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주택이야기

전세, 월세 집구하기 더이상 어렵지 않습니다. 집구할때 꼭 확인해야 하는 것들

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

학생이나 사회초년생이 되어 전세나 월세를 구하는 경우가 생길 수 있는데, 처음 겪어보는 일들이라 무엇을 먼저 해야 할지 잘 모르는 경우들이 많습니다.

집을 볼 때 무엇을 먼저 확인해야 하는지, 권리관계를 파악하라고 하는데, 권리관계가 무엇인지 잘 모르기 때문에 손해를 보거나 문제가 있는 집을 구해서 계약기간 동안 고생을 하고, 계약기간이 종료되어도 고생을 하는 경우들이 발생하게 됩니다.

이번 시간에는 전세나 월세 등 집을 구할 때 꼭 확인해야 하는 것들에 대하여 알아보겠습니다.

 

어렵지 않습니다.

천천히 읽어보시고 기억해 두셨다가 혹시 집을 구 할 일이 생기면 활용해 보기 바라겠습니다.

 

주택을 임대차할 때를 크게 네 가지로 나눌 수 있는데, 계약 체결 전, 계약 체결 시, 계약 기간 중, 계약 종료 시입니다.

그러면 단계별로 확인해야 하는 것들에 대하여 알아보겠습니다.

 

1. 계약 체결 전.

 

전세나 월세로 살기 위한 집을 계약하기 전에는 반드시 해당 집에 방문을 해서 임차주택의 상태 및 시설물의 하자 여부 등을 확인해야 합니다.

바쁘다는 이유로 집을 보지도 않은 상태로 계약을 했다가 하자 부분에 대한 책임을 지는 경우가 생기기 때문입니다.

 

물은 잘 나오는지, 수도꼭지나 샤워기 같은 시설물은 정상적인지, 화장실 변기나 타일의 파손 여부, 도배장판 등의 상태, 유리창의 파손 여부 등 확인해 봐야 할 것들이 정말 많습니다.

파손 부분을 찾게 되면 임대인이나 부동산 중개인에게 이야기하고 본인도 사진이나 동영상을 촬영하여 보관하는 것이 나중에 책임 부분에 대하여 명확하게 할 수 있습니다.

 

 

2. 계약 체결 시.

 

임대할 주택이 마음에 들어서 계약을 진행하려고 한다면, 건물에 대한 등기부등본을 확인하여 근저당이나 전세권 등 권리관계를 확인해야 합니다.

이렇게 확인하여 선순위 근저당과 전세보증금 등의 금액의 합이 주택 가격의 70% 이상이라면 주의를 해야 합니다.

그 이유는 혹시 경매나 공매로 진행될 때 보증금을 돌려받지 못할 경우가 생길 수도 있기 때문입니다.

또한 건축물대장을 확인하여 불법건축물이 아닌 가도 확인해야 합니다.

 

그리고 가장 중요한 것이 바로 임대인 확인입니다.

신분증과 등기부등본상의 소유주가 같은 사람인지, 아니면 다른 사람인지를 반드시 확인해야 합니다.

만약 대리인이 왔다면 위임장, 인감도장, 인감증명서, 위임 내용 등을 꼼꼼히 확인하고 실제 임대인과 통화하여 위임 사실 및 계약 체결 의사를 확인해야 합니다.

 

계약서를 작성할 때도 임차주택의 사용 부분에 대한 정확한 표시나 위치를 확인해야 합니다.

만약 계약서상의 호수와 등기부등본상의 호수가 다를 경우 대항력이나 우선변제권에 문제가 생길 수 있기 때문에 정확한 확인이 필요하며, 계약금과 잔금의 지급일자, 임대차기간, 관리비등의 기재가 정확하게 되어있는지 확인해야 합니다/.

 

계약 체결 전 하자 부분에 대한 특약사항도 정확하게 기재하는 것이 좋습니다.

수리를 해줄 것인지, 아니면 교환을 해줄 것인지, 언제까지 해줄 것인지 등을 명확하게 기재해두고, 임차인에게 불리한 특약이 없는가도 확인하는 것이 좋습니다.

또한 대항력을 갖출 때까지는 근저당 설정을 하지 않겠다는 특약을 해두는 것도 좋습니다.

 

만약 계약서를 공인중개사 사무실에서 작성하였다면, 수수료에 대한 부분도 확인해보고, 중개대상물 확인, 설명서도 꼭 교부받아야 합니다.

확인설명서란 임대주택에 대한 상세한 설명이라고 보시면 됩니다.

 

그리고 계약서 작성을 마치고 이사를 갔다면 확전 일자와 전입신고를 빠른 시간 안에 하는 것이 좋습니다.

또한 대항력을 갖춘 후 계약 전과 변동된 권리관계가 없는지도 확인하면 좋습니다.

 

 

3. 계약기간 중.

 

계약기간 중에는 대항력을 유지하는 것이 중요합니다.

사정이 생겨서 다른 곳으로 잠시 전입신고를 하거나 이사를 가게 되는 경우 대항력이 소멸되기 때문에 대항력을 유지하여 보증금을 지키는 것이 좋습니다.

 

계약기간 중 임대주택에 하자가 발생할 경우, 임대인에게 즉각 이야기를 하여 더 큰 하자가 발생하는 것을 방지해야 합니다.

이때 소모적인 부품은 임차인이 해야 하는 경우도 있고, 임대인이 해주어야 하는 부분도 있기 때문에 임차주택의 하자 부분은 바로바로 이야기하시기 바랍니다.

 

4. 계약 종료 시.

 

임대차기간이 종료가 되면 임차인은 계속하여 거주를 할 것인지, 아니면 계약을 종료할 것인지를 임대인에게 이야기해야 합니다.

임대인은 임대차기간 끝나기 6개월 터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 계약 상대방에게 계약 종료 및 재계약 토지를 해야 하며, 이러한 이야기가 없으면 묵시적 갱신에 의하여 기존의 임대조건과 동일한 조건으로 자동 갱신이 되게 됩니다.

(2020년 12월 10일 이후 체결한 신규와 갱신 계약의 경우 2개월까지 통지하여야 합니다.)

 

재계약 시 만약 보증금의 증액이 발생하였다면 증액된 부분에 대하여 다시 확정일자를 받아야 하며, 증액 사실이 없다면 기존의 확정일자만으로도 충 부하기 때문에 신경을 안 쓰셔도 됩니다.

계약을 종료할 경우 임차인은 임대한 주택을 반환하고, 임대인은 보증금을 반환함으로써 계약은 종료가 됩니다.

 

 

간혹 임대차기간이 종료되었는데 임대인이 보증금이 없다고 다음 세입자가 들어오면 보증금을 받아서 돌려준다고 하는 경우가 많은데, 이런 경우 절대 이사를 먼저 가면 안 됩니다.

이사를 갈경우 대항력과 우선변제권이 소멸되기 때문에 이런 경우 임차권등기명령을 신청 후 받아들여지면 그 후에 이사를 가야 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

 

이번 시간에는 전세나 월세 등 집을 구할 때 꼭 확인해야 하는 것들에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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