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주택이야기

임대차계약서에서 금액이 변경되면 다시 확정일자를 받아야 하나요?

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부동산에 대하여 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

지난 시간에는 주택임대차 보호법 중 꼭 알아두어야 하는 부동산 용어에 대하여 알아보았습니다.

 

주택임대차보호법을 이해하기 위해 꼭 알아두어야 하는 것들.

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다. 주택임대차 보호법이란 것이 있습니다. 쉽게 이야기해서 임차인의 보호를 강화한 법입니다. 주택임대차 보호법을 줄여서 주임법이라고 하

justdim.tistory.com

그래서 이번 시간에는 주택임대차 보호법의 실제 사례를 통하여 여러 가지 궁금증에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

알아두면 힘이 되는 부동산 정보들입니다.

 

지난 시간에 주택임대차 보호법(이하 주임법)에서 꼭 알아야 하는 용어를 설명하면서 대항력과 우선변제권의 중요성에 대하여 알아보았습니다.

대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 임차인이 보증금의 증액하여 연장 계약을 하였다면 이때 자동으로 대항력과 우선변제권이 계속 유지가 되는 것일까요?

 

이렇게 보증금이 변동되었다면 증액된 금액에 대한 임대차계약서를 작성하여 그 계약서에 대한 확정일자를 받아야 후순위 권리자보다 증액 부분에 대하여 우선변제를 받을 수 있습니다.

대항력은 계속하여 거주를 하고 있고, 전입신고도 되어있다면 유지가 되지만, 우선변제권은 증액된 금액만큼 다시 확정일자를 받아야 한다는 것 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

그럼 반대로 보증금이 증액된 것이 아니라 감액되었을 경우에도 확정일자를 다시 받아야 할까요?

이런 경우에는 기존 계약서에서 확보된 대항력과 우선변제권이 유지되므로 갱신 계약서를 가지고 새롭게 확정일자를 받을 필요가 없습니다.

 

 

많이들 하는 질문 중 하나가 바로 임대차계약서는 본인(아버지) 이름으로 작성하고, 아내와 아이들만 전입신고를 해도 대항력이 유지되는가에 대한 질문입니다.

생각보다 이런 경우가 많습니다.

 

직장이나 기타 사정으로 인하여 본인은 전입신고를 못하지만, 보증금의 반환 문제로 대항력을 인정받기 위함인데, 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만이 주민등록 전입신고를 하고 계약자 본인은 전입이 안되어도 주임법상 대항력을 인정받을 수 있습니다.

 

확정일자를 받기 위해서 주민센터나 등기소에 방문할 때 임대차계약서 원본이 아닌 사본도 가능한지에 대한 질문을 많이 하시는데, 확정일자를 받기 위해서는 반드시 임대차계약서 원본을 가지고 가야 합니다.

다만 인터넷을 이용하여 확정일자를 받을 때는 원본이 아닌 스캔본이 필요합니다.

 

그리고 생각보다 많이 하는 실수인데, 주소지를 잘못 기재한 임대차계약서를 가지고 전입신고를 했을 때 대항력을 갖췄다고 볼 수 있는가의 문제입니다.

예를 들어 임대차계약서에는 101호로 기재가 되어있는데, 등기부상에는 102호로 되어있는 상태로 전입신고를 하였을 경우 문제입니다.

 

전입신고를 한 주소와 임차주택의 등기부상의 주소가 다를 경우 그 임차인은 주임법의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없습니다.

그렇기 때문에 임대차계약서를 작성할 때 등기부상 주소와 일치하는 가를 확인해야 합니다.

다만 다가구 주택의 경우에는 단독주택에 속하므로 별도로 호수를 기재하지 않아도 주임법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

2년간의 임대차기간을 설정하고 계약을 하였는데, 1년 정도 거주 후 임대인이 변경되면서 임대인이 자기가 집에 들어와서 살 것이라고 이사를 가라고 하면 임차인은 이사를 가야 할까요?

이런 경우가 많이 발생하는데, 이럴 경우 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마쳐 대항력을 이미 취득한 상태라면 새로운 임대인의 요구에 대하여 임차권을 주장하여 이사를 가지 않아도 됩니다.

계약기간의 만료까지 거주하셔도 됩니다.

 

 

임대차 기간이 종료된 후 이사를 가야 하는데, 임대인은 보증금이 없기 때문에 다음 임차인이 들어오면 보증금을 받아서 돌려준다고 하니 걱정 말고 이사를 가도 된다고 합니다.

정말 임대인의 말대로 이사를 가도 상관이 없을까요?

 

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가게 되면 이미 취득하였던 대항력과 우선변제권이 소멸되게 되어 주택에 문제가 생길 경우 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수도 있습니다.

이런 경우 지난 시간에 설명해 드린 임차권등기명령제도를 활용하면 좋습니다.

임차권등기명령을 신청하고 경료된 이후에 이사를 가면 기존에 있던 대항력과 우선변제권이 소멸되지 않기 때문에 보증금에 대한 반환이 좀 더 수월해집니다.

 

이번 시간에는 주임법 중에서 실제 많이 벌어지고 있는 사건들에 대하여 알아보았습니다.

설마 나는 아무런 문제가 없겠지 하지만, 실제로 누구나 겪을 수 있는 문제들입니다.

알아두시면 도움이 되실 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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