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부동산이야기

전대차와 전전세의 차이점은 무엇이며, 계약시 주의 할점은?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

전대차나 전전세 계약은 흔한 경우는 아니지만 간혹 주위에서 보는 계약입니다.

보통의 임대차 계약은 실제 집주인(임대인)과 그 집을 빌려서 사용하는 사람(임차인)으로 되어 있습니다.

그런데 전대차 계약은 빌려서 사용하는 임차인이 또 다른 임차인에게 빌려주는 것을 이야기하는 것입니다.

기존의 임차인 입장에서는 본인이 빌린 부동산의 일부를 빌려주어 임대료를 받으면 본인도 그만큼 임대료가 절약되기 때문에 좋은 방법으로 생각할 수 있고, 일부를 빌린 임차인도 저렴한 비용으로 임대를 할 수 있으니 좋을수 있는 방법이라고 생각할수 있습니다.

이렇게 실제 소유주가 아닌 임차인이 임차한 부동산을 또 다른 사람에게 빌려주는 행위를 전대차라고 합니다.

 

전대차 계약은 이미 임차한 물건을 다시 임차해 주는 행위이기 때문에 여러 가지 주의할 점이 있습니다.

기본적으로 임대인과 임차인은 쉽게 알고 있는데, 전대차일 경우에는 어떻게 부를까요?

전대차일 경우 임차인이 다시 빌려주는 것이기 때문에 임차인은 '전대인'이라고 하고, 임차인에게 빌린 사람을 '전차인'이라고 합니다.

실제 소유자(임대인) 임차인(전대차일때는 전대인) 임차인의 임차인(전차인)

전대차가 무엇인지는 이제 이해가 가실 겁니다.

그러면 전전세는 무엇일까요?

실제로 전대차와 전전세를 홍용하여 사용하는 경우가 많은데, 정확하게 따지자면 전대차와 전전세는 서로 다른 개념이며 법률적 효력도 많이 다르기 때문에 주의하여 사용하여합니다.

 

 

 

 

전대차와 전전세의 가장 큰 차이는 바로 실제 소유자, 즉 임대인이 동의를 하였는가입니다.

전대차일 경우 만약 실제 부동산 소유자인 임대인이 동의가 없었다면 계약은 무효이며, 실제 소유자가 본인의 동의 없이 전대차 계약을 맺은 것을 알게 되면 그 순간부터 그 계약은 무효가 되는 것입니다.

 

이때 전대인과 전차인의 계약은 그 자체로는 법률적 유효성을 가지고 있지만, 전차인이 사용하던 목적물은 계속하여 사용할 권리는 소멸하게 됩니다.

그렇기 때문에 실제 소유주인 임대인이 전차인에게 퇴거명령을 할 수 있으며, 만약 퇴거명령을 하였다면 받은 즉시 퇴거를 해야 합니다.

 

보증금은 집주인에게 달라고 할수 없으며, 전대인에게 청구를 해야 합니다.

그렇기 때문에 전차인 입장에서는 이런 부분을 정확하게 짚고 넘어가야 하는 것입니다.

전대차 계약을 할 때 가장 주의하여야 하는 부분은 집주인의 동의를 얻었는지 하는 부분이기 때문에 계약 시 집주인과 통화를 하여 확인을 하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

 

전전세의 경우에는 전대차와 조금 다릅니다.

기본적으로 집주인의 동의가 필요하지 않은 임차인의 당연한 권리가 바로 전전세입니다.

그 이유는 전전세가 가지고 있는 권리기반이 바로 등기이기 때문인데, 전전세는 임대인과 임차인간에 합의하여 전세권 등기가 그 바탕이 되는 권리이기 때문입니다.

 

전전세는 이미 임대인과 임차인이 합의를 하여 전세권을 담보로 하는 전세권 등기를 하였기 때문에 집주인의 동의가 필요 없이 전전세 계약을 할 수 있는 것입니다.

다만 전전세 계약을 체결할 때는 원 계약기간과 보증금 수준을 넘는 계약은 할 수 없고, 전전세 세입자의 귀책사유로 인한 부동산 물건의 하자나 이상 등이 발생하면 기존의 임차인이 책임져야 한다는 점도 기억하세요 합니다.

 

요즘 높아진 부동산 월세로 하우스메이트나 셰어하우스를 하는 경우가 많습니다.

이런 계약들이 바로 전형적인 전대차 계약이라고 보시면 될 것입니다.

그렇기 때문에 하우스메이트나 셰어하우스로 들어갈 때 기본적으로 집주인의 동의 없는 전대차는 무효가 될 수 있으니 꼭 확인을 하고 계약을 하시기 바랍니다.

 

물론 임차인이 직접 거주하면서 빈방 하나 정도를 임차하는 것은 집주인의 동의를 받지 않아도 되기는 하지만, 하우스메이트나 셰어하우스의 경우 방은 따로 쓰지만, 다른 공용 부분들은 함께 사용하고, 생활비 또는 주택비를 서로 똑같이 나누는 경우라면 집주인의 동의를 받지 않아도 되는 '일부의 전대차'가 아니라 동의를 받아야 한느 '전체의 전대차' 볼 수 있기 때문에 주의하시기 바라겠습니다. 

 

이번 시간에는 전대차 계약과 전전세 계약에 대하여 알아보았습니다.

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읽어주셔서 감사합니다.

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