지목이 전이나 답인 농지위에 지어진 주택을 사도 될까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

우리가 알고 있는 상식으로 집을 지어놓은 토지는 지목이 대지여야 한다고 알고 있습니다.

그런데 시골에 있는 집을 보면 가끔 지목이 대지가 아닌 전이나 답 등 농지 위에 있는 집들이 있습니다.

이럴 경우 집이나 토지가 마음에 들어서 사고 싶은데 나중에 문제가 생기지 않을까 하는 문의들을 하는 경우가 가끔 있습니다.

이런 집들은 거의 무허가 건물이기 때문에 구입을 망설여지는 것이 어찌 보면 당연한 것일 수 있습니다.

이런 경우 대부분 아주 오래전부터 있던 집으로 사람이 살고 있을 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있습니다.

그러면 처음 질문으로 돌아가서 이런 집과 토지를 사도 아무 문제가 없을까요?

 

이런 집을 사서 그대로 사용한다면 크게 문제가 될 것은 없습니다.

다만 사서 증축을 하거나 개축을 하려면 불법건축물이기 때문에 문제가 생길 수 있습니다.

또는 그 집을 다른 용도, 즉 음식점이나 카페 등과 같은 용도로 사용하려고 해도 문제가 있는 것입니다.

 

그리고 가장 큰 문제가 될 수 있는 것 중에 하나가 바로 기존의 집을 멸실 처리한 후 새로 집을 지을 때입니다.

기존에 집이 있기 때문에 새로 집을 지을 수 있다고 생각할수 있지만, 그렇지 않습니다.

토지의 용도지역을 확인해서 집을 지을수 있는 토지인지 확인해야 합니다.

만약 개발제한구역이나 농업진흥구역이라면 내가 원하는 집을 지을수 없을 수도 있습니다.

 

 

 

 

또한 도로와 붙어 있는지도 확인을 해야 합니다.

건축을 위해서는 4m 이상의 도로와 접해있어야 하는데, 새로 집을 짓기 위해서도 4m 이상의 도로와 접해있어야 허가가 가능하기 때문입니다.

기존의 집은 사용하는데 문제가 없을 수 있지만, 새로 신축을 위해서는 반드시 도로가 있어야 한다는 것을 알아야 합니다.

 

농지 위에 지어진 집들은 무허가 건물이면서 건축물대장도 없는 경우가 대부분입니다.

그렇기 때문에 농지의 불법전용으로 원상복구 명령이 나올 수도 있습니다.

그렇게 되면 돈을 들여 양성화를 시키던지(양성화가 안될 수도 있습니다), 철거를 하고 농지로 원상복구를 해야 합니다.

보통 건물을 철거하고 난 토지는 나대지라고 하지만, 철거를 한 후에도 이 토지는 건물이 없는 나대지가 아니라 농지로 사용하는 것입니다.

 

그리고 이런 주택 있는 토지를 구입할 때 주의할 것 중에 하나가 바로 지상권에 대한 문제입니다.

무허가 건물이라고 해도 다른 사람의 소유라면 법정지상권이 성립되어 내 마음대로 토지를 사용 못할 경우가 생길 수도 있습니다.

법정지상권이란 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 경우 건물의 소유자에게 생기는 일정한 권리입니다.

그렇기 때문에 반드시 건물의 소유권자나 사용권자에 대하여도 확인을 해봐야 합니다.

 

무허가 주택이란 것을 알고 있다면 관할 지자체에 불법건축물로 인하여 행정처분을 받았거나, 철거 통보, 이행강제금 등을 받았는지 꼭 확인을 해봐야 합니다.

그렇지 않으면 구입 후 낭패를 볼 수 있습니다.

 

이번 시간에는 지목이 대지가 아닌 농지 위에 집이 있는 토지를 살 때 주의할 점에 대하여 알아보았습니다.

이런 토지들은 나중에 문제가 될 수 있으니 구입 전에 반드시 위에 있는 내용들을 확인해 보는 것이 좋습니다.

읽어주셔서 감사합니다.