도시에 사는데 시골에 있는 토지를 살수 있나요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

토지에 대한 문의가 들어오는 것 중에 많이 물어보는 내용이 "시골에 살고 있지 않아도 시골에 있는 땅을 구입할 수 있는가?"에 대한 질문입니다.

즉 서울이나 수도권에 살고 있는데, 강원도의 농지를 구입하여도 아무런 문제가 생기지 않는가에 대한 질문입니다.

여러분은 어떻게 생각하시나요?

어떤 분은 시골에 살아야 시골에 있는 토지를 구입할 수 있다고 하고, 어느 분은 상관없다고도 합니다.

과연 어떤 것이 맞을까에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

그러면 왜 이런 질문이 생겼는지에 대하여 먼저 알아보겠습니다.

시골에 있는 토지를 구입하는다는 것은 대부분 농지를 구입한다는 것이고, 농지는 농사를 지어야 하기 때문에 도시에 있으면 농사를 지을 수 없기 때문에 이런 의문점들이 생기는 것입니다.

 

그렇기 때문에 농지라는 것에 대하여 먼저 이해를 해야 합니다.

농지라는 것은 헌법 제21조의 경자유전의 원칙에 따라 농지는 농업인과 농업법인만 소유할 수 있습니다.

경자유전이란 쉽게 이야기해서 농사를 직접 짓는 사람만이 농지를 소유한다고 생각하시면 되는 것입니다.

그래서 도시에 살면 농사를 짓기 힘들기 때문에 농지를 소유할 수 없다고 생각하는 것입니다.

 

그러나 1996년 1월 1일부터 시행된 농지법에서는 도시인도 농지를 소유할 수 있다는 조항이 있는데, 다만 그 농지를 소유할수 있는 대상은 1,000㎡이상의 농지를 경작하는 사람입니다.

그렇기 때문에 최소한 1,000㎡이상의 농지를 취득해야 했던 것입니다.

 

 

이랬던 농지법이 2003년 개정을 통하여 도시인이나 비농업인도 농지를 취득할 수 있는 방법이 생겼는데, 요즘 많이들 찾고 있는 '주말농장 제도"입니다.

도시인이나 비농업인이 주말 체험 영농목적으로 농지를 취득하고 할 때는 1,000㎡ 미만의 농지도 취득할 수 있게 된 것입니다.

 

즉 과거에는 농지는 농사를 직접 짓는 사람만이 소유하는 개념이었다면, 1996년에는 1,000㎡ 이상의 농지를 소유할 수 있게 되었고, 다시 2003년부터는 그이하의 농지도 주말 체험 영농목적으로 농지를 소유할수 있게 되었다는 것입니다.

즉 지금은 서울에 살고 있던, 다른 지역에 있다고 해도 시골에 있는 농지를 구입할 수 있게 되었다는 것입니다.

 

그러면 농지법 제6조(농지소유제한)에 대한 내용을 자세하게 살펴보겠습니다.

① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다)<개정 2008. 2. 29.  2008. 12. 29.  2009. 6. 9.  2012. 1. 17.  2012. 12. 18.  2013. 3. 23.  2016. 5. 29. 2017. 10. 31.  2020. 2. 11.  2021. 4. 13.  2021. 8. 17.>

 

1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우.

2. 초, 중등교육법 및 고등교육법에 따른 학교, 농림축산식품부령으로 정하는 공공단체, 농업연구기관, 농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지, 연구지, 실습지, 종묘생산지 또는 과수 인공수분용 꽃가루 생산지로 쓰기 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우.

3. 주말, 체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우.

4. 상속(상속인에게 한 유증을 포함한다, 이하 같다)으로 농지를 취득하여 소유하는 경우.

5. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 사람이 이농한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우.

6. 제13조 제1항에 따라 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(자산유동화에 관한 법류 제3조에 따른 유동화전문회사등이 제13조제1항제1호부터 제4호까지에 규정된 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다.

 

 

위 농지법 제6조를 자세히 보면 가장 중요한 1항이 "농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다"라는 규정이 있지만, 이를 좀 더 풀어보면 "나중에라도 농업경영에 이용하자도 농지 취득이 가능하다"는 것입니다.

그렇기 때문에 시골에 살고 있지 않아도 얼마든지 농지 취득이 가능한 것입니다.

 

또한 중요하게 봐야 하는 것이 바로 주말, 체험영농을 위하여 농지를 구입하는 것인데, 과거에는 가능했지만, 2021년 8월 17일부터는 개편된 농지법에 의하여 농업진흥지역의 토지는 주말, 체험영농을 위하여 취득이 불가능해졌습니다.

그렇기 때문에 주말, 체험영농용 농지를 구입할 때에는 농업진흥지 역외의 토지, 즉 계획관리, 생산관리, 녹지지역 등의 토지는 취득이 가능합니다.

 

그리고 많이 물어보시는 것 중에 하나가 거리입니다.

지금 살고 있는 곳과 구입하려는 농지의 거리가 멀면 농지취득이 불가능하다고 알고 계시는 분들이 있는데, 과거에는 농지와의 거리가 20km라는 제도가 있었습니다.

하지만, 이 규정은 1996년 농지법이 시행되면서 삭제되었기 때문에 농지를 취득하고자 할 때 거리에 대한 제한은 없다고 보시면 됩니다.

 

다만 거리에 대하여 알아두어야 하는 것이 있습니다.

사는 곳과 농지의 거리가 30km가 넘을 경우 농지를 매도할 때 양도소득세 감면에 따른 재촌 여부에 따라 혜택을 받지 못하는 경우가 생긴다는 것입니다.

 

그러나 2021년 LH 사태가 발생되고 다시 농지취득에 관한 요건들이 많이 강화가 되었습니다.

이때 영농 거리도 발급 요건에 포함되어는 있지만, 아직 구체적인 심사 규정이 정해지지 않았기 때문에 현재는 크게 문제가 되지 않는다는 것을 알아두시고, 차후에는 어떤 변화가 생길 것도 같습니다.

 

정리해 보겠습니다.

도시에 살면서 농촌에 있는 농지를 구입하는 것은 얼마든지 가능하다는 것입니다.

1,000㎡ 이상의 농지를 농사를 짓기 위해 농지를 구입할 수도 있고, 향후 농사를 지을 목적으로 농지를 미리 구입하는 것도 가능합니다.

또한 1,000㎡이하 농지를 구입할 때도 주말체험영농으로 구입할 수 있습니다.

 

이번 시간에는 도시에 살면서 시골에 있는 농지를 구입할 수 있을까 하는 문제에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.