임대차 계약기간중 임대인이 변경되면 장기수선충당금은 누구에게 받아야 할까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 "써니퍼니"입니다.

 

어제 한분이 블로그의 글을 읽다가 질문을 하셨습니다.

전세로 거주 중 임대인이 변경되었는데, 장기수선충당금을 기존의 임대인에게 받아야 하는지, 아니면 새로운 임차인이게 받아야 하는지에 대한 질문이었습니다.

 

질문에 답을 드리기 전에 "장기수선충당금"이란 것이 무엇인지부터 알고 가셔야 할 것 같습니다.

장기수선충당금이란 공동주택의 장기수선계획에 따라 주요 시설의 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요 시설을 교체 및 보수하는데 필요한 비용을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다.

장기수선충당금은 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 중 하나에 해당하면 장기수선충당금을 매월 징수하여 적립해야 합니다.

 

공동주택관리법 제30조 1항을 보게 되면 "관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다"라는 규정이 있습니다.

 

원칙적으로 장기수선충당금은 주택의 소유자가 부담을 하는 것이지만, 소유자가 거주하지 않고 임대를 하고 있는 상황이라면 편의상 임차인이 매달 관리비에 포함하여 납부를 하고 있는 것이 관행입니다.

 

 

 

 

또한 공동주택관리법 제31조 7항에는 " 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다"라고 되어 있고, 8항을 보면 " 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다"라는 규정이 있습니다.

 

따라서 임대차가 종료되고 임차인이 장기수선충당금을 납부한 것이 확인되면 임대인은 그 금액을 반환해야 하는 의무가 있는 것입니다.

임차인은 관리주체(해당 공동주택의 관리사무소)에 장기수선충당금 납부 내역을 발급받아 임대인에게 제출하면 임대인이 그동안 임차인이 낸 장기수선충당금을 반환해야 하는 것입니다.

 

이제 장기수선충당금은 무엇이며, 누가 납부를 해야 하는지에 대하여도 알았고, 임차인이 냈다면 임대인이 돌려주어야 한다는 것도 알았습니다.

그런데 문제는 질문자와 같이 "계약기간 중 임대인이 변경되었을 경우"입니다.

장기수선충당금을 한 달로 본다면 많지 않은 금액이지만, 계약기간이 2년이라고 가정하면 그 비용은 상당할 것이며, 거주기간이 길수록 장기수선충당금은 더욱 많아질 것입니다.

 

기존의 임대인 입장에서는 집을 팔았기 때문에 모든 권리를 넘겼다고 생각할 수 있고, 새로운 임대인은 집을 사자마자 임차인이 나간다고 해서 보니 수십만 원에서 많게는 수백만의 장기수선충당금을 돌려주어야 하는 문제가 발생하게 됩니다.

서로 미루다 보면 피해를 보는 것은 임차인입니다.

 

아직까지 부동산 소유권 변경으로 인한 장기수선충당금을 누가 지급해야 한다는 관련법이나 판결은 없습니다.

그러나 주택임대차 보호법 제3조 4항을 보게 되면 " 임차주택의 양수인(그 밖의 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라는 규정이 있습니다.

위 규정을 보게되면 새로운 임대인은 기존 임대인의 지위를 승계한 것으로 판단해야 하기 때문에 새로운 임대인에게 장기수선충당금을 청구하는 것이 맞는 것입니다.

 

 

 

 

새로운 임대인 입장에서는 조금 억울할 수도 있는 부분입니다.

그렇기 때문에 이런 문제를 쉽게 해결할 수 있는 방법은 매매계약서를 작성할 때 기존 임대인의 주택에 임차인이 살고 있었던 기간만큼 장기수선충당금을 정산하는 방법이 있습니다.

그렇게 되면 문제가 발생하지 않을 것입니다.

 

이번 시간에는 계약기간 중 임대인이 변경되었다면 장기수선충당금은 누구에게 받아야 하는가에 대하여 한번 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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