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주택이야기

시골땅에 집을 지으려고 하면 어떻게 해야 할까요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

생각보다 많은 분들이 시골생활을 꿈꾸고 계십니다.

저렴한 시골땅을 구해서 내 마음에 드는 집을 짓고 유유자적 살고 싶은 마음을 알겠으나 현실은 그렇게 쉽지 않습니다.

시골에 집을 한번 지으려고 해도 무슨 절차가 그렇게 복잡한지 시작도 하기 전에 포기하는 경우들이 있습니다.

나는 자연인이다는 프로그램을 보면 자연과 더불어 내 맘대로 집을 짓고 사는 분들이 많이 있는데, 그 집들을 보면 사실 불법적인 부분들이 많이 있어 보입니다.

그런 불법들은 그분들이 모를수도 있고 알면서도 그냥 사는 경우도 있고, 지자체에서도 그냥 눈감아 주는 경우도 있는 것 같습니다.

 

시골에 집을 짓기위해 알아보면 누구는 건축허가를 받아야 한다는 분도 있고, 아니다 건축신고만 해도 된다는 분도 있습니다.

이건 둘 다 맞는 말입니다.

농촌지역에 집을 지을때 그 면적이 200㎡이상은 건축허가를 받아야 하지만, 그 미만일 경우에는 건축신고만으로도 건축이 가능합니다.

 

그리고 시골에 있는 농지가 농사를 짓는 다 같은 토지라고 생각할수도 있지만, 농업진흥구역인지 농업보호구역인지, 좀 더 나아가서는 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역인지도 확인이 필요합니다.

농지를 농지전용허가를 받아 집을 지면된다고 생각하지만, 농업진흥구역같은 경우 농림어업인이 주택을 지을수 없는 경우가 대부분입니다.

또한 다 같은 관리지역이라고 해도 건폐율이 다르기 때문에 이점도 확인을 해야 합니다.

 

 

 

 

임야 역시 마찬가지입니다.

보기에는 그냥 다 같은 산 같지만, 임야는 보전산지와 준보전산지로 나누어지고, 일반인이 주택을 지을 수 있는 곳은 준보전산지입니다.

보전산지는 농림어업인이어야 가능하면 이때도 여러 가지 조건을 만족해야 합니다.

 

보통 대지로 전환된 토지는 집을 지을 수 있다고 생각하지만, 시골에 있는 대지는 간혹 도로가 접해있지 않은 경우가 있어 대지임에도 불구하고 건축을 못하는 경우도 있기 때문에 대지라고 무조건 집을 지을수 있다는 생각을 하시면 안 됩니다.

 

대지라고 해도 복토를 하거나 절개를 해 옹벽을 치고 석축을 쌓는 등의 행위가 필요하다면 이는 다시 개발행위허가를 받아야 합니다.

개발행위허가라는 것은 토지 위에 건축을 하거나 형징을 변경할때, 분할을 하고자 할때, 장기간 토지위에 물건을 쌓아놓아야 할때 받아야 하는 허가입니다.

 

시골에 집을 짓기 위해서 가장 먼저 확인해야 하는 것이 바로 도로입니다.

건축신고를 하거나 개발행위허가를 신청하려면 토지와 도로가 접해있어야 하는데, 이때 최소한 4m 이상의 진입로가 확보되어 있어야 합니다.

 

도로는 지적도상에도 있어야 하고 현황도로도 있어야 합니다.

시골 같은 경우 지적도상에는 도로가 있지만 현황도로가 없는 경우, 그 반대로 현황도로는 있지만 지적도상 도로가 없는 경우들이 많이 있습니다.

만약 도로와 접해있지 않아 다른 사람의 토지를 이용할 경우에는 도로사용승낙서나 토지사용승낙서가 반드시 필요합니다.

 

결론을 말씀드리자면 시골 땅에 집을 짓고 싶다면 도로와 접한 토지를 구해야 하며, 농지라면 농지전용허가를 받아야 하고, 임야라면 산지전용허가를 받아야 집을 지을 수 있습니다.

이때도 농지라면 농업진흥구역의 토지는 피하는 것이 좋고, 임야는 보전산지는 피하는 것이 좋습니다.

또 하나 알아두어야 하는 것 중에 하나가 바로 농지는 다른 사람 소유인 것을 토지사용승낙서를 받아 전용허가가 가능하지만, 산지는 자기 소유의 산지만 가능하다는 것입니다.

 

시골에 한 번이라도 집을 지어본 사람들은 다시는 집을 짓지 않겠다고 하는 분들이 많습니다.

그만큼 절차도 복잡하고 신경 써야 할 것들이 많기 때문입니다.

꼭 자기가 원하는 모양의 집을 짓지 않아도 된다면 기존에 있는 집을 구하거나, 이미 지어진 집을 구해 마음에 맞게 변경하는 것도 좋은 방법입니다.

 

이번 시간에는 시골 땅에 집 짓는 것에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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