보전산지에도 주택을 신축할수 있나요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

우리가 주변에서 보는 산, 즉 임야는 보전산지와 준보전산지로 나누어지며, 보전산지는 임업용산지와 공익용산지로 나누어집니다.

준보전산지는 일반인이 건축을 할 수 있다고 많이들 알고 있는데, 보전산지에도 일반인이 주택을 지을 수 있는가에 대한 질문을 많이들 하십니다.

어떻게 생각하시나요?

 

일단 주택을 짓기 위해서 가장 먼저 선행되어야 하는 것이 바로 도로입니다.

건축을 위한 4m 이상의 도로가 확보되어야 건축허가를 받을 수 있는데, 임야 같은 경우 도로가 없는 경우가 많으며, 임야에 도가 있는 경우에도 정식 도로가 아닌 임도가 존재하는 경우가 많습니다.

 

보전산지에 주택을 지을 수 있는가에 대하여 답하기 전에 먼저 임도의 개념부터 알아봐야 합니다.

임도(forest road)란 임산물의 수송이나 산림의 관리를 안정적으로 유지시키기 위하여 만든 도로입니다.

임도는 간선임도, 지선임도, 작업임도로 나눌수 있는데, 간선임도는 산림의 경영관리 및 보호상 중추적인 역할을 하는 임도로서 도로와 도로를 연결하는 임도이며, 지선임도는 산선임도 또는 도로에서 연결하여 설치하는 임도를 지선임도, 특정구역의 산림사업 시행을 위한 임도를 작업임도라고 합니다.

 

 

임도는 국가가 설치하면 국가임도, 지방자치단체가 설치하면 공설임도, 산림소유자 또는 산림을 경영하는 자가 자기 부담으로 설치하면 사설임도라고 나누기도 합니다.

 

임도 역시 위에서 보면 도로의 일종으로 보고 있는데, 임도를 가지고 임야에 건축허가를 받을 수 있을까요?

혹시 임도를 보신 분들 중에는 포장이 잘되어 있는 임도도 많이 존재합니다.

이런 임도와 붙어 있는 임야라면 건축이 가능할 것도 같아 이런 임야를 구입하는 분들이 있습니다.

 

결과부터 말씀드리자면 준보전산지는 산지전용을 받아서 건축을 하는 것이기 때문에 임도와는 상관이 없습니다.

다만 보전산지 같은 경우 건축법과 산지관리법 등 모든 법에서 건축행위를 할 수 없다고 나옵니다.

임도는 산림경영과 관리를 위한 도로이지, 일반 도로처럼 사람들이 다니는 도로가 아니기 때문입니다.

임야에 임도를 만들어도 이는 지목이 도로로 바뀌는 것이 아니라 계속하여 지목이 임야로 남는 이유입니다.

 

하지만 꼭 알고 있어야 하는 것은 보전산지도 임도를 이용하여 건축이 가능한 경우가 있는데, 바로 임업인일 때입니다.

농지나 산지를 이용할때 농림어업인이 되어야 한다는데 농림어업인이 무엇인가요?

임업인에 대한 정보는 위의 링크를 확인하시면 보실 수 있습니다.

 

즉 임업인이라면 보전산지에도 임업인 주택을 지을 수 있습니다.

임업인이 임도를 이용하여 임업인 주택을 짓기 위한 임도의 폭과 길이는 특별하게 정해져 있는 규정이 없습니다.

하지만 임업인 주택을 짓기 위한 면적의 제한은 있습니다.

 

임업인주택을 짓기위한 부지면적은 660㎡미만이어야 합니다.

이는 신규로 임업인 주택을 지으려고 하는 임업인의 과거 5년간 주택용 산지전용허가를 받은 면적을 모두 합산하여 정합니다.

건축면적이 아닌 주택을 지을 수 있는 임야의 면적입니다.

주택은 보전산지가 건폐율이 20%이니 대략 40평 정도의 임업인 주택을 건축할 수 있는 것입니다.

 

 

임야를 구입할 때 준보전산지를 구입해야 하는 이유가 여기서 다시 한번 나오는 것입니다.

준보전산지는 일반인도 산지전용을 받아서 건축이 가능하지만, 보전산지는 임업인만 임업인 주택의 건축이 가능하기 때문에 일반인이 구입하여도 개발을 할 수 없기 때문입니다.

그래서 일반인이라면 보전산지를 구입하지 말라고 누누이 말씀드리는 것입니다.

 

결론을 말씀드리면 보전산지에서도 주택의 신축이 가능하지만, 일반인은 불가능하고 임업인만 가능하며, 임업인 주택을 짓기 위한 면적은 660㎡미만만 가능하다는 것을 꼭 알아두어야 할 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.