내땅이라고 내 마음대로 집을 지을수 없다? 집을 지을수 있는 토지는 어떤 것이 있을까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

아직도 내 땅이면 내 마음대로 할 수 있다고 생각하는 분들이 많으십니다.

쉽게 이야기하면 땅만 있으면 집도 짓고, 농사도 짓고, 창고도 짓고, 필요하면 카페나 음식점도 할 수 있는 것 아닌가 하는 생각을 하는 분들입니다.

그러나 내 땅이라고 해서 내 맘대로 할 수 있는 것은 절대 아닙니다.

정해진 절차를 거치고 인허가를 받아서 집을 짓고 창고를 지어야 하는 것입니다.

 

저에게 토지 위에 집을 지을수 있는지 문의가 들어오면 일단 지번을 물어본후 확인을 합니다.

가장 먼저 확인을 하는 것이 용도지역이고, 지적도상 도로가 있느냐입니다.

그리고 위성사진으로 지적도와 도로가 일치하는지, 주변에 다른 도로가 생겼는지에 대하여 확인을 합니다.

 

토지위에 건축을 하기 위해서는 도로문제가 해결되어야 하고, 건물을 지을 때 용도지역에 맞는 건물을 지어야 한다는 것입니다.

용도지역은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 정해놓은 토지의 종류입니다.

용도지역은 크게 4 가지고 구분이 되는데, 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나누어집니다.

우리나라의 어떤 토지든지 이 4가지 안에 속해 있습니다.

용도지역을 확인하는 방법은 토지이용계획확인원을 발급받아서 확인이 가능합니다.

 

용도지역을 좀 더 알아보면, 도시지역은 도시화가 되어있는 지역이나 도시계획이 서 있는 지역으로 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어집니다.

농림지역은 농지법에서 정한 농업진흥지역이나 산지관리법의 보전산지 등과 같이 농업 생산을 극대화하고 산림을 보전하기 위해 필요한 지역입니다.

자연환경보전지역은 단어 그대로 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재 보존과 수산자원의 보호 육서 등을 위해 필요한 지역으로 대표적인 게 국립공원 같은 경우입니다.

 

 

 

 

 

우리가 가장 관심 있게 봐야 하는 지역이 바로 관리지역입니다.

관리지역은 도시지역과 농림지역의 중간쯤으로 생각하면 될 것입니다.

관리지역은 '도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역'이라고 법에서는 정의하고 있습니다.

 

내가 가지고 있는 토지의 용도지역을 확인해 봐야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

도시지역이라면 거의 대부분 건축에 크게 문제가 되지 않는 경우가 많습니다.

농림지역이라면 농사를 위한 토지이기 때문에 농림어업인이 아니면 많은 제약을 받습니다.

자연환경보전지역은 보전을 해야 하는 경우이기 때문에 제약이 많을 수밖에 없습니다.

 

남은 것은 관리지역만 남는 것입니다.

관리지역은 위에서 잠깐 이야기했듯이 도시지역과 농림지역의 중간 정도이기 때문에 농사를 지어도 되고, 건축을 할 수도 있습니다.

하지만 이때도 반드시 도로가 접해있어야 한다는 것입니다.

 

내가 가지고 있는 토지 위에 건물을 짓기 위해서 가장 중요한 것이 무엇인지 이제 아시겠나요?

바로 도로와 용도지역을 확인해야 하는 이유입니다.

간혹 지목의 문제를 생각하는 경우가 있는데, 지목은 개인이 변경 가능합니다.

하지만 용도지역은 개인이 바꾸는 것은 불가능하기 때문에 처음부터 토지를 구입할 때 확인을 해야 하는 것입니다.

 

내 토지 위에 건축을 위해서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법류에서 정한 개발행위허가를 받아야 하고 건축법에 따른 건축신고나 허가를 받아야 합니다.

개발행위허가를 받을 때는 농지라면 농지전용허가, 산지라면 산지전용허가를 받아야 합니다.

개발행위허가를 받을 때도 가장 중요한 것이 바로 도로와 용도지역입니다.

용도지역과 건축에 맞는 도로만 있으면 거의 대부분 개발행위허가를 받는데 크게 문제는 없을 것입니다.

 

관리지역을 좀 더 자세하게 알아보면 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나눌 수 있습니다.

보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정해 관리가 곤란한 지역입니다.

생산관리지역은 농업, 임업, 어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나 주변의 용도지역의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정해 관리하기 곤란한 지역입니다.

마지막 계획관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역입니다.

 

관리지역을 정리해 보면 보전관리지역은 자연환경보전지역에 준하는 곳, 생산관리지역은 농림지역에 준하는 곳, 계획관리지역은 도시지역에 준하여 관리를 하는 곳이라고 보시면 될 것입니다.

내가 가지고 있는 지역이 관리지역이어도 조금의 차이가 나는 것을 아실 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

관리지역에서 도로문제가 해결되었다면 단독주택이나 다가주택은 크게 문제없이 지을 수 있습니다.

다만 숙박시설이나 음식점, 카페 등의 영업허가를 필요로 하는 건축물은 계획관리지역에서만 가능합니다.

믈론 다른 규제사항에 위반되지 않았을 경우입니다.

 

관리지역은 건폐율도 조금 차이가 납니다.

건폐율이란 해당 토지 위에 건축물을 지을 때 그 면적의 비율을 이야기하는데, 보전관리지역이나 생산관리지역은 건폐율이 20%인 반면, 계획관리지역은 건폐율이 40%입니다.

 

정리를 해보겠습니다.

시골에 내 땅이 있는데 건물을 지을 수 있을까요?라는 물음에 해당 토지의 용도지역을 확인하고 해당 토지와 도로가 접해있는지, 아니면 도로를 낼 수 있는지를 확인하는 것이 가장 먼저입니다.

이 두 가지가 만족한다면 크게 문제없이 주택은 지을 수 있다는 결론이 나옵니다.

그러나 영업을 위한 건축물(근린생활시설)을 짓으려 한다면 계획관리지역인지 확인해 봐야 한다는 것을 꼭 알아두시기 바라겠습니다.

 

이번 시간에는 내 땅에 집을 짓기 위해서 무엇을 확인해야 하는지에 대하여 알아보았습니다.

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읽어주셔서 감사합니다.