어떻게 해야 할까요?

이럴 경우 남편의 동의를 확인할 수 있는 통화 녹음도 도움이 됩니다.

남편과 통화를 해서 해당 부동산을 매도하는 것에 찬성하는지 여부를 통화 녹음으로 가지고 있는 것입니다.

 

이렇듯 공동명의 부동산을 매수할 때는 공유자 모두의 동의가 필요하기 때문에 주의를 해야 합니다.

생각보다 이런 문제들이 많이 발생하고 있습니다.

남편 몰래, 아내 몰래, 부동산을 처분하려는 경우들이 많기 때문에 반드시 공유자의 매매의사 확인을 확인하시기 바라겠습니다.

 

이번 시간에는 공동명의 부동산을 매수하는 방법에 대하여 알아보았습니다.

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읽어주셔서 감사합니다.