임야 구입시 반드시 확인해야 하는 것들.

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

임야는 농지나 대지에 비하여 가격이 저렴하여 관심은 많이 가지고 있지만, 쉽게 구입을 하지 못하고 망설이는 경우가 많습니다.

최근에는 나는 자연인이다라는 프로그램이 인기를 끌면서 임야에 대한 관심도가 더욱 높아졌습니다.

가격만 놓고 본다면 구입이 쉬워야 하지만 실제로 임야를 활용하기 위해서는 많은 제약이 있기 때문에 구입 전에 확인해야 하는 것들이 여러 가지 있습니다.

 

농지나 대지에 비하여 가격이 저렴하다고 덥석 구입을 하였다가 아무것도 못하고 쳐다만 보는 분들이 생각보다 많이 있습니다.

또한 경매가가 저렴하다고 해서 현장에 가보지도 않고 낙찰을 받았다가 땅을 치고 후회하는 경우들도 있습니다.

 

이번 시간에는 이런 문제들을 조금이라도 해결하기 위해서 임야 구입 시 반드시 확인해야 하는 것들에 대하여 한번 알아보겠습니다.

임야에 관심이 있는 분들이나 임야 구입계획이 있는 분들이라면 한번 읽어보시면 도움이 되실 것입니다.

 

1. 임야 구입 시 반드시 확인해야 하는 것 : 임장(현장 답사)을 꼭 하기.

 

요즘에야 인터넷이 발달하여 대부분의 물건들을 보지 않고 인터넷으로 주문합니다.

하지만 임야 같은 경우 직접 현장을 가보지 않고 위성사진으로 확인하거나, 지적도 등의 서류만 확인하고 구입할 경우 많은 문제가 생길 수 있습니다.

실제로 현장에 가보면 생각보다 많은 것이 다를 수 있습니다.

 

지적도상으로는 구분이 되었지만 실제로는 확인이 어려운 경우도 많고, 경계가 모호하여 주변의 토지 소유자와 다툼이 일어나는 경우도 많습니다.

이런 문제들을 해결하기 위해서는 반드시 현장을 답사하여 문제가 없는지를 직접 보는 것이 중요합니다.

임장활동이 중요한 이유입니다.

 

 

2. 임야 구입 시 반드시 확인해야 하는 것 : 진입이 가능한 도로가 있는가?

 

어떠한 토지 위에도 건축을 위해서라면 도로와 접해있어야 합니다.

임야 역시 도로와 접해있어야 건축이 가능한데, 만약 도로가 접해있지 않다면 건축이 불가능하기 때문에 도로 여부를 확인해야 합니다.

임야 같은 경우 지적도상의 도로뿐만 아니라 현황도로를 가지고도 건축이 가능한 경우들이 있기 때문에 이점도 확인을 하는 것이 좋습니다.

 

나는 자연인이다를 보면 산속에 커다란 집을 짓고 사는 자연인들이 많이 나오는데, 아마 불법건축물일 확률이 굉장히 높아 보입니다.

잘 보시면 도로로 접해있지 않고, 집을 지을 때 직접 자재를 산 밑에서 지고 올라왔다고 하시는 분들도 많이 있습니다.

건축법상 도로가 없다면 불법입니다.

물론 모든 자연인의 주택이 불법은 아니지만, 불법인 주택에 대하여 눈감아 주는 것일 뿐입니다.

 

3. 임야 구입 시 반드시 확인해야 하는 것 : 임차인이 있는지 확인하기.

 

농지 같은 경우 임차인이 있다면 대부분의 농작물은 1년 안에 모두 수확을 하여 늦어도 다음 해부터는 내가 원하는 행위를 할 수 있지만, 임야 같은 경우 임차인이 나무를 식재해놓았거나, 장뇌 삼등 당장 수확하지 않을 농산물을 식재해 두었다면 문제가 생길 수 있습니다.

 

또한 임야를 매매할 때 당연히 임야에 있는 나무 등도 모두 포함되어 내 것이 될 것이라고 생각하는데 만약 별도의 임목 등기가 되어있거나, 명인방법을 통하여 소유권자가 명시되어 있다면 임야는 내 소유가 될 수 있지만, 나무는 내 소유가 될 수 없다는 것도 알아두어야 합니다.

