주택임대차보호법을 이해하기 위해 꼭 알아두어야 하는 것들.

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

주택임대차 보호법이란 것이 있습니다.

쉽게 이야기해서 임차인의 보호를 강화한 법입니다.

주택임대차 보호법을 줄여서 주임법이라고 하는데, 주임법 제1조는 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다"라고 되어 있습니다.

즉 임차인이라고 모든 임차인을 보호하는 것이 아니라 주택에 임차한 임차인을 보호하는것이지, 상가를 임차한 임차인을 보호하는것은 아닙니다.

 

주택 임대차 보호법(이하 주임법)은 계속하여 변화가 되어오고 있고, 시대를 반영하여 변화가 되고 있습니다.

하지만 주임법에 사용되는 용어들의 정확한 의미를 알지 못해 주임법을 제대로 이해하지 못하는 경우들이 있습니다.

그래서 이번 시간에는 주임법에 가장 많이 나오는 말 중에서 꼭 알아두어야 하는 것들에 대하여 한번 설명해 드리겠습니다.

 

주임법을 이야기할 때 가장 중요한 것 중에 하나가 바로 "대항력"입니다.

대항력이란 현재의 임차인이 제삼자, 즉 임차 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 이야기하는 것입니다.

 

대항력은 임차한 주택에 거주하고 있다고 해서 생기는 것이 아니라 임대한 주택으로 주민등록을 마치고, 주택을 인도받아 거주하는 그 다음날 오전 0시부터 효력이 발생합니다.

주민등록을 마친다는 의미는 전입신고를 했다는 것과 동일한 것으로 봅니다.

 

 

대항력과 함께 중요한 것이 바로 "우선변제권"입니다.

우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 낙찰금액에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말하는 것입니다.

 

우선변제권 역시 임차한 주택에 거주를 한다고 해서 생기는 것이 아니라 위에서 말한 대항력(거주와 전입신고)을 가지고 있으면서 확정일자를 받은 경우에 우선변제권이 생기게 됩니다.

그렇기 때문에 확정일자가 중요한 것입니다.

 

우선변제권과 더불어 소액임차인의 우선변제권이란 것도 있습니다.

임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민증록을 마치면(즉 대항력이 생기면) 확정일자를 받지 않아도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

주임법을 이야기하면서 임대차기간에 대하여 잘 모르는 경우도 있는데, 임대차 계약의 존속기간은 최소 2년입니다.

그렇기 때문에 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정하였다고 하여도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장받을 수 있습니다.

 

즉 임대차 계약을 1년을 하였다고 하여도 임차인은 1년을 더 거주하여 2년을 살 수도 있다는 이야기입니다.

다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있기 때문에, 계약서대로 1년만 거주도 가능하고, 2년간 거주도 가능하다는 것입니다.

 

주임법의 내용 중 꼭 알아두시면 좋은 것 중에 하나가 바로 "임차권 등기명령제도"입니다.

임차권 등기명령은 임대차 기간이 종료되었는데 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우, 다른 곳으로 이사를 가거나, 전입을 해야 하는 경우가 생겼을 때 유용한 것입니다.

 

 

만약 임차권 등기명령을 하지 않은 상태에서 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 하게 되면 대항력과 우선변제권이 소멸하게 됩니다.

그렇기 때문에 반드시 임차권 등기명령을 해야 하는 것입니다.

 

임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 단독으로(임대인의 동의 없이) 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되게 됩니다.

 

위에 설명한 몇 가지는 꼭 알고 있어야 하는 것들입니다.

주임법을 이야기하기 전에 임차인이라면 알고 있어야 하는 것들이기 때문에 반드시 숙지하시기 바랍니다.

 

이번 시간에는 주임법에 많이 나오는 내용을 가지고 이야기해보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.