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토지이야기

시골에 땅을 사려고 합니다. 무엇을 확인해야 할까요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

시골에 땅을 사려고 하는 분들이 많습니다.

전원주택을 짓고 살 생각으로 찾는 분도 있고, 귀농을 목표로 찾는 분들도 있습니다.

또한 투자를 하려고 찾는 분들도 있고, 다양한 이유로 시골의 땅을 사려고 합니다.

 

그런데 땅을 사기 전에 확인해야 하는 것들이 있다고 하는데, 누가 잘 가르쳐 주지도 않고, 무엇을 확인해야 하는지도 잘 모르는 경우들이 있습니다.

이번 시간에는 이렇게 시골에 땅을 사려고 할 때 확인해야 하는 것들에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

시골에 땅을 사려고 할 때는 용도에 맞는 땅을 찾는 것이 중요합니다.

전원주택을 지으려면 건축허가가 나오는 땅을 찾아야 하고, 카페나 음식점을 하기 위해서는 근린생활시설 허가가 가능한 땅을 구입해야 합니다.

그렇기 위해서 확인해야 하는 것들에 대하여 몇 가지 알려드리겠습니다.

 

1. 도로가 있는가?

 

토지를 구입할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것이 바로 도로입니다.

도로가 없는 토지를 '맹지'라고 하는데, 도로가 없으면 진입도 힘들 뿐 아니라 개발을 위한 인허가를 받을 수 없습니다.

특히 도로는 지적도상 도로여야 하고, 현황상도 도로여야 합니다.

즉 지적도상에는 도로가 있지만, 현장에 나가보면 도로가 없는 경우도 있고, 현장에서는 도로로 사용하고 있지만, 지적도상에는 없는 도로도 있습니다.

 

만약 지적도상 도로가 있는데 현황상에는 도로가 없다면 도로로 복구가 가능한지도 살펴봐야 합니다.

반대로 현황상에는 도로로 사용하고 있지만, 지적도상 도로가 아니라면 현황도로를 활용할 수 있는 방법에 대하여도 알아봐야 합니다.

 

맹지에 도로를 만드는 방법은 몇 가지가 있습니다.

첫째, 도로와 접해있는 토지를 매입하는 방법, 둘째, 도로에 해당하는 토지의 사용승낙을 받는 방법, 셋째, 다른 사람의 소유의 도로일 경우 도로사용승낙을 받는 방법 등이 있습니다.

만약 토지 주변에 하천이나 구거가 있다면 하천점용, 구거 점용을 받아서 도로로 사용하는 방법도 있습니다.

토지를 매입하는 방법이 가장 깔끔하게 도로를 만드는 방법이기는 하지만, 해당 토지소유자가 토지를 팔지 않거나 터무니없이 비싼 비용을 이야기할 수 있습니다.

또한 도로뿐만 아니라 쓸모없는 토지 부분까지도 매입하라고 이야기할 수 있습니다.

 

다른 방법으로 토지사용승낙서나, 도로사용승낙서를 받는 방법은 해당 토지의 소유자가 해주어야 하는데, 이것 또한 일정 비용이 들어가게 됩니다.

이때는 인감도장 날인 및 인감증명서도 필요하게 되고, 사용승낙서를 받았다고 해서 바로 도로가 되는 것이 아니라 도로전용허가를 바다야 합니다.

 

맹지와 다른 사람 소유의 도로가 붙어 있고, 지목이 '도로'로 되어 있다면 도로의 소유주라고 해도 통행을 막을 수는 없습니다.

그러나 인허가를 위해서는 도로 주인의 도로사용승낙서는 받아야 합니다.

지분이 있는 도로를 소유하고 있다면 전혀 문제가 될 것이 없습니다.

 

2. 토지의 경계는 어디까지인가?

 

토지를 구입할 때 인터넷으로 지도를 보고, 위성사진을 보고 구매하는 경우들이 생각보다 많이 있습니다.

그런데 반드시 토지는 현장을 나가서 직접 눈으로 확인을 해봐야 합니다.

지적도상의 토지 경계와 실제의 토지는 다른 경우가 많습니다.

 

정확한 경계를 확인하기 위해서는 경계측량을 하는 것이 원칙이고, 그에 따른 비용이 발생되게 됩니다.

이때는 주변 토지 소유자들에게 측량 사실을 알리고 같이 하는 것이 좋습니다.

그래야 나중에 어디까지가 내 땅이고, 어디까지가 니땅이라는 싸움을 안 하게 됩니다.

 

3. 토지의 지목은 무엇인가?

 

지목이란 28개로 구분된 토지의 이용현황이라고 보시면 됩니다.

토지는 각각의 필지마다 지목을 가지고 있는데, 지목대로 사용하는 원칙이기 때문입니다.

지목이 대지라면 건축을 할 수 있는 토지이고, 전이라면 밭농사를, 답이라면 논농사를 할 수 있다는 이야기입니다.

 

하지만 지목대로 사용되지 않는 경우들도 많이 있습니다.

즉 전인데 논농사를 짓기도 하고, 답인데 나무들이 심어져 있는 경우도 있습니다.

지목은 임야지만 전으로 사용되는 경우들도 많습니다.

 

지목이 다른 경우 사용하는 것에는 크게 문제가 될 것은 없지만, 개발을 하려고 하면 지목에 따라서 허가 방법이 달라지기 때문에 정확하게 알고 있어야 하는 것입니다.

임야라면 산림법, 농지라면 농지법을 따라야 하는 등 지목에 따라 많은 차이가 있기 때문에 지목을 반드시 잘 알고 있어야 하는 것입니다.

 

4. 토지 위에 건물이 있는가?

 

토지 위에 건물이 있다면 해당 건물이 정상 건축물인지, 불법건축물인지를 확인해야 합니다.

시골은 지목이 대지가 아닌 곳인데 건물이 있는 경우들도 있고, 건축물대장에는 작은 평수의 건물이 있는데 불법으로 증축하여 사용하는 건물들이 있을 수 있습니다.

 

사람이 생활하기 때문에 주택으로 알고 있었는데 창고나 축사를 개조하여 주택으로 사용하는 경우도 있습니다.

또한 건축물대장에는 주택이 있는데, 실제로는 건물이 없는 경우도 흔하게 있습니다.

건물이 오래되어 사용을 못하니 철거를 하고, 멸실처리를 하지 않아 건축물대장에는 남아있지만, 실제로는 없는 경우들입니다.

 

이럴 경우 새로운 건축을 위해서는 멸실처리를 해야 하는데 그것 또한 간단하지 않을 수 있습니다.

그렇기 때문에 시골에 토지를 볼 때는 건물이 없어도 건축물대장을 발급받아 확인을 해보는 것이 좋습니다.

 

5. 현재 누가 사용을 하고 있는가?

 

마음에 드는 토지가 있는데, 누군가 농사를 짓고 있다면?

이런 경우 농사가 끝날 때까지 기다리거나, 해당 농산물에 대한 비용을 지불하고 사용을 해야 하는 경우가 있습니다.

내가 산 토지라고 해도 누군가 농사를 짓고 있다면 농사가 끝나기까지는 강제로 내보낼 수 없기 때문에, 토지 구입 전 토지 소유주와 실제 농사를 짓는 사람과의 관계도 확인을 해야 합니다.

 

이번 시간에는 시골 토지를 구입하기 전에 확인해야 하는 것들에 대하여 알아보았습니다.

도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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