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주택이야기

주택 임대차에서 임대인과 임차인의 유지 수선의무 및 범위에 대하여

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

주택을 임대하여 살고 있다가 수리해야 부분이 생기면 어떻게 해야 하는지에 대하여 궁금해하시는 분들이 많습니다.

예를 들어 보일러가 고장 나거나, 도어록이 고장 난 경우, 형광등을 교체해야 하는 경우 등 여러 가지 문제들이 발생할 수 있는데, 임대인은 임차인이 수리해서 살기를 바라고, 임차인은 임대인이 수리를 해주기를 바랍니다.

 

과연 어디까지가 임대인과 임차인의 의무일까요?

이번 시간에는 주택임대차 관계에서 임대인과 임차인의 유지 수선의무 범위에 대하여 알아보겠습니다.

 

일단 민법에 나와있는 임대인과 임차인의 의무부터 알아보겠습니다.

민법 제623조 임대인의 의무를 보면 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"라는 조항이 있습니다.

 

또한 민법 제624조 임차인의 통지의무를 보게 되면 "임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다, 그러나 임대인이 이미 일르 안 때에는 그러하지 아니하다"라는 조항도 있습니다.

 

일단 위 민법의 내용만으로 알 수 있는것은 임대인은 임차인이 사용하는데 수리를 해주어야 하는 의무를 부담한다는 것을 알수 있고, 임차인은 수리할 부분이 생기면 즉각 임대인에게 통지를 해야 한다는 것을 알수 있습니다.

그런데 문제는 어디까지 수리를 해주어야 하고 어디까지 임대인에게 통지를 해야 하는 가입니다.

 

 

예를 들어 보일러가 고장 났다면 대부분의 임차인들은 임대인에게 보일러가 고장 났으니 고쳐주세요라고 전화를 할 것입니다.

반대로 형광등이나 도어록의 건전지를 교체해야 한다면 임차인이 직접 자비로 교환을 할 것입니다.

 

차이점을 아시겠나요?

대법원 판결을 보면 이해가 좀 더 쉬울 것입니다.

"임대차 계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로 목적물에 파손 또는 장애가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익 할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다."(대법원 2012. 6. 14. 선고. 2010다 89876. 89883 판결)

 

판결 내용을 보시면 알 수 있드시 주택을 임대하여 사용하고 있다가 수리할 부분이 생기면 손쉽게 고칠수 있을 정도의 사소한 것이라면(예를 들어 형광등을 교체하거나 도어락의 건전지 교체등)은 임차인이 수리또는 교체하는 것이 맞고, 수리를 하지 않고는 사용할수 없거나 비용이 많이 들어가는 부분은 임대인이 수리, 또는 교체를 해주는 것이라는 것을 알수 있습니다.

 

그런데 여기서 하나 더 생각해야 하는 것이 바로 수리해야 하는 부분이 임차인의 고의 또는 부주의로 인하여 발생하였는가에 대하여도 판단을 해야 합니다.

만약 보일러가 고장이 났는데 임차인의 부주의로 인하여 수리를 해야 한다면 임차인이 수리를 해야 하는 것이고, 임차인의 잘못이 아닌 노후가 기타 고장에 의한 것이라면 임대인이 수리를 해주어야 하는 것입니다.

 

 

그리고 위에서 이야기한 민법 624조 임차인의 통지의무를 보게 되면 임차인은 수리할 부분이 생기면 즉각 임대인에게 통보를 해야 하는 의무가 있습니다.

만약 임대한 주택에 하자를 발견하고도 이야기를 하지 않고 오랜 시간 후 임대인에게 통지를 한다면 "선량한 관리자의 주의 의무에 반하는 행동에 해당"되어 하자 부분에 대한 일정 부분을 배상하여야 하는 경우도 있습니다.

그렇기 때문에 하자를 발견하면 바로 사진이나 동영상을 촬영하여 임대인에게 통보를 해야 하는 것입니다.

 

이렇게 임대인과 임차인은 서로가 해야 하는 의무가 있습니다.

그런데 간혹 임대차계약서를 작성하면서 특약으로 수선의무에 대한 부분을 기재하는 경우가 있는데, 예를 들어 모든 수리는 임차인이 한다 혹은 어느 범위까지는 임대인이 해주고 나머지는 임차인이 부담한다라는 특약을 기재하는 경우도 있습니다.

 

이번 시간에는 주택임대차에서 임대인과 임차인의 수선, 유지에 대하여 알아보았습니다.

결론을 이야기하자면 작은 것, 비용이 얼마 안 들어가는 것, 임차인이 잘못한 것은 임차인이, 비용이 많이 들어가거나 구조상의 문제에 대한 부분은 임대인이 수리를 해주는 것이 맞는 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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