명인방법이란 나무에 팻말이나 명찰 등 제삼자 보아서 소유권자를 명확하게 표시하는 것입니다.

 

이런 문제들을 해결하기 위해서 임야 구입 시 특약사항으로 '매매 토지 상의 수목 및 농임산물 등 지상물은 상기 매매대금에 포함하여 거래' 또는 '매매토지 상의 수목 및 농임산물등 지상물은 상기 매매대금에서 제외하며 별도 협의하기로 한다'라는 특약을 작성하면 좋습니다.

 

 

4. 임야 구입 시 반드시 확인해야 하는 것 : 임야의 경사도를 확인하기.

 

임야가 도로와 접해있어 건축이 가능할 거라고 생각해 구입을 하였는데 임야의 경사도 때문에 건축이 불가능한 경우도 있습니다.

경사도는 임야를 개발하는데 많은 영향이 있습니다.

 

경사도는 지자체별로 조금씩 다르기는 하지만, 20도를 넘어가지 않는 경사도의 임야를 구입하는 것이 좋습니다.

그 이유는 20도 이상일 경우 개발이 가능하다고 해도 개발 비용이 많이 들고, 개발이 불가능한 경우들이 많기 때문입니다.

그렇기 때문에 임야를 구입하기 전에는 반드시 임야의 경사도를 확인하는 것이 좋습니다.

 

임야의 경사도를 간단하게 확인하는 방법은 아래의 사이트를 방문하시면 됩니다.

다만 참고용일 뿐 정확하게 임야의 경사도를 알기 위해서는 측량사무실 등 전문가와 상의하시기 바랍니다.

맞춤형 산림정보 서비스 | 임업정보 다드림

 

5. 임야 구입 시 반드시 확인해야 하는 것 : 분묘기지권.

 

임야 매매 후 가장 속을 썩이는 것 중에 하나가 바로 분묘기지권입니다.

분묘기지권이란 다른 사람의 토지라고 해도 묘를 설치한 후 20년간 공연 평온하게 점유하게 되면 자기의 소유를 주장할 수 있는 권리입니다.

어떻게 생각하면 내 땅에 다른 사람의 묘가 있으면 내 마음대로 파서 다른 곳으로 이장해버리면 될 것 같지만 그렇지 않습니다.

 

관리가 안되어 있어 수풀이 무성하거나 훼손 부분이 많은 묘라고 해도 마음대로 처리를 할 수 없기 때문에 분묘기지권은 임야 구입 시 꼭 확인을 해봐야 합니다.

처음에 이야기한 임장활동을 통하여 묘가 있다면 누구의 묘인지, 이장이 가능한지 확인을 하는 것이 좋고, 이 부분에 대하여는 반드시 계약서에 특약으로 기재하여 "잔금 지급 전까지 이장을 한다'라는 조건을 넣는 것이 중요합니다.

 

 

6. 임야 구입 시 반드시 확인해야 하는 것들 : 임야의 용도지역 확인.

 

임야는 보전산지와 준보전산지로 나눌 수 있고, 보전산지는 다시 임업용산지와 공익용산지로 나눌 수 있습니다.

구입하려는 임야가 만약 보전산지라고 하면 구입을 다시 한번 고려해 보는 것이 좋습니다.

만약 보전산지 중 공익용산지라고 하면 정말 개인이 할 수 있는 행위가 거의 없다고 봐도 무방합니다.

임업용산지라면 그나마 농림어업인이라면 조금의 활용을 할 수 있지만 역시 제약이 많습니다.

 

그렇기 때문에 임야를 구입하여 개발을 하려고 한다면 준보전산지를 선택해야 합니다.

준보전산지는 보전산지에 비하여 꽤 많은 행위를 할 수 있기 때문에 반드시 임야 구입 시는 준보전산지를 잊지 마시기 바랍니다.

 

이번 시간에는 임야 구입 시 반드시 확인해야 하는 것들에 대하여 알아보았습니다.

물론 이외에도 더 확인해야 하는 것들이 있지만, 일단 위 6가지를 만족하는 임야라면 그렇지 않은 임야에 비하여 할 수 있는 것들이 많기 때문에 임야 구입 시 꼭 기억하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.