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토지이야기

보전산지에 집을 지을수 있나요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

임야를 구입하는 목적은 여러 가지가 있을 수 있습니다.

임야에 농작물을 키우려는 목적일 수도 있고, 집을 지으려는 목적일수도 있습니다.

그런데 어디선가 들어본 것 같은데 임야에 집을 짓기 위해서는 여러 가지 제약이 많다고 하는데, 과연 임야에 집을 짓는 것이 정말 힘들까요?

이번 시간에는 일반인이 임야에 집을 지을 수 있는가에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

먼저 임야에 대하여 이야기하기 전에 임야의 종류에 대하여 알아보아야 합니다.

임야는 크게 보전산지와 준보전산지로 나눌 수 있고, 다시 보전산지는 공익용산지와 임업용 산지로 나눌수 있습니다.

좀 더 자세하게 알아보면 산지관리법 제4조를 알아야 합니다.

 

산지관리법 제4조(산지의 구분) ① 산지를 합리적으로 보전하고 이용하기 위해여 전국의 산지를 다음 각 호와 같이 구분한다 <개정 2011. 7. 28. 2016. 12. 2. 2018. 3. 20>

 

1. 보전산지.

가. 임업용 산지 : 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지.

1) 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따른 채종림 및 시험림의 산지.

2) 국유림의 경영 및 관리에 관한 법률에 따른 보전국유림의 산지.

3) 임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률에 따른 임업진흥권역의 산지.

4) 그 밖에 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 대통령령으로 정하는 산지.

 

 

나. 공익용 산지 : 임업생산과 함께 재해방지, 수원보호, 자연생태계 보전, 산지경관 보전, 국민보건휴양증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지.

1) 산림문화, 휴양에 관한 법률에 따른 자연휴양림의 산지.

2) 사찰림의 산지.

3) 제9조에 따른 산지전용 일시사용제한 지역.

4) 야생생물 보호 및 관리에 관한 법률 제27조에 따른 야생생물 특별보호구역 및 같은 법 제33조에 따른 야생생물 보호구역의 산지.

5) 자연공원법에 따른 공원구역의 산지.

6) 문화재보호법에 따른 문화재보호구역의 산지.

7) 수도법에 따른 상수원보호구역의 산지.

8) 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에 따른 개발제한구역의 산지.

9) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 녹지지역의 산지.

10) 자연환경보전법에 따른 생태, 경관보전지역의 산지.

11) 습지보전법에 따른 습지보호지역의 산지.

12) 독도 등 도서지역의 생태계보전에 관한 특별법에 따른 특정도서의 산지.

13) 백두대간 보호에 관한 법률에 따른 백두대간보호지역의 산지.

14) 산림보호법에 따른 산림보호구역의 산지.

15) 그 밖에 공익 기능을 증진하기 위하여 필요한 산지로서 대통령령으로 정하는 산지.

 

2. 준보전산지 : 보전산지 외의 산지.

 

위 설명을 보시면 준보전산지는 보전산지 외의 산지라고 한줄로 정리해 두었습니다.

그만큼 보전산지에 대한 규정은 많지만, 그외의 산지는 준본전산지라고 규정하고 제약도 보전산지에 비하여 적습니다.

 

2020년 산림청에서 발표한 통계를 보면 준보전산지는 22.2%, 임업용산지는 52.2%, 공익용산지는 25.6%로 보전산지에 비해 약 1/4밖에 되지 않는 것을 알수 있습니다.

보전산지에 비해서 준보전산지는 작지만 그 개발할수 있는 범위가 넓기 때문에 가격도 비싸고, 찾는 사람들도 많습니다.

준보전산지의 가장 큰 매력은 행위제한이 없다는 것입니다.

행위제한이 없기 때문에 활용할수 있는 범위가 상당히 많아 임야를 구입할때 준보전산지를 찾는 분들이 많습니다.

 

 

준보전산지와는 반대로 보전산지는 산지관리법에서 행위제한에 대한 내용을 명시하고 있습니다.

산지관리법 제12조의 내용을 보면 다음과 같습니다.

 

제12조(보전산지에서의 행위제한) ① 임업용산지에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하기 위하여 산지전용 또는 산지일시사용을 하는 경우를 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용을 할 수 없다.  <개정 2012. 2. 22., 2013. 3. 23., 2016. 12. 2., 2021. 6. 15.>
1. 제10조제1호부터 제9호까지, 제9호의2 및 제9호의3에 따른 시설의 설치 등.
2. 임도ㆍ산림경영관리사(山林經營管理舍) 등 산림경영과 관련된 시설 및 산촌산업개발시설 등 산촌개발사업과 관련된 시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치.
3. 수목원, 산림생태원, 자연휴양림, 수목장림(樹木葬林), 국가정원, 지방정원, 그 밖에 대통령령으로 정하는 산림공익시설의 설치.
4. 농림어업인의 주택 및 그 부대시설로서 대통령령으로 정하는 주택 및 시설의 설치.
5. 농림어업용 생산ㆍ이용ㆍ가공시설 및 농어촌휴양시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치.
6. 광물, 지하수, 그 밖에 대통령령으로 정하는 지하자원 또는 석재의 탐사ㆍ시추 및 개발과 이를 위한 시설의 설치.
7. 산사태 예방을 위한 지질ㆍ토양의 조사와 이에 따른 시설의 설치.

8. 석유비축 및 저장시설ㆍ방송통신설비, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공용ㆍ공공용 시설의 설치.
9. 「국립묘지의 설치 및 운영에 관한 법률」 제2조제12호에 따른 국립묘지시설 및 「장사 등에 관한 법률」에 따라 허가를 받거나 신고를 한 묘지ㆍ화장시설ㆍ봉안시설ㆍ자연장지 시설의 설치.

