법인소유 부동산 임대시 주의사항

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

최근 깡통 전세라는 말을 많이 들어보셨을 것이고, 임대차에 대한 여러 가지 문제들이 계속하여 발생하고 있습니다.

임대차 계약을 할 때 주의하는 이유는 바로 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우가 생기기 때문입니다.

 

그런데 주택 임대차 계약에 대한 문제들은 대부분 개인 간의 문제라고 생각할수 있지만, 법인 소유의 부동산을 임대차 할때 발생할수 있는 문제들도 있다는것을 아시는 분들이 많지 않은것 같습니다.

 

대부분의 임대차 계약을 할때 개인간의 거래는 주의하면서 법인 소유의 부동산과 임대차를 할 때는 크게 신경 쓰지 않는 분들이 있는데, 물어보면 법인회사이기 때문에 안전할 것 같다는 생각을 하십니다.

과연 법인이기 때문에 안전할까요?

 

법인 소유의 부동산이기 때문에 더 신경 써야 하는 부분은 없을까요?

이번 시간에는 법인 소유 부동산과 임대차 계약을 할 때 주의하고 신경 써야 하는 것들에 대하여 알아보겠습니다.

 

임차인들이 가장 걱정하는 문제 중 하나가 바로 살고 있는 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못하는 것입니다.

만약 개인 소유의 부동산과 임대차 계약을 하고 선순위 채권이 없는 것을 확인한 후 계약을 진행한 후, 우선변제권(전입신고 + 확정일자 + 점유)이 있다면 경매와 상관없이 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

그런데 법인 소유의 부동산과 임대차 계약을 했을 때도 똑같을까요?

문제는 여기서 발생하는데, 법인 소유의 부동산이 경매로 진행되었을 경우 우선변제권이 있다고 해도 보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 생길수 있다는 것입니다.

 

법인 부동산이 경매로 넘어가는 경우는 대부분 파산으로 인하여 발생하는데, 이때는 우선변제권보다 법인 소속 직원들의 3개월치에 해당하는 급여가 선순위가 되어 먼저 지급하게 됩니다.

이때 법인의 직원이 많다면 그만큼 급여가 많아지기 때문에 보증금을 돌려 받지 못하는 경우가 생기는 것입니다.

 

직원들의 3개월치에 대한 급여 기준은 근로기준법 제38조(임금채권의 우선변제)에 대한 내용으로 최종 3개월분의 임금과 재해보상금을 지급해야 한다고 정해져 있으며, 이때 우선변제권을 가지고 있다고 하여도 이에 우선할 수는 없는 것입니다.

 

법인 소유의 부동산이 경매로 넘어갔을 경우 직원 급여 3개월치 이외에도 체납한 세금과 4대 보험료 등이 임차인의 보증금보다 우선 배당되기 때문에 우선변제권이 있는 임차인이라고 해도 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있다는 것입니다.

 

그러면 법인 소유의 부동산과 임대차 계약을 한다면 어떻게 해야 할까요?

간혹 법인 대표가 연대책임을 진다는 특약으로 계약을 진행하기도 합니다.

하지만 이미 파산이 난 법인인데, 대표가 책임을 질까 하는 의문을 가지기도 합니다.

 

높아진 전세대금 때문에 전세대출을 통하여 임대차 계약을 진행해야 하는 경우도 많습니다.

보통 전세대출은 임대하려는 주택에 문제가 없다면 70~80%는 나온다고 알고 있는 분들이 많은데, 법인 소유의 부동산은 그렇지 않은 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 계약을 진행할 때 특약사항에 전세대출이 불가할 시 계약금 반환에 대한 조항을 넣어두시는 것이 좋습니다.

 

 

이점 꼭 기억하시기 바랍니다.

법인 소유의 부동산은 개인 소유의 부동산에 비해서 전세대출 금액이 적을 수 있기 때문에 미리 확인하고 계약서 작성 시 특약 반드시 기억하시기 바랍니다.

 

마지막으로 법인 소유 부동산과 임대차 계약을 할 때 필요한 서류에 대하여 알아보겠습니다.

법인 대표와 계약을 진행한다면, 법인등기부등본(발급용), 법인인감증명서, 대표자 신분증, 사업자등록증, 법인통장 계좌번호가 필요합니다.

 

하지만 대부분 법인 소유 부동산은 대리인이 계약을 하는 경우가 많습니다.

대리인과의 계약을 할 때는 위임장(법인 인감 날인), 대리인 신분증, 대리인 도장, 법인등기부등본, 법인인감증명서, 사업자등록증, 법인통장계좌가 필요합니다.

법인 소유 부동산과 계약을 할때 법인인감증명서를 사용인감으로 대체 시에는 사용인감계와 사용인감도장이 필요합니다.

 

이번 시간에는 법인 소유 부동산과 임대차 계약을 할 때 주의할 점에 대하여 알아보았습니다.

아마 법인 소유의 부동산은 개인 소유의 부동산에 비해서 가격이 저렴한 것을 보실 수 있는데, 위와 같은 문제들이 있기 때문입니다.

선택은 임차인 본인이 하시는 것이기 때문에 계약을 진행할 때 좀 더 자세하게 확인을 하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.