주위토지통행권의 무엇이며, 주위토지통행권이 성립하기 위한 조건은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

맹지라는 말을 들어보셨을 것입니다.

맹지란 토지와 도로가 접해있지 않은 것을 이야기하는 것인데, 도로가 접해있지 않는다는 것이지 통행을 하지 못한다는 것은 아닙니다.

실제로 맹지에 농사를 짓는 분들이나 농막을 가져다 놓은 분들도 주변에서 많이 볼 수 있습니다.

 

이렇게 도로와 접해있지 않은 토지로 통행할 수 있는 것을 법적 용어로 "주위토지통행권'이라고 하며, 민법 제219조에 명시되어 있는 권리입니다.

즉 토지와 공로 사이에 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 주변의 통로를 이용할 수 있는 권리입니다.

이때는 통행해야 하는 토지의 소유자의 의사와 무관하게 법률에 따라 발생하는 법정 통행권으로 주위 토지 소유자의 승낙을 별도로 얻을 필요 없이 이용할 수 있도록 하고 있습니다.

 

그렇다고 해서 아무렇게나 통행을 해도 된다는 의미는 아닙니다.

통행에 필요한 인접 토지의 소유자에게 가장 손해가 적은 방법으로 다녀야 하고, 해당 토지의 소유자가 토지를 통행로로 제공하는 것에 따른 보상을 원하면 지불해야 합니다.

 

시골 토지들은 지적도상에 표시된 도로가 아닌 현황도로를 이용하는 경우가 많은데, 보기에는 도로라고 판단하여 구입하였다가, 나중에 맹지임을 확인하고 주위토지통행권에 대한 문제로 다툼이 일어나는 경우들이 종종 있습니다.

 

 

 

 

맹지인 토지로 들어가기 위해서는 반드시 필요한 주위토지통행권, 위에서 설명하기에 해당 토지 소유자의 승낙이 필요 없다고 했지만, 주위토지통행권이 성립되기 위해서는 몇 가지 조건이 있어야 합니다.

바로 도로와 접해있지 않은 맹지를 가기 위해서 반드시 그 토지를 거쳐야 하고, 다른 방법이 없을 때 주위토지 통행권을 주장할 수 있습니다.

만약 뒤쪽으로 들어갈 수 있는 통로가 있는데 돌아가서 시간이 오래 걸린다거나, 길이 안 좋아서 앞쪽에서 가기 위해 주위토지통행권을 주장하면 인정받지 못합니다.

 

주위의 다른 사람 토지를 통행하지 않고서는 들어갈 수 없거나, 다른 방법을 이용하기 위해서는 과다한 비용이 발생될 때도 주위토지통행권을 주장할수 있습니다.

여기서 말하는 과다한 비용이란 타인 토지를 출입하지 않고서는 진출입이 안되기 때문에 출입을 위해서 들여야 하는 비용이나 노력이 타인 토지를 통행함으로 그 타인이 입게 될 불이익에 비해 사회 통념상 용인될 수 없을 정도로 큰 경우를 이야기하는 것입니다.

 

그리고 가장 중요한 것 중에 하나가 주위토지통행권을 주장할 때, 통행하는 토지의 가장 손해가 적은 부분으로 해야 한다는 것입니다.

이는 통행하여 지나는 토지의 소유자에게는 재산권을 제한하는 것인 만큼 아주 중요한 부분입니다.

편리하다는 이유로 토지의 중앙을 가로질러 가거나, 이동하기 편한 곳으로 가는 것이 아니라, 손해가 가장 적은 곳으로 통행을 해야 한다는 것을 꼭 알아두어야 합니다.

 

마지막으로 주위토지통행권을 주장할 수 있는 사람은 통행을 해서 들어가는 토지의 소유자, 지상권자, 전세권자 등 토지의 사용권을 가진 사람이어야 합니다.

그렇기 때문에 불법으로 점유하고 있는 사람이라면 당연히 주위토지통행권을 주장할수 없습니다.

 

그러면 주위토지통행권을 통한 통로를 만든다면 그 범위는 어떻게 정해야 할까요?

대법원 판례를 보면 알 수 있는데, "통행의 범위는 통행권자가 그 소유 토지 및 지상 주택에서 일상생활을 영위하기 위하여 출입을 하고 물건을 운반하기 필요한 범위는 허용되어야 한다"라고 대법원(1989. 7.25 선고 88 다카 9364) 판례가 있습니다.

그런데 이후 다른 대법원 판례(1994. 10.21. 선고 94다 16076)를 보면 "단지 생활의 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우이며, 자동차의 통행을 허용할 것은 아니다"라는 판례도 있습니다.

 

위 판례들을 보면 주위토지통행권을 통해서 통로를 만들어 맹지까지 이동할 수는 있지만, 이 통로가 꼭 자동차가 다닐 정도의 도로는 안된다는 것을 알 수 있습니다.

통로 개설에 따른 토지소유자의 희생은 최소화되어야 하기 때문에 통행로 개설 시 가장 손해가 적은 장소와 방법을 선택해야 한다는 것입니다.

 

주위토지통행권이 있다고 해서 토지소유자에게 무조건 강요하거나, 토지소유자도 무조건 원하는 대로 해주지 않아도 되는 판례도 있습니다.

대법원 판례(2006. 10. 25. 선고 2005다 30993 판결)를 보면 "통행지 소유자는 주위토지통행권자의 통행을 수인할 의무를 부담할 뿐이며 적극적으로 통로를 개설하여 주어야 하는 작위의무를 부담하는 것은 아니다:라는 판결이 있습니다.

 

 

 

 

마지막으로 주위토지통행권을 행사하여 통로를 만들고 이용중이라면 위에서 그에 따른 비용도 부담해야 한다고 하였습니다.

그 비용은 어떻게 산출해야 할까요?

 

이 또한 대법원 판례(2014. 12.24. 선고 2013다 11669 판결)를 보면 "주위토지통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용 상태에 따른 통행지의 임료 상당액을 기준으로 하여, 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 토지소유권 취득시기와 가격, 통행지에 부과되는 재산세, 본래 용도에의 사용 가능성 통행지를 공동으로 이용하는 사람이 있는지를 비롯하여 통행 횟수 방법 등의 이용태양, 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상과 이용과녜, 부근의 환경, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 고려하여 이를 감경할 수 있고, 단지 주위토지통행권이 인정되어 통행하고 있다는 사정만으로 통행지를 '도로'로 평가하여 산정한 임료 상당액이 통행지 소유자의 손해액이 된다고 볼 수 없다"는 판결이 있습니다.

 

결과적으로 주위토지통행권과 관련한 비용은 통행로의 소유권자와 원만한 합의로 결정해야 한다는 것입니다.

이때 무리한 통행료나 토지 사용료에 대하여 이야기를 한다면 법률전문가를 만나 상담을 받는 것이 좋습니다.

 

오늘은 맹지 통행을 위해서 꼭 알고 있어야 하는 주위토지통행권에 대하여 알아보았습니다.

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