공동주택의 누수문제 어떻게 해결해야 하나요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

공동주택에 살다보면 여러가지 분쟁이 일어날수 있는데, 최근에 가장 문제가 되는 것이 층간소음으로 인한 분쟁과 위층에서 누수가 발생하여 물이새는 분쟁입니다.

특히나 지어진지 오래된 공동주택일수록 누수에 대한 문제는 많이 발생하고 있습니다.

만약 아파트와 같은 공동주택에서 위층에서 물이 새어 아래층 천장에 누수가 발생되었다면 위층에 누수에 대한 책임을 이야기 하면 위층에서는 무조건 책임을 져야 할까요?

 

오래된 공동주택에서 빈번하게 발생하는 누수문제로 인하여 법정다툼을 하는 경우들이 생각보다 많습니다.

그렇기 때문에 누수에 관한 해결방법을 알아두시면 좋을듯한데 이게 생각보다 조금 애매한 부분들이 있습니다.

누수문제에 대하여 말하기 전에 먼저 우리 민법에서는 이런 경우를 어떻게 정의하고 있는지에 대하여 알아보아야 할것입니다.

민법 제758조 제1항에 의하면 "공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다"라고 규정하고 있습니다.

 

위 민법조항을 풀어서 이야기 해보면 위층에서 발생한 누수에 대하여 아래층에서 피해가 발생하였다면 위층에서 책임져야 하지만, 위층에서도 누수에 대한 조치를 하였는데도 불구하고 누수가 일어났다면 책임을 지지 않아도 된다는 말입니다.

 

 

판례에 따르면 "민법 제758조 제1항에서 말하는 공작물의 설치, 보존상 하자라 함은 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 말하는 것으로서 이와 같은 안전성의 구비 여부를 판단함에 있어서는 당해 공작물의 설치, 보존자가 그 공작물의 위험성에 비례하여 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의물르 다하였는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다"라는 판례가 있습니다.

(대법원 1994. 10. 28. 선고 94다16328판결. 대법원 2010. 2. 11. 선고 2008다 61615판결등)

 

또한 공작물의 설치 또는 보존상의 하자로 인한 사고는 공작물의 설치 또는 보존상의 하자만이 손해발생의 원인이 되는 경우만을 말하는것이 아니고, 공작물의 설치 또는 보존상의 하자가 사고의 공동원인의 하나가 되는 이상 사고로 인한 손해는 공작물의 설치 또는 보존상의 하자에 의하여 발생한 것이라고 보아야 한다, 그리고 화재가 공작물의 설치 또는 보존상의 하자가 아닌 다른 원인으로 발생하였거나 화재의 발생 원인이 밝혀지지 않은 경우에도 공작물의 설치 또는 보존상의 하자로 인하여 화재가 확산되어 손해가 발생하였다면 공작물의 설치 또는 보존상의 하자는 화재사고의 공동원인의 하나가 되었다고 볼수 있다"는 판결도 있습니다.(대법원 2014. 2. 12. 선고 2013다61602판결)

 

대부분 위층에서 누수가 발생하면 위층에서 모든 책임을 져야 한다고 생각하고 있었지만, 민법이나 판례에 따르면 위층의 점유자나 소유자가 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다하였다면 책임이 없다는 것입니다.

 

사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무라는 것을 쉽게 이야기 하자면 평소에 누수가 있는지 확인하고 만약 누수가 발생하였다면 빠른 조치를 취해서 아래층에 피해가 가지 않게 해야 한다는 것입니다.

누수가 발생한것을 알면서도 그에 대한 조치를 하지 않으면 아래층의 누수에 대한 피해를 보상해주어야 한다는 것입니다.

 

아파트 같은 경우 비가오는 경우 벽을 통하여 물이 스며들어 집안으로 들어오는 경우들이 있습니다.

또한 벽으로 스며든 물이 아래층으로 내려와 아래층에서는 위층의 누수라고 주장하여 피해보상과 원상복구를 요구할수 있습니다.

 

 

하지만 아파트 외벽같은 경우에는 그 건물의 외관이나 안전을 유지하기 위하여 필요한 부분으로서 구조상 공용부분이라 할수 있으며, 공용부분의 하자로 인하여 발생한 손해는 그 공용부분의 관리하는 주체가 책임을 져야 하는것이기 때문에 입주자대표회의나 관리감독을 하는 곳에서 책임을 져야 하는 것입니다.

 

오늘은 공동주택의 누수로 인한 문제에 대하여 알아보았습니다.

요약해보자면 기본적으로 위층에서 누수가 발생하여 아래층에 피해를 입었다면 손해배상을 청구할수 있지만, 위층에서도 누수에 대한 조치를 꾸준히 하였다면 그에대한 피해를 청구할수 없다는것이 민법과 판례입니다.

또한 외벽을 통하여 위층부터 아래층으로 누수가 발생하였다면 이때는 위층이 아닌 건물의 관리주체를 통하여 해결을 해야 한다는 것입니다.

 

하지만 현실적으로 보통사람들이 누수가 발생하였다면 어떻게 해결해야 하는지 어려워 할때가 많은데, 이럴경우를 대비하여 보험을 가입해 두는 것도 좋습니다.

이미 가입되어 있는 보험들중에서 "일상생활중배상책임"을 특약으로 가입해 두면 누수나 화재등 주택에 문제가 발생하였을 경우 좀더 원활하게 해결을 할수 있으며 그비용또한 생각보다 저렴하기 때문에 보험도 생각해 보는 것이 좋을듯합니다.

읽어주셔서 감사합니다.