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부동산이야기

임대차 계약이 묵시적 갱신된 경우 중도 해지 문제

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

전세나 월세로 임대차 계약을 하고 거주를 하다가 임대차 기간이 종료되었을 경우 임차인은 계속하여 거주 의사를 임대인에게 표현할 수 있고, 아니면 계약의 종료를 표시할 수 있습니다.

위 두 가지 경우 모두 임차인이 임대인에게 의사를 표현하는 것입니다.

반대로 임대인은 임대차기간이 종료되기 전 임차인에게 계속하여 거주를 할 것인지, 아니면 이사를 갈 것인지 의사를 물어볼 수 있습니다.

 

위 내용처럼 임대인이나 임차인이 임대차기간의 종료에 맞춰서 의사표현을 하지 않고 임대차 계약이 계속 유지되는 것을 묵시적 갱신이라고 합니다.

즉 임차인은 계속 거주한다는 이야기나 이사를 간다는 이야기를 하지 않고, 임대인 역시 이사를 갈 것인지, 아니면 계속하여 거주를 할 것인지에 대한 의사표현이 없다면 기존의 계약 내용 그대로 계약이 연장된다는 것입니다.

 

그런데 묵시적 갱신으로 인하여 임대차 계약이 연장되었을 때 생기는 문제들이 있습니다.

바로 임대차 기간에 대한 내용입니다.

묵시적 갱신으로 임대차기간이 연장되었다면 기존의 임대차 계약 내용 그대로 진행이 되는 것입니다.

 

 

묵시적 갱신이란 주택임대차 보호법 제6조 계약의 갱신에 자세하게 나옵니다.

 

제6조 1항 " 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다, 임차인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 안니 한 경우에도 또한 같다.

2항 " 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다".

 

또한 주택임대차 보호법 제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 

1. 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

2. 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

위 주택임대차 보호법에 따르면 임대차 계약 종료 전 임대인은 6개월부터 1개월 전에 계약의 해지나 갱신의 통지를 하지 않거나, 임차인은 1개월전에 통지를 하지 않으면 기존의 계약 그대로 다시 2년간 계약이 다시 진행된다는 것을 알 수 있으며,

만약 이렇게 묵시적 갱신이 이루어졌고, 임차인은 계약해지를 위해서 3개월 전에 이야기하고 3개월 후면 계약을 해지할 수 있다는 것입니다.

 

이해가 가시나요?

 

풀어서 설명하자면, 만약 2018년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지 2년간의 계약을 하고 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 2019년 7월 1일부터 2019년 11월 30일까지는 계약 종료 또는 갱신에 대한 이야기를 하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어진다는 것입니다.

임차인은 2019년 11월 30일 전까지 계약 종료를 할 것인지 계속 살 것인지에 대하여 이야기가 없다면 자동으로 묵시적 갱신으로 기존 계약 그대로 2년간 더 거주할 수 있다는 것입니다.

 

여기까지는 간단한 문제이지만, 묵시적 갱신기간 동안 임차인이 나간다고 할 때가 문제입니다.

만약 묵시적 갱신이 이루어졌고 임대인이 2020년 5월에 이사를 간다고 이야기하면 임대인들은 묵시적 갱신이 이루어지면 기존의 계약기간 2년을 다 채우고 나가야 한다고 이야기하는 경우가 많습니다.

 

하지만 위 주택임대차 보호법 6조 2의 2항에 보면 묵시적 갱신이 이루어졌고, 임차인이 계약 해지를 원할 경우 통지하 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 나왔습니다.

즉 2020년 5월에 계약 해지를 이야기했다면, 2020년 8월에 계약해지 효력이 발생한다는 것입니다.

이해가 가시나요?

 

 

이런 경우가 생각보다 많습니다.

임대인 입장에서는 계약기간을 채워야 한다고 말하고, 임차인은 이사를 가야 한다고 말하여 분쟁이 많이 일어나는데, 주택임대차 보호법에서는 묵시적 갱신에 의한 계약해지는 통지후 3개월 후에 효력이 발생한다고 나와있기 때문에 이것은 꼭 기억해야 합니다.

 

이번 시간에는 묵시적 갱신에 의한 계약해지에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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