임야 매매시 꼭 확인해야 하는 것들

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

며칠 전 임야 매매에 대한 문의가 들어왔습니다.

경매로 나온 임야가 있는데 가격이 너무 싸서 꼭 사고 싶다고 하면서 경매로 나온 임야에 대한 컨설팅을 의뢰하였습니다.

일단 지번을 확인하고 나니 한숨이 먼저 나왔습니다.

제가 왜 한숨을 쉬었을까요?

 

임야에 대하여 의뢰한 분에게 왜 이 물건을 사고 싶으냐고 물어보니 가격이 싸기 때문에 낙찰받아서 가지고 있다가 개발을 하거나 팔면 돈이 될 것 같다는 것입니다.

저렴한 임야를 찾는 분들이 가지고 있는 대부분의 생각일 것입니다.

물론 가지고 있는 돈이 적어서 싼 임야를 찾는 분들도 있지만, 싼 임야를 사서 나중에 시간이 지나서 가격이 오르면 팔아야 한다는 생각들도 가지고 있을 것입니다.

 

가격이 싸다는 의미는 그만큼 활용가치가 떨어지다는 의미와 같다고 보시면 됩니다.

가격이 싼 임야는 대부분 개발이 어렵거나 사용할 수 있는 부분이 적고, 맹지 등 다양한 이유로 인하여 가격이 저렴한 경우가 대부분입니다.

 

 

의뢰한 임야 역시 맹지에 보전산지인 임야입니다.

맹지여도 개발이 어려운데, 보전산지인 경우라면 더욱 활용할 수 있는 범위가 적습니다.

맹지여도 주변의 활용하여 개발 가능성을 찾을 수 있기도 하지만, 보전산지는 법에서 정한 제약이 너무나 많습니다.

 

그러면 보전산지는 왜 개발이 어려울까요?

먼저 보전산지란 무엇인지부터 알아야 합니다.

우리나라의 산지는 보전산지와 준보전산지로 나누어지고 보전산지는 다시 공익용 산지와 임업용 산지로 나누어집니다.

 

준보전산지는 특별한 행위제한이 없기 때문에 허가기준만 맞는다면 충분히 개발이 가능한 임야지만, 보전산지는 할 수 있는 행위를 나라에서 정해놓았기 때문에 개발이 어려운 것입니다.

보전산지에서 할수 있는 대표적인 개발행위는 농림어업인의 자격이 있는 사람이 농가주택을 짓는 정도라고 보시면 됩니다.

농림어업인이 아닌 일반인은 자격 자체가 안되기 때문에 집을 지을 수 없습니다.

 

개발을 위해서 가장 중요한 것 중에 하나가 바로 도로문제입니다.

준보전산지 같은 경우에는 현황도로가 있다면 허가를 신청하여 가능할수도 있지만, 보전산지같은 경우에는 법정도로와 접해있어야 개발 가능합니다.

즉 보전산지 같은 경우에는 현황도로로 개발이 안되기 때문에 그만큼 가격이 저렴한 것입니다.

 

그러면 보전산지 중 임업용 산지와 공익용 산지중 어느 것이 더 활용가치가 높을까요?

임업용 산지는 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지라고 정의하고 있으며, 공익용 산지는 임업생산과 함께 재해방지, 수원보호, 자연생태계 보전, 산지경관 보전, 국민보건휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지라고 정의하고 있습니다.

 

결론부터 이야기하자면 임업용 산지보다 공익용 산지의 행위제한이 더 많습니다.

그 이유는 공익용 산지는 개인의 이용보다 공익을 위하여 존재하는 산지이기 때문에 더욱 많은 행위제한이 있는 것입니다.

행위제한이 많다는 것은 그만큼 개발을 할 수 있는것들이 적다는 것입니다.

 

 

이제 가격이 싼 임야를 구입하기 전에 확인해야 하는 것들을 아시겠나요?

정리해보겠습니다.

일단 가격도 중요하지만, 임야를 구입하기 전에 해당 임야가 보전산지인지, 준보전산지인지를 먼저 확인해야 합니다.

준보전산지라면 특별한 행위제한은 없지만, 내가 하고 싶은 개발을 할수 있는지 확인해야 합니다.

보전산지라면 한 번도 생각해 보시기 바랍니다.

물론 보전산지도 좋은 임야가 있을 수는 있지만, 개인이 개발하기에는 어려운 부분이 많기 때문입니다.

 

이번 시간에는 임야 매매 시 꼭 확인해야 하는 것들에 대하여 알아보았습니다.

임야는 다른 토지에 비해서 더 많은 공부와 확인이 필요합니다.

만약 잘 모르겠다면 전문가와 꼭 상담을 받아보시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.