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주택이야기

농가주택의 조건과 혜택은?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

요즘 들어 귀농, 귀촌에 대한 문의가 더욱 많아지고 있습니다.

도시와는 다른 삶을 시골에서 살아보고 싶기도 하고, 인터넷이나 택배의 발전으로 인하여 시골생활을 하는 것도 크게 어렵지 않아 졌기 때문입니다.

 

시골 생활을 하려고 하는 분들의 가장 큰 걱정 중에 하나가 집을 어떻게 마련해야 하는지입니다.

시골 생활을 위해서 집을 마련하는 방법은 기존의 시골집을 구입하는 것과, 토지를 구입하여 집을 짓는 방법이 있습니다.

 

시골에 토지를 구입하여 집을 짓는 것은 시간도 오래 걸릴 수 있고, 각종 인허가 문제 등 머리 아픈 일들이 많이 발생할 수 있어, 기존의 주택을 구입하거나, 수리하여 시골생활을 하려는 분들이 많습니다.

그래서 많이 들어오는 문의가 저렴한 시골집을 찾는 문의입니다.

 

시골 주택을 흔히 농가주택이라고 하는데, 이때 말하는 농가주택은 농어업인 주택이고, 농어촌주택과는 다른 개념이라고 알고 있어야 합니다.

이번 시간에는 농어촌 주택이 아닌 농가주택에 대하여 이야기를 해보려고 합니다.

 

일단 농가주택을 짓거나 매입하기 위해서 반드시 필요한 조건이 있습니다.

바로 농업인의 요건을 갖추고 직접 농사를 짓는 사람이어야 한다는 것입니다.

즉 농업인이 아닌 일반인은 농가주택을 소유할 수도 건축할 수도 없다는 것입니다.

 

 

이때 말하는 농업인의 요건이란 1000㎡이상의 농지를 경작 또는 재배(농작물 또는 다년생 식물을 경작하거나 재배)하며 1년 중 90일 이상 농업에 종사하면 농업인 자격이 주어집니다.

또한 330㎡이상의 농지에 비닐하우스, 고정식 온실, 버섯재배사 그 밖의 법령으로 정한 농업생산에 필요한 시설 등을 설치하여 농작물 또는 다년생 식물을 재배 또는 경작하여합니다.

 

대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금류 1000수 또는 꿀벌 10군 이상 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하여도 농업인의 조건이 됩니다.

그리고 농업경영을 통해서 연간 판매총액이 120만 원 이상이도 농업인이 될 수 있습니다.

농업인의 확인은 국립농산물품질관리원에서 농업인 확인이 가능합니다.

 

농가주택은 면적의 제한이 있는데, 토지의 면적은 660㎡(약 200평) 이하여야 하고 건축면적은 100㎡(약 30평) 이하여야 하며, 토지의 세대주가 전용허가 신청일 이전의 5년간 농업인 주택부지로 전용했던 농지의 면적을 합산한 총면적이 660㎡이하여야 합니다.(농지면적이 아닌 전용면적입니다)

 

농업인이 농가주택을 신축할 때 받을 수 있는 혜택으로는 일반인들은 건축이 불가능한 농업진흥구역 안에도 농가주택 건축이 가능하다는 것입니다.

또한 농가주택은 농업진흥구역, 농업보호구역, 농업진흥지역 밖의 모든 농지에 농지전용부담금이 면제됩니다.

마지막으로 생산관리, 보전관리, 농림지역, 자연환경보전지역에서의 건폐율은 20%로 제한이 되어있지만, 농지법 제32조 제1항에 따라 건축물의 건폐율이 60% 이하로 가능합니다.

(단 지자체 별로 조금씩 다를 수 있기 때문에 건축전 미리 확인을 해봐야 합니다.)

 

농가주택은 각종 세금에 대한 혜택도 있습니다.

그중 가장 중요한 것이 바로 농지보전부담금이 면제된다는 것입니다.

농지를 다른 용도로 사용하기 위해서는 농지보전부담금을 납부해야 하지만, 농가주택은 면제가 됩니다.

단 5년간은 농업인 본인이 거주하여야 하며, 만약 일반인에게 5년 안에 농가주택을 매매할 시 농지전용부담금을 납부해야 합니다.(농업진흥구역밖의 농가주택은 일반인도 매매가 가능하지만, 농업진흥구역 내의 농가주택은 일반인의 매매가 불가합니다.)

 

 

농가주택은 취득세와 재산세도 절감을 받을 수 있으며, 농지를 8년 이상 소유하고 자경 하면서 거주하게 되면 농지를 매매할때 양도소득세 감면 혜택이 있습니다.

이때 1년간 1억 원 양도소득세 감면, 5년간 2억 원의 이내 양도소득세 감면 혜택이 있습니다.

그리고 도시에서 일반주택을 소유하면서 농가주택을 소유하여 2 주택이 된 경우 농가주택을 2년 이상 보유 중 일반주택을 매도하면 1세대 1 주택의 비과세 혜택을 받을 수도 있습니다.

 

지금까지는 농가주택을 신축할 때 조건 및 혜택에 대하여 알아보았습니다.

 

그러면 이번에는 이미 지어져 있는 농가주택을 매매할 때 주의할 점에 대하여도 알아보겠습니다.

가장 먼저 농가주택인지 일반 주택인지 확인을 해야 합니다.

농가주택은 건축물대장을 확인해도 단독주택으로 표시되어 있어 농어업인 주택인지 쉽게 판별을 할 수 없기 때문에 해당 지자체 농지과에 확인을 해봐야 합니다.

 

이때 농가주택으로 확인이 되었다면 농지전용신고, 농지전용허가를 받아서 건축한 것인지, 건축한 지 5년이 지났는지도 확인해야 하는데, 만약 농가주택을 건축한지 5년이 지나지 않은 상태에서 매매를 하는 경우 용도변경 승인을 시장, 군수, 구청장으로 부터 받아야 합니다.

 

구입하려고 하는 농가주택의 위치가 농업진흥구역 안에 있는지, 밖에 있는지를 반드시 확인해야 합니다.

농업진흥구역안에 있는 농가주택은 농어업인만 구입이 가능하고 일반인은 매매가 불가능하기 때문입니다.

 

정리를 해보면 농업진흥구역안에 있는 농가주택은 농어업인만 가능하고 일반인은 매매가 불가능하며, 농가주택은 건축한 지 5년 이내에 매매를 할시 농지보전부담금을 납부해야 하는 일이 생길 수 있습니다.

다만 농업진흥구역 내에 있는 농가주택이라고 해도 상속으로 소유권을 이전받았을 경우에는 농업인이 아니어도 되지만, 다시 매매를 할 경우에는 농업인에게만 매매 또는 임대를 할 수 있습니다.

 

이번 시간에는 농가주택의 신축 조건 및 혜택과 매매 시 주의할 점에 대하여 알아보았습니다.

농가주택에 대하여 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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