 

10. 대통령령으로 정하는 종교시설의 설치.
11. 병원, 사회복지시설, 청소년수련시설, 근로자복지시설, 공공직업훈련시설 등 공익시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치.
12. 교육ㆍ연구 및 기술개발과 관련된 시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치.
13. 제1호부터 제12호까지의 시설을 제외한 시설로서 대통령령으로 정하는 지역사회개발 및 산업발전에 필요한 시설의 설치.
14. 제1호부터 제13호까지의 규정에 따른 시설을 설치하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간 동안 임시로 설치하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부대시설의 설치.
가. 진입로.
나. 현장사무소.
다. 지질ㆍ토양의 조사ㆍ탐사시설.
라. 그 밖에 주차장 등 농림축산식품부령으로 정하는 부대시설.
15. 제1호부터 제13호까지의 시설 중 「건축법」에 따른 건축물과 도로(「건축법」 제2조제1항제11호의 도로를 말한다)를 연결하기 위한 대통령령으로 정하는 규모 이하의 진입로의 설치.
16. 그 밖에 가축의 방목, 산나물ㆍ야생화ㆍ관상수의 재배(성토 또는 절토 등을 통하여 지표면으로부터 높이 또는 깊이 50센티미터 이상 형질변경을 수반하는 경우에 한정한다), 물건의 적치(積置), 농도(農道)의 설치 등 임업용산지의 목적 달성에 지장을 주지 아니하는 범위에서 대통령령으로 정하는 행위.

 

그리고 공익용산지에 대한 조항은 아래와 같습니다.

 

② 공익용산지(산지전용ㆍ일시사용제한지역은 제외한다)에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하기 위하여 산지전용 또는 산지일시사용을 하는 경우를 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용을 할 수 없다.  <개정 2012. 2. 22., 2013. 3. 23., 2016. 12. 2.>
1. 제10조제1호부터 제9호까지, 제9호의2 및 제9호의3에 따른 시설의 설치 등.
2. 제1항제2호, 제3호, 제6호 및 제7호의 시설의 설치.
3. 제1항제12호의 시설 중 대통령령으로 정하는 시설의 설치.
4. 대통령령으로 정하는 규모 미만으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위.
가. 농림어업인 주택의 신축, 증축 또는 개축. 다만, 신축의 경우에는 대통령령으로 정하는 주택 및 시설에 한정한다.
나. 종교시설의 증축 또는 개축.
다. 제4조제1항제1호나목2)에 해당하는 사유로 공익용산지로 지정된 사찰림의 산지에서의 사찰 신축, 제1항제9호의 시설 중 봉안시설 설치 또는 제1항제11호에 따른 시설 중 병원, 사회복지시설, 청소년수련시설의 설치.
5. 제1호부터 제4호까지의 시설을 제외한 시설로서 대통령령으로 정하는 공용ㆍ공공용 사업을 위하여 필요한 시설의 설치

 

6. 제1호부터 제5호까지에 따른 시설을 설치하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간 동안 임시로 설치하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부대시설의 설치.
가. 진입로.
나. 현장사무소.
다. 지질ㆍ토양의 조사ㆍ탐사시설.
라. 그 밖에 주차장 등 농림축산식품부령으로 정하는 부대시설.
7. 제1호부터 제5호까지의 시설 중 「건축법」에 따른 건축물과 도로(「건축법」 제2조제1항제11호의 도로를 말한다)를 연결하기 위한 대통령령으로 정하는 규모 이하의 진입로의 설치.
8. 그 밖에 산나물ㆍ야생화ㆍ관상수의 재배(성토 또는 절토 등을 통하여 지표면으로부터 높이 또는 깊이 50센티미터 이상 형질변경을 수반하는 경우에 한정한다), 농도의 설치 등 공익용산지의 목적 달성에 지장을 주지 아니하는 범위에서 대통령령으로 정하는 행위.
③ 제2항에도 불구하고 공익용산지(산지전용ㆍ일시사용제한지역은 제외한다) 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 산지에서의 행위제한에 대하여는 해당 법률을 각각 적용한다.  <개정 2012. 2. 22.>
1. 제4조제1항제1호나목4)부터 14)까지의 산지.
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지역ㆍ지구 및 구역 등으로 지정된 산지로서 대통령령으로 정하는 산지.

 

 

위 내용을 보시면 많이 어려울수 있지만, 빨간색 글씨만 주의깊게 보시면 될것 같습니다.

가장 중요한 것은 보전산지, 즉 임업용산지나 공익용산지라고 해도 농림어업인이라면 농업인주택이 가능하다는 것입니다.

즉 농림어업인이라면 임야를 구입하여 주택을 짓는 것이 가능하지만, 일반인이라면 불가능ㅎ다는 것을 알아야 하며, 농림어업인이라고 해도 별도의 기준에 맞는 주택만 지을수 있다는 것도 알아두어야 합니다.

 

그렇기 때문에 농림어업인이 아닌데, 보전산지가 저렴하게 나왔다고 해서 구입할경우 활용할수 있는 방법이 없어 애물단지가 될수 있기 때문에 주의를 해야 할것입니다.

 

임야를 구입하기 전에는 반드시 임야가 준보전산지인지, 보전산지인지를 먼저 확인해야 합니다.

보전산지중에서도 임업용산지인지, 공익용산지인가도 확인해야 합니다.

꼭 기억하시기 바랍니다.

 

이번시간에는 보전산지에 집을 지을수 있을까에 대하여 알아보았습니다.

결론은 농림어업인이 아니라면 보전산지는 쳐다보지도 말라입니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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