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부동산이야기

임대차계약 종료시 임차인의 원상복구는 어디까지 해야 할까요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

다른 사람의 부동산을 임대하여 사용하다가 임대차 계약 기간이 종료되면 특별한 약정이 없는한 임차인은 임대목적물을 임대차계약 당시의 상태로 임대인에게 반환하여야 하는 것이 원칙이고(민법 제654조, 제615조), 임차인은 임차물에 결합한 물건이 임차인의 구성 부분으로 되면 그 가치에 대하여 비용상환청구를 할 수 있습니다.

다만 임대인과 임차인이 원상회복의무 약정을 하였다면 임차인은 비용상환청구권을 포기한 것으로 봅니다.

 

민법상으로 보면 아주 단순하고 간단하게 계약이 종료되면 계약 상태로 원상복구 하면 된다고 나오지만, 실제로는 원상복구 범위에 대한 문제로 수많은 분쟁이 일어나고 있습니다.

계약기간의 종료 시 임대인은 과도한 원상복구를 요구하면서 자기 맘에 들지 않는다고 임대보증금을 돌려주지 않거나, 원상복구가 될 때까지 임대보증금에서 월세를 공제한다는 주장을 하기도 합니다.

 

이런 경우 임차인은 답답하기만 할 것입니다.

임대인의 요구를 모두 들어주기에는 부당하다고 생각되는데, 임대인은 자기주장만 고집하니 이사를 가야 하는 상황이 생기게 되어 울며 겨자 먹기식으로 임대인의 요구를 들어주는 경우도 많습니다.

 

 

그러면 과연 임대인의 원상복구 범위는 어디까지 인정해야 하는 것일까요?

 

일단 법원은 "원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용수익을 하고 그 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복 비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담해야 한다"라는 판례가 있습니다. (서울중앙지방법원 2005 가합 10027 판결)

 

판결을 쉽게 설명하자면 임차인의 실수로 고의로 인한 파손이나 훼손은 임차인이 당연히 원상복구를 해야 하는 것이 맞지만, 시간이 지남에 따라 자연스럽게 노후화가 된 것이라면 임차인이 원상복구를 하지 않아도 된다는 것입니다.

 

비슷한 판례가 있는데, 임대인이 계약 종료 시 임차인에게 창고 건물 바닥 및 기둥 파손 등 10여 개 항목에 대한 원상회복 비용을 청구하였는데, 법원은 " 시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 통상의 손모에 대하여는 감가상각을 고려하지 않은 채 임차인에게 원상회복 의무를 부담하게 하는 것이 통상적으로 임대인에게 귀속해야 할 이익을 초과하는 이익을 주게 돼 부당하므로 통상의 손모로 인한 부분에 대해서는 임차인에게 원상회복의무가 없다고 판단하면서, 임대인에게 이 사건 건물 자체에 관한 통상의 수선의무가 면제됐다고는 볼수 없으므로 통상의 손모로 인한 부분은 임대인이 감수해야 하고, 임차인은 통상의 손모로 인한 부분을 제외한 비용만 원상회복 비용으로 책임을 져야 한다"라고 판결하였습니다.

(서울중앙지방법원 2019 가합 4453 판결).

 

일반적으로 임대인이 건물을 임차할 때는 건물의 감가상각비와 수선비 등의 필요경비는 임대료에 포함하여 지급받기 때문에 건물 사용 과정에서 통상적으로 발생하는 손모에 대하여는 임차인의 비용으로 원상복구를 하지 않아도 된다는 것입니다.

 

 

그리고 상가임대차에서 많이 발생하는 문제 중 하나가 원상복구 상태입니다.

임대인은 모든 것에 대한 원상복구를 요구하고, 임차인은 자기가 한 부분에 대하여만 원상복구를 하려고 할 때 법원은 이렇게 판단하였습니다.

 

"임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 있다고 할 수 없다"(대법원 90 다카 12035 판결)

즉 임차인은 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것입니다.

 

그리고 마지막으로 원상복구를 하는 기간에 대한 문제입니다.

임대인은 완벽한 원상복구가 이루어지기 전까지는 보증금은 물론, 본인 마음에 드는 원상복구가 모두 이루어지는 기간까지 월차임을 공제하는 경우가 있습니다.

만약 이렇게 된다면 임대인은 사소한 문제를 핑계 삼아 계속하여 원상복구를 원하면서 임차인의 피해는 계속될 것입니다.

 

이런 경우 법원의 판례는 "원상회복 지연으로 인한 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한날까지가 아니라, 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액"이라는 판례가 있습니다.

(대법원 90 다카 12035)

 

원상회복이 대부분 완료되었다면, 나머지 부분에 대하여는 임대인 스스로 원상복구를 할 수 있기 때문에 손해배상도 그와 같은 추가 공사가 통상적으로 소요되는 기간까지만 인정된다는 의미입니다.

이렇게 하여 임대인과 임차인의 분쟁을 어느 정도 막아보겠다는 것입니다.

 

이번 시간에는 임대차 계약 종료 시 원상복구에 대하여 알아보았습니다.

정말 원상복구에 대한 문제는 많이 일어나고 있습니다.

이런 분쟁의 소지를 줄이기 위해서는 임대차계약서 작성 시 사진이나 동영상을 남겨두고, 특약사항에 현 상황을 구체적으로 적어 분쟁을 줄이는 것이 좋습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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