토지에 집을 지을때 건폐율이 중요한 이유(보전관리지역이나 생산관리지역보다 계획관리지역이 유리한 이유)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

전원주택이나 시골에 세컨하우스와 같은 집을 짓기 위해서 토지를 찾는 분들이 많이 계십니다.

그런데 집을 짓기위해서 토지는 어느 정도를 구입해야 하고, 집은 몇평이나 지어야 할지 잘 모르는 경우가 많습니다.

금전적인 여유가 많다면 넓은 토지를 구입해서 넓게 집을 지어서 살면 좋겠지만, 대부분의 사람들이 경제적인 여유가 많지 않은 상태에서 시작하려고 하니 문제가 생기게 됩니다.

금전적인 문제가 아니더라도 너무 넓은 토지를 구입하면 그 토지 위에 농사를 짓는 것도 힘들 것 같고, 너무 크게 집을 지으려고 하면 건축비도 무시할 수 없는 금액이 나오게 됩니다.

그래서 실제로 거주하는 사람이 몇명인지, 어떤 일을 할 것인지에 대하여 계획을 세우고 난후 토지를 찾고 집을 짓는 것도 나쁘지 않습니다.

 

보통의 전원주택을 보면 2층 구조로 2층에는 방 1~2개, 거실, 화장실, 주방, 다용도실, 보일러실 등의 구조를 하고, 2층에는 방 1개, 화장실과 거실 정도로 되어 있는 구조를 가장 많이 보았을 것입니다.

보통 이렇게 되면 주택의 평수는 1층 기준으로 대략 20~25평 전후가 되게 됩니다.

물론 거실을 넓게 하고 방을 크게 하면 평수는 더 크게 되지만 보통 비슷한 크기가 나오게 됩니다.

 

그러면 대략적으로 25평의 집을 짓는다고 가정하겠습니다.

토지의 크기는 얼마나 되는 것을 구입해야 할까요?

이때 중요하게 봐야 하는 것이 바로 토지의 용도지역입니다.

용도지역이란 토지의 이용이나 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 결정한 것입니다.

 

 

 

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나눌 수 있습니다.

시골에 집을 짓는다고 농림지역이라고 생각할 수 있지만, 농림지역은 농업에 관련된 행위를 하기 위해서 설정해 놓은 지역이라 규제가 다소 까다롭습니다.

그래서 농림지역은 농업인이 아니라면 구입하는 것을 신중하게 생각하는 것이 좋습니다.

 

그래서 많이 선택하는 지역이 바로 관리지역입니다.

관리지역은 다시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나눌 수 있는데, 단어 그대로 보전관리지역은 보전을 하기 위한 지역, 생산관리지역은 농업, 임업, 어업 생산 등을 위한 지역, 계획관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 정도로 알고 계시되면 될 것입니다.

 

이중에 어떤 지역의 토지를 구입하는 것이 가장 좋을까요?

바로 계획관리지역입니다.

보전관리지역이나 생산관리지역은 건폐율, 즉 대지면적에 대한 건축면적의 비율이 20%입니다.

만약 100평의 보전관리지역이나 생산관리지역을 구입했다면 최대 건폐율은 20평입니다.

그래서 위에서 나온 25평의 주택을 짓기 위해서는 최소 125평 이상을 구입해야 합니다.

 

하지만 계획관리지역은 건폐율이 40%이기 때문에 100평의 토지만 구입해도 25평의 주택을 지을 수 있습니다.

왜 집을 짓기 위해서 계획관리지역이 중요한지 아시겠지요?

보전관리지역이나 생산관리지역에 20평짜리 집만 짓겠다고 100평을 구입한다고 하면 나중에 혹시 창고를 짓기 위해서는 건폐율이 모자라 더 이상 지을 수 없는 상태가 됩니다.

반대로 계획관리지역은 100평에 25평짜리 주택을 지었어도 15평 정도의 여유가 있기 때문에 나중에 창고나 기타 건축물을 건폐율 안에서 지을 수 있습니다.

이제 왜 토지를 구입할 때 보전관리지역이나 생산관리지역보다 계획관리지역이 조금 더 비싸고 많이 찾는지 이유를 아셨지요?

우선 돈이 되는 데로 작은 집을 짓고 살다가 나중에 확장을 하거나 추가로 집을 짓기 위해서는 건폐율이 남아있어야 하는데, 그렇지 못하면 추가로 집을 지을 수 없습니다.

아무리 작은집이라고 해도 추가로 지을수 없다는 것을 꼭 알아야 합니다.

 

그리고 한 가지 더 알아두시면 좋을 것이 농촌지역에서는 200㎡(약 60평) 이상의 주택을 짓기 위해서는 건축허가를 받아야 하지만 미만이라면 건축신고를 하면 된다는 것입니다.

또한 기존의 집이 있고 추가나 확장을 할 때도 200㎡이상이 되면 건축허가를 받아야 한다는 것도 알아두시면 좋을듯합니다.

 

이번 시간에는 왜 토지를 구입할 때 보전관리지역이나 생산관리지역보다 계획관리지역이 좋은지에 대하여 알아보았습니다.

토지를 구입하여 집을 지으려고 한다면 건폐율이란 것을 꼭 확인하시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.