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토지이야기

부동산투자 지목변경을 하는 이유에 대하여

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오늘은 왜 지목변경이 중요한가에 대하여 이야기 해보겠습니다.


먼저 지목변경이 무엇인지부터 살펴보겠습니다.

토지 또는 부동산에 관한 문서중에서 가장 중요하고 기본적인적인 것이 "토지이용계획확인서"입니다.



luris로 입력하셔도 되고 토지이용규제정보서비스라고 입력하셔도 됩니다.

해당 사이트로 접속하시면 다양한 정보를 얻으실수 있습니다.


그중에 가장 주목해야 하는것은 지목과 용도지역입니다.

용도지역에 따라 그 땅에서의 건폐율이나 용적률 및 건축 가능한 건축물이 결정되기 때문입니다.

결국 토지이용계획확인서의 용도지역이 무엇이냐에 따라서 그토지의 가격이 결정되는 것입니다.


하지만 용도지역에서 건축할수 있는 건축물이라고 해도 아무땅에나 곧바로 건물을 지을수 있는것은 아닙니다.

토지는 바로 건축을 할수 있는 토지와 그렇지 못한 토지가 있습니다.

"지목"이 무엇이냐에 따라서 결정되어지는것입니다.


대지화된 땅, 즉 지목이 "대","장","창","주"등으로 되어 있는 토지여야 바로건축 행위를 할수 있는것입니다.

만약 지목이 "임야"나"전","답", "과수원"등 다른 지목이면 그땅에는 바로 건축행위를 할수 없는것입니다.

즉 이런 산지나 농지는 전용허가를 받아야 그토지 위에서 용도지역이 허용되는 건축물을 건축할수 있는것입니다.

이러한 과정을 "형질변경"이라고도 하고 "지목변경" 또는 개발행위"라고도 합니다.


지목변경이라함은 같은땅이지만 좀더 좋은땅으로 만들어서 가격의 차익을 만드는것입니다.

지목변경을 함으로써 토지자체의 성질이 확 바뀌는것은 아닙니다.


그렇다면 산지나 농지를 전용하여 곧바로 건축행위를 할수 있는 토지로 바꾸어 놓으면 토지가격이 얼마나 상승할수 있을까요?

변경전 토지의 가격과 지역에 따라서 조금씩 다르겠지만, 일반적으로 지목변경이 이루어지면 투자금액대비 약 40% 정도의 수익을 올릴수 있습니다.


예를 들면 평당 35~40만원정도 하는 농지를 구입해서 약 10~15만원 정도의 인허가 비용및 부지조성공사 비용을 들이면 평당 약 70만원 

정도의 가격으로 토지가격이 오릅니다.

반대로 생각해보면 이미 전환된 토지의 가격이 70만원이라면 조성되지 않은 부지는 조성된 부지의 50%정도 수준인 약35~40만원이 적정가라고 말입니다.

물론 산지냐 농지냐 또는 토지의 경사도 혹은 조성공사의 난이도 등에 따라서 개별차는 존재합니다.


지목변경으로 얻을 수 있는 또 하나의 장점은 토지매매가 쉬워진다는 것입니다.

몇천평, 몇만평의 토지는 매수인 입장에서는 수비게 결정을 낼수 없지만 그러한 토지를 작게 분할하고 대지등 바로 건축이 가능하게 만들어 뫃으면 거래가 쉬워지기 때문입니다.


하지만 지목변경방법은 많은 법률적인 문제를 따져봐야 하는 문제이기 때문에 다음에 좀더 자세히 다루어 보도록 하겠습니다.


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