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토지이야기

나는 자연인이다 같이 산속에 집을 짓고 싶은데 어떻게 해야 할까요?(임야에 집을 지으려면 반드시 알아두어야 하는 것들)

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

현재 우리나라 40대, 50대, 60대 남성이 가장 좋아하는 프로그램 중 하나가 바로 "나는 자연인이다"이라는 프로그램입니다.

자연과 더불어 자기가 살고 싶은데로 사는 모습을 보여주는 프로그램인데, 인생이 고달픈(?) 우리나라 남자들의 로망이라고도 할 수 있는 프로그램입니다.

나는 자연인이다에 나오는 분들을 보면 깊은 산속에 자기만의 스타일로 집을 짓고 사는 분들이 많이 있습니다.

그러면 산속에 집을 지으려면 어떻게 해야 할까요?

그분들의 이야기를 들으면 집을 짓는 동안 재료들을 하나하나 짊어지고 날랐다고 하는 분들도 있고, 여기저기서 폐자재제를 가져다 집을 지신분들도 있고 여러 가지 이야기가 나옵니다.

 

우리가 티브이에서 본 것처럼 내 소유의 임야만 있으면 마음대로 집을 지을 수 있을까요?

임야에 집을 지으려면 몇 가지 중요한 조건들이 있습니다.

이는 대지나 농지에 집을 지을 때와는 또 다른 조건들입니다.

이번 시간에는 임야, 즉 산에 집을 지으려고 할 때 꼭 알아야 하는 것들에 대하여 한번 이야기해보겠습니다.

 

 

 

 

임야에 집을 지으려고 하면 가장 먼저 임야가 현재 어떤 지역인지 알아야 합니다.

즉 내가 집을 지으려고 구입하려는 임야가 보전산지인지, 준보전산지인지를 먼저 확인해야 합니다.

임야가 보전산지인지 준보전산지인지는 지번만 알고 있다면 토지이용계획확인원을 보면 쉽게 알 수 있습니다.

 

 

토지이음

이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공

www.eum.go.kr

토지이음 사이트에 들어가서 지번을 입력하면 아래와 같이 확인할 수 있습니다.

위에서 빨간색 밑줄 그어진 준보전산지라는 말을 보실 수 있습니다.

임야는 보전산지와 준보전산지로 나눌 수 있는데, 보전산지일 경우 농임어업인에 한하여만 집을 지을 수 있는 반면, 준보전산지는 일반인도 집을 지을수 있습니다.

 

보전산지는 산지관리법 시행령 제12조 3항을 보면 "자기 소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위해여 부지면적 660㎡ 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설"이란 말이 나옵니다.

또한 보전산지라고 해도 공익용 산지의 경우에는 농림어업인이라고 해도 개인이 집을 지을 수 없기 때문에 임야에 집을 짓기 위해서는 반드시 준보전산지를 선택해야 하고, 농림어업인이라면 보전산지중 임업용산지를 선택해야 합니다.

 

임야에 집을 짓기위해서는 반드시 자기 소유의 임야여야 합니다.

농지 같은 경우에는 다른 사람의 농지여도 가능하지만, 임야는 반드시 자기 소유의 임야여야만 집을 지을 수 있습니다.

이는 산지관리법 시행령 제20조 제6항 관련 별표 4를 보면 "건축법 시행령" 별표 제1호에 따른 단독주택을 축조할 목적으로 산지를 전용하는 경우에는 자기 소유의 산지일 것(공동 소유인 경우에는 다른 공유자 전원의 동의가 있는 등 해당 산지의 처분에 필요한 요건과 동일한 요건을 갖출 것)이라는 조항이 있습니다.

 

원칙적으로 임야에 집을 짓기 위해서는 자기 소유의 임야여야 하는데, 이때 창고나 사무실 등과 같은 시설의 경우 임야 소유자의 동의를 받아 산지전용허가를 받아 가능합니다.

하지만 주택은 불가하다는 것을 꼭 알아두어야 합니다.(임야에 지분이 있으면 가능할 수도 있습니다)

 

 

 

 

일반 농지나 대지에 집을 짓기 위해서도 가장 중요한 것이 바로 도로와 접해있어야 한다는 것입니다.

임야에 집을 짓기위해서도 도로가 필요한데, 보전산지(임업용 산지)에 농림어업인이 주택을 지을 경우에는 법정도로가 반드시 필요하고, 준보전산지에 주택을 지을경우에는 현황도로만 접해있어도 가능한 경우가 있습니다.

 

산지관리법에서 정한 도로는 매우 복잡하기 때문에 반드시 잘 알고 있어야 합니다.

그러면 먼저 산지관리법에서 인정하는 법정도로에 대하여 알아보겠습니다.

1. 도로법, 사도법, 농어촌도로 정비법 또는 국토의 계획 및 이용에 관한 법류에 따라 고시, 공고된 후 준공검사가 완료되었거나 사용개시가 이루어진 도로.

2. 도로관계법에 따라고시, 공고된 후 공사가 착공된 도로로서 준공검사가 완료되지 않았으나 도로관리청 또는 도로관리자가 이용에 동의하는 도로.

3. 이 법에 따른 산지전용허가 또는 도로관계법 외의 다른 법률에 따른 허가 등을 받아 준공검사가 완료되었거나 사용개시가 이우러진 도로로서 1에 따른 도로와 연결된 도로.

4. 이법에 따른 산지전용허가 또는 도로관계법 외의 다른 법류에 따른 허가 등을 받아 공사가 착공된 후 준공검사가 완료되지 않았으나 실제로 차량 통행이 가능한 도로로서 다음의 요건을 모두 갖춘 도로.

1) 1에 따른 도로와 연결된 도로일 것.

2) 산지전용허가를 받은 자 도는 도로 관리자가 도로 이용에 동의할 것.

5. 지방자치단체의 장이 공공의 목적으로 사용하기 위하여 토지 소유자의 동의를 얻어 설치한 도로.

6. 도로 설치 계획이 포함된 산지전용허가를 받은 자가 계획상 도로의 이용에 동의하는 경우 해당 계획상 도로(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 공장설립 승인을 받으려는 경우에만 행당)

 

그러면 이번에는 산지관리법에서 인정하는 현황도로도 알아보겠습니다.

1. 현황도로란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로를 말하며, 임도는 제외.

가. 현황도로로 이미 다른 인허가가 난 경우.

나. 이미 2개 이상의 주택의 진출입로로 사용하고 있는 도로.

다. 지자체에서 공공목적으로 포장한 도로.

라. 차량 진출입이 가능한 기존 마을안길, 농로.

 

위 산지관리법에서 인정하는 법정도로와 현황도로를 보시면 상당히 까다롭다는 것을 알 수 있을 것입니다.

임야에 집을 짓기 위해서는 임야의 도로를 반드시 확인해야 합니다.

 

오늘은 임야에 집을 짓기 위해서는 무엇을 확인해야 하는지에 대하여 알아보았습니다.

정리하자면 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 임야가 보전산지인지 준보전산지인지를 확인해야 합니다.

그리고 자기 소유의 임야여야 집을 지을 수 있으며, 임야와 도로의 문제가 해결되어야 한다는 것입니다.

이 세가지가 임야에 집을 짓기 위해서 가장 먼저 확인해야 하는 것들입니다.

이 정도는 꼭 알고 있어야 하는 것들입니